美國房價便宜 但是人們為什麼不願意買？

前一段時間，一篇「100萬能在美國買什麼樣的房子」的帖子火了。這讓不少不明就裡的網友們開始相信，如其奮鬥幾十年在北京二環買個廁所，不如拿這些錢在美國買一棟小別墅，而且還是永久產權。事實真是這樣的嗎？

據一位長期在舊金山居住的朋友透露，在美國，買房容易養房難。在買房之前，除了要備足買房的錢外，還要提前預留買房之後要繳納的稅，因為長期欠繳房產稅，自己的房子就可能被當地政府拍賣。在美國養房到底需要多少錢？

沒有綠卡的外籍人能在美國買房嗎？在購房資格、產權保險、稅收政策方面，美國政府對外國人與本國本地居民一視同仁。也就是說，外籍人想在美國買房，在購房之前，除了要支付律師費、勘察費、房屋檢測費、房屋估計費、登記費、預繳所得稅等諸多費用外，在買房之後，同樣要支付房地產稅、房屋保險、小區費或物業費、房屋保養費等。

先看房地產稅。在美國，房地產稅始終是州級以下地方政府的主要財政來源，例如美國的公立學校主要是由各郡市徵收的房地產稅來運行的，所以美國房地產稅沒有統一的標準，各州的房地產稅各不相同（房地產稅＝稅率 X 政府對地產的估價, 估價(Assessed Value) 一般為市價(Fair Market Value) 的80-90%）。據美國地產投資資訊平台「優投房UTOFUN」顯示，全美的房產稅大都在1%左右浮動，只有極少地區達到3%。2016年美國各州房產稅中，新澤西州位列榜首，高達2.29%，而夏威夷州房產稅最低，只有0.28%。

房屋保險費用（Homeowner Insurance）是買房者為自己的房子購買的保險，以保障屋主在房子遭遇意外或突發災難時，可得到補償理賠來降低因災害造成的財產損失。據Affordable-Home-Insurance.org網站顯示，房屋保險費用的多少，很大程度上取決於房子的位置，受颶風和地震等自然災害的影響。據「世居海外置業」公號顯示，定價30到35萬美元的房產，每年大概需要支付500美元左右的房屋保險費用。需要注意的是地震險需要根據房主的需求另外購買，每年費用大概為1000—2000美元。

小區費和物業費是也一筆不小的開支。小區費和物業費一般用來支付小區公共設施建設和維護，不同的小區費用有所不同。據「世居海外置業」公號顯示，小區物業管理費用一般在聯排別墅和公寓中收取，每月200—600美元不等。

房屋保養費。房屋保養費主要是房屋整體的管理，例如如殺白蚊、換屋頂（屋頂的壽命通常是15-40年）或其他維修費用。只做簡單的房屋維護每年幾百美金即可。

除了以上養房的費用外，如果外籍買家想把房屋出租，還要繳納個人所得稅，這部分的費用是業主出租物業獲利后所需繳納的稅款。個人所得稅分為聯邦和州立／地方兩種，不同地方稅費也有所不同。例如，北卡羅萊納州政府稅率大約在2%至3%之間。需要注意的是，所有跟租賃物業相關的花費都可以用來抵稅。例如，可以用維護費、保險費、供應費補助、房產稅和水電費等費用來抵稅。

如果外籍買家想把美國的房子賣出還要交資本所得稅。資本所得稅是針對業主出售房屋后所得到的利潤而產生的費用。一般而言，業主持有物業超過一年再出售的話，屬於長期持有，需支付最多15%的資本所得稅；如果持有時間不超過1年，屬於短期持有，須繳納較高的稅款，因出售而賺取的利潤也會按所得稅標準納稅10%~35%。

此外，如果買家想把美國的房產贈與自己的孩子，還需要繳納高額的贈與稅。對於美國公民，2016年其一生有共有545萬美元的生前贈與額，不同的州又有不同的最高免稅額。但是沒有美國綠卡的外籍人並不能享受這個免稅額度，也就是說如果外籍人士想把美國的房產贈與給孩子，還要繳納最高40%的贈與稅。

