農業綜合體，一個比城市綜合體更好玩的樂土

地盤說

農業是一個古老的產業，幾千年的農業發展積澱了厚重的文化。現如今隨著城市物質生活的進一步提升，更多的人開始向休閑農業矚目。

休閑農業與地產業的相互結合趨勢愈加明顯，這就成為地產商新的增長突破點，而農業綜合體的開發為房地產商的轉型升級提供了很好的契機。

■ 撰文 |王毅敏 ☞ 知名地產評論人

在古希臘神有一個關於安泰的神話：

安泰俄斯是大地女神蓋亞和海神波塞冬的兒子，居住於利比亞，他的妻子叫廷吉斯。安泰俄斯力大無窮，而且只要他保持與大地的接觸，他就是不可戰勝的（因為這樣他就可以從他的母親那裡持續獲取無限的力量）。

他強迫所有經過他的土地的人與他摔跤，並把他們殺死；這麼做的目的是收集死者的頭骨好為他的父親波塞冬建立一座神廟。

這個故事的寓意是一個人要想獲得成功是離不開物質基礎的，而大地是汲取能量的最好途徑。

在也有類似說法：

接地氣，大地之氣，從大地底下向地面反上來的氣。接地氣是指挨著地面才能接收大地之氣。

《周禮•考工記》，「橘逾淮而北為枳，鸜鵒不逾濟，貉逾汶則死，此地氣然也。」「接地氣」就是接地中之氣，或者說要適應特定的地域環境。引而申之，也就是說，在自然界，只有地氣和天氣上下相接，才有春暖花開，才會出現生機蓬勃的狀態。

古聖先賢們在長期觀察宇宙大自然的過程中，漸漸發現宇宙中存在著一種看不見、摸不著，但可以感知到的巨大力量，這種力量非人力可以轉移，卻對人類的生存環境、生產活動、起居飲食乃至身體健康等有著極大的影響，古人將之命名為「氣」。

古人所言這個「氣」字，其實就是磁場。按照現代物理學的觀點來看，宇宙間一切物質，從本質上都是磁場，因為只要微觀到量子層面，萬物都是振動的波而已。

磁場學有兩個基本核心：第一是磁場之間相互作用，也就是說作為磁場一種的「人」，必然會受到外界一切物質的影響。

我們引經據典這麼多就是要表達：人，不論處於什麼樣的階層，都要經常與大地接觸。

而現在城市裡的人居住在高樓之上，接地氣的機會一直在降低，為了能夠很好地接地氣，就需要到農村去。

可是，現在的農村並不適合長期生活在城裡的人居住，怎麼辦呢？那就要像城市綜合體的開發一樣，在農村建立農業綜合體，以吸引更多的城裡人去參與。

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什麼是農業綜合體

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百度百科上給予農業綜合體的解釋很簡單：

農業綜合體是以農業為主導，融合工業、旅遊、創意、地產、會展、博覽、文化、商貿、娛樂等三個以上產業的相關產業與支持產業，形成多功能、複合型、創新性產業結合體。

我們根據在各地參與一些農業項目、結合城市綜合體以及個人自身的體驗，總結出農業綜合體應該是這樣的概念：

農業綜合體是以農村為基礎，在發展高效生態農業的基礎上融入能夠適合現代人休閑度假、並適合老年人養生養老的模式。同時還能夠向民眾提供健康的有機食品及蔬菜，並讓所有人都可以參與進來的，親身體驗農事活動及培養孩子們熱愛生活的鄉村新型體驗式大型農莊。

這是和城市綜合體相對應、並遠遠比城市綜合體更豐富多彩的新型體驗業態。

它絕非簡單的農家樂，也不是簡單的城市農夫田園，而是一種集合樂吃、住、行、游、購、娛等旅遊六要素於一體。且參與性與教育性是農業綜合體的區別於農家樂的主要特徵。

現代的農業綜合體起碼要滿足休閑度假、養生養老、有機生態農業、農事體驗及親子教育四種功能。

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休閑度假

需要農業綜合體

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按國際上的一般規律，當人均GDP達到3000美元以上時，旅遊需求就會出現爆髮式的增長。