細思恐極！從買房前的準備工作，到買房、養房，及後來的出租和賣房等各個環節涉及到的稅費，在美國買房是否合算，相信大家心理都有一桿秤了。

轉自：Missmoney浮世（ID: missmoneytf）

最近關於燕郊房價的報道甚囂塵上。均價從三千到三萬，燕郊房價史是一波比北京房價更為戲劇性的漲價史，然而，最近由於土地未落宗問題使得燕郊房子變得風聲鶴唳。

近日燕郊多個小區的業主反映，此前他們按照商品房的價格購買的房產，拿著政府部門頒發的房產證，卻無法進行不動產登記。與此類似的情況比比皆是，生活中不小心買了違章建築，到底該怎麼辦呢？

首先百科一下何為違章建築，從嚴格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。簡單說就是，在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。

違章建築主要包括：

（1）未申請或申請未獲得批准，並未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築物；

（2）擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築物；

（3）擅自改變了使用性質建成的建築物；.

（4）臨時建築建設后超過有效期未拆除成為永久性建築的建築物；

（5）通過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建築物。

一不小心買了違章建築究竟該怎麼辦？

違章建築的房屋是不可以買賣的，所簽訂的房屋買賣合同也是無效。根據《合同法》第52條第(五)項的規定，違反法律、行政法規的強制性規定訂立的合同無效。據此，在經城市規劃行政主管部門處理並經房產管理部門確認產權之前，若所訂立的房屋買賣合同是無效的，當然也不能取得房屋的所有權。

別擔心，損失還是可以得到賠償的

根據《合同法》第58條的規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

購買者若不知道所購買的房屋是違章建築，購買者為法律中的善意第三人，自然也不存在過錯，不應承擔責任；則出賣人應當返還購買者已經繳納的購房款，並賠償自繳款次日至付清之日按人民銀行同期同類貸款基準利率計算的利息。

舉個例子：2000年5月18日，譚某將一違章建造的房屋以2.5萬元的價格賣給王某：但並未告知王某該房系違章建築。合同簽訂后，王某付清房款並要求譚某交房，譚某於是將房騰出，但並未與王某辦理房屋過戶手續。后王某屢次向譚某要求辦理該房的過戶手續，譚某均以各種借口推託。2005年1月14日，王某因屢次要求譚某辦理房屋合法手續未果，向法院提起訴訟，要求解除與譚某之間的房屋買賣合同。法律規定以違章建築為標的的買賣，應認定無效。所以譚某與王某之間的房屋買賣合同屬無效合同，王某買房前並不知道所買房屋為違章建築，因此法院裁定譚某向王某返還房款及利息，王某的損失得到了補償。

反之購買者若對房屋的違法性可能是知曉的，具有過錯，則其應該承擔因此造成的損失。

也舉個例子：2000年1月2日，吳某以6600元的價格將其修建的兩間平房賣與譚某，並在售房合同中講明該房修建時未取得建築許可證，系違章建築，如遇全市統一規劃或徵用，應無條件搬遷，並不得轉賣。譚某在明知房子是違章建築的情況下，因為價格明顯偏低，仍然購買。幾年後，該房屋遇拆遷，該房屋被有關部門拆除后，由於是違章建築，不得實行產權或支付作價款的補償辦法。譚某遂訴至人民法院，要求吳某返還購房款。因為雙方買賣的標的物是違章建築，吳某無權處分，譚某亦無權處分，譚某與吳某之間的房屋買賣無效。吳某應返還購房款，譚某在明知是違建的情況下，取得並使用了違章建築，也應承擔相應的民事責任。

朋友們，購房是人生大事，大家一定要謹慎，千萬不要竹籃打水一場空啊。以下是購房的溫馨Tips：

1、違章建築不能買賣，買方不能貪圖小便宜而購買違章建築，最後可能合同無效導致購房目的落空的風險。

2、對於未取得房產證的房屋買賣，買方需要特別注意審查房屋建造的合法性，即賣方是否有規劃許可證，施工許可證等政府審批文件，否則可能存在合同無效的風險。

3、包含違章建築的房屋買賣，買受人可以受欺詐和顯失公平起訴至法院申請撤銷合同，該權利自買受人知道或者應當知道受欺詐或者房屋屬於違章建築之日起計算。