目前，人均CDP已超過5000美元。遠遠達到了休閑度假的起步標準，這就意味著當下正在從旅遊市場逐步再向休閑度假過度階段。

旅遊與休閑度假的區別有哪些呢？

「旅」是旅行，外出，即為了實現某一目的而在空間上從甲地到乙地的行進過程；「游」是外出遊覽、觀光、娛樂，即為達到這些目的所作的旅行。二者合起來即旅遊。所以，旅行偏重於行，並不限於「行」，且有觀光、娛樂含義。

這是百度百科給出的旅遊定義，旅遊通俗講就是到自己沒有到過的地方去看看，先讓我們來通過實例來說明什麼是旅遊吧。

比如一幫河南人從鄭州在導遊的帶領下，坐上到張家界的火車，早晨八點左右到了，然後交給當地的地接，地接帶著大家馬不停蹄趕到武陵源景區，看完那裡再去天門山，不是坐車就是走路，要麼做纜車還有觀光電梯到山頂。

等到了晚上才把大家帶到住宿的地方，第二天一大早喊大家起來吃飯，然後去十里畫廊什麼的，還有土司的舊居。

反正就這些，然後就下午，開始去鳳凰，走到半道還有個地方讓大家體會苗族的生活，還有熏肉什麼的。下午五點到九點之間到鳳凰，有的是在半道就吃了飯，到了鳳凰之後當地的地接領著大家找到酒店后馬上就去鳳凰古城，看朱鎔基題寫的鳳凰古城的碑文。

然後帶大家到沱江兩岸看會夜景，告訴大家哪裡是酒吧，大概一個半小時左右有人就回去睡覺了，有些人到酒吧一條街去玩樂。

第二天早晨不到七點就被導遊叫醒吃飯，吃完飯再去古城老街，在鳳凰古城碑文那裡照相，參觀沈從文的故居，告訴你哪家的薑糖最正宗，之後再去沱江邊上看吊腳樓，在坐竹筏，還有在那個過江的石頭旁邊照相。這樣大概到十一點左右集合，然後導遊帶領大家到某家說是非常正宗的苗族銀飾店去購物。

這就是一個標準的旅遊行程。旅遊的目的是增加了見識，在和別人聊天時間多了一個談資。

而休閑度假則不一樣：

度假旅遊是一種更高層次的旅遊形式，更強調安全、寧靜的優美環境和豐富多彩的娛樂生活，增進身心健康的遊憩設施和高品質的服務。度假甚至是呆在一個地方不動。

比方說你去三亞的話呆在大東海的某個度假酒店，甚至是一天都不出酒店，因為度假酒店有能夠滿足日常生活的一切，或者下午時到大東海去游泳，總之你在一個地方呆幾天甚至十天半月的不離開。

相對於旅遊的走馬觀花，休閑度假則是更靜一些。旅遊的話可能去一次就不去了，就像河南人去張家界和鳳凰，誰沒事老那樣折騰呀，即便是自駕游也不會。

度假可以根據經濟能力與時間的自由度來選擇遠程的，也可以選擇近些距離的。

比方說鄭州的朋友可以在周五下班后不開車坐上高鐵20分鐘左右時間到許昌，然後再在許昌那裡提前約一順風車到鄢陵的溫泉酒店，一家人或者情侶就在那裡泡泡溫泉，吃吃農家菜，有閑心的話可到周圍的花博園去轉轉，欣賞一下花卉藝術什麼的。

然後周日晚上再坐高鐵回到鄭州，這樣兩天時間輕鬆過去，開始下一周的工作。

農業綜合體裡面就可以有類似的功能，並且在那裡可以通過非標準住宿來滿足不同的居住體驗，比方說木屋別墅、集裝箱公寓、樹屋、帳篷酒店，還有房車。這些東西最適合在農業綜合體裡面設置了。

下圖就是我一個深圳的朋友在深圳大鵬做的一個小型農業綜合體的部分內容，都是非標準住宿，一種是木屋別墅，一種是集裝箱公寓；集裝箱公寓是用六根水泥柱子把標準集裝箱支撐在離地面六米的高度，下面挖了池塘養魚，箱體是無土種植蔬菜，一個集裝箱按照開門的不同可做成一室一廳和兩室一廳的房間，每個集裝箱都可以做飯還帶有衛生間。

想自己做飯就到下面菜地採摘新鮮的果蔬，稱重后自己回到木屋或者集裝箱自己做，不想的話就在圖片上這個集中的地方吃特色農家菜，由於這個地方距離羅湖火車站只有一個半小時的車程，所以每到周末生意火爆。由於是純天然的食材，加上質樸的原木設計及道路鋪設，通過體驗讓人都感到輕鬆自在。

目前河南這樣的地方不多，雖然黃河北的黃河稻夫與水牛稻提供一些簡單的農家樂，但是畢竟它是銷售生態稻米為主的，並不是按照農業綜合體來設計的，所以不能滿足人們很多休閑度假的需求。

而在環北京區域這樣的農業綜合體項目有大約二三百個，但是都是比較單一的，嚴格來說大部分都還停留在農家樂水平。

即便是這樣生意依然十分的火爆，這是周末游與近郊遊的必然結果。用北京大學旅遊學院吳必虎教授的話說叫「環城市休憩帶」。

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養生養老

農業綜合體更加適合

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養生與養老是兩個伴隨著經濟發展與老齡化到來出現的一個重要課題，養生涉及到空氣質量、飲食、作息與勞作。

依現在的城市環境及空氣質量的話，在城市養生和養老是很難實現的，那麼農業綜合體就成為養生養老的理想之選。

60、70、80后的子女們可以在農業綜合體買一套房子（當然需要有合法的手續）——這個就是在開發商在農村開發房子了，可以僅僅是一室一廳的給父母住，也可以是兩室一廳自己去了也有地方住，還有就是建立一些適合集中養老的設施在那裡，飲食起居則全部由專業機構來完成。

身體條件好些的老人可以租種半畝或者更少的土地，用於種植無公害蔬菜或者糧食作物，一部分自己吃，另外一部分可以給住在城裡的子女每周去度假時吃，再者可以賣出去，這樣老人在那裡既能夠通過勞作鍛煉自己，不容易生病，同時有事乾的話也不會「無事生非」、加上和周圍勞作者一起快樂種地能夠獲得身心愉悅。

良好的空氣、全部的無公害食物、愉悅的身心，這些都是養生與養老的最好途徑與方法。具體到租種的土地，咱們下文會有專門提及。

當然這樣的地方最好能夠和醫養結合的大型社區相配套的話更好。

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食品安全呼籲支持農業

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食品安全在當下是一個十分突出的問題，那麼通過大型農業綜合體項目就可以解決這樣的問題。

食品的安全主要受添加劑、化肥、農藥大量使用三方面的影響。而在農業綜合體里，你可以通過訂單農業，通過現代技術讓種植、養殖都不用這些。

比如說自己認養一頭山羊，通過山羊身上的穿戴設施可以了解到山羊每天的飲食與作息，甚至包括雞鴨魚都可以用這種方式實現。

當然這樣的話肯定產量低、出欄慢，但是反正你是土豪，你不在意這些錢。包括散養在果園裡面的的雞鴨及它們下的蛋，在那裡養生養老的父母還可以去監督。

小麥玉米都用這樣的方式。通過現代設施去監督與執行，不用任何的化肥，直接使用牲畜、家禽及人的糞便還有農作物秸稈漚制的農家肥。

這些其實在國外早就盛行，並且有個非常專業的名詞叫「社區支持農業」。

社區支持農業（Community Support Agriculture）簡稱CSA「社區支持農業」(以下簡稱CSA)的概念於20世紀70年代起源於瑞士，並在日本得到最初的發展。當時的消費者為了尋找安全的食物，與那些希望建立穩定客源的農民攜手合作，建立經濟合作關係。

在這種背景下，新型的社區支持農業開始起步，藉助於風靡全國的開心農場和QQ農場的表現形式，結合社交網路和現實土地，以新的形式出現。商業公司一方面從農民手中有償取得土地，一方面和有食品安全需求的消費者建立合作，通過互聯網應用平台，在農民和消費者之間建立合作關係。

通過互聯網應用平台，消費者可以在線購買土地、在線挑選農民合作夥伴並可以指定自己喜歡的種植方式，還可以在線打理土地，遠程安排農民翻地、施肥、播種、澆水、除蟲、除草、治病、採摘等工作。

同時還能夠與其他消費者進行經驗交流和食品交換，而且還能通過查看土地的近期照片和實時視頻追溯配送食品的生產、流通歷史記錄等。

實現基於互聯網的社區支持農業，就要求經營公司具備綠色有機農業、互聯網、物流等方面的實力，而且規模投入較大，管理水平要求比較高。

傳統的農場要想進行這方面的經營還不是一件容易的事情，主要是自身的管理水平需要提高，技術實力需要提升。

目前，國內已有公司推出的此類服務的農場，提供了集電子商務、在線種地、物流、有機種植於一體的平台。由於要求消費者具有一定的電腦操作能力，因此消費者的年齡普遍在35歲以下。

蔬菜合作社在社區建立自己的蔬菜供應點，按時將蔬菜送到社區。社區居民無須上菜市場買菜，並且得到高質量的蔬菜。這樣最大的優點是省去了中間環節，降低了成本。

通過社區支持農業這樣的模式，不但能夠解決社區居民食品安全問題，部分閑暇資金的投資問題，同時還能夠通過訂單農業解決農民盲目種植帶來的因「豐收而穀賤傷農」事件的發生。

同時社區支持農業靠社區O2O的方式來解決每天蔬菜的盲目採摘帶來的浪費，在農村農民通過每天的訂單，把凈菜包裝后運輸到社區分撥中心或者直接配送到戶，這樣既能減少中間流通環節帶來的層層加價、同時凈菜還可以減少社區居民的勞動強度，減少運輸成本，城市垃圾，同時那些不好的菜葉及其它丟棄掉的食物不但不會污染城市環境、減少城市垃圾、減少城市垃圾清運帶來的車輛廢氣污染，同時還能夠還田產生肥料，直接作用於農作物，減少諸多的麻煩事。

同時社區運營商通過社區支持農業可以組織社區居民到社區支持農業項目體驗農事、參與農業生產全過程，讓孩子能夠從土地的翻耕、育種、下種、出苗、除草、施肥、採摘、加工等全過程，了解農業生產、增加知識、培訓興趣。

同時還能夠通過自己親自參與感知作物生長的緩慢過程及食物的來之不易，懂得珍惜糧食，感恩自然與父母，而這些由社區運營服務商提供的橋樑正好架起了業主農場主之間的關聯，增加服務者與業主之間的黏性。

這些東西現在看起來做起來是十分麻煩和繁瑣的，並且前期有可能還是出力不討好的事情，那麼到底值不值得做呢？

答案是當然是必須做。原因很簡單，房地產業已經過了賺快錢的時代，再按照過去的方式來做房地產的話，你不但是今天難受，未來會更加的難以生存。

就鄭州周邊而言，據我了解新田城具有部分這樣的功能，但與我所述的這些還有一定的距離。

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親子農莊與農事教育

是孩子們的樂土

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現在很多城市裡的孩子不但無法接觸到農活，甚至有些孩子不懂得感恩與珍惜，因為很多時候都是刷卡購買東西，沒有金額的意識，也不知道錢來的多麼不容易，在飲食上挑剔甚至浪費相當非常嚴重。

通過在大型農業綜合體里爺爺奶奶、外公外婆養生養老時租種的土地，爸爸媽媽在周末時可以在爸爸媽媽的帶領下，親身感受勞動的不易；並能夠學會使用手工農具。

等到麥子成熟之後，要一家人用鐮刀去割，然後在用木棒把麥子錘下來，用農具把它收拾乾淨之後用袋子儲存起來。需要吃時，一家人就一起推著石磨來把麥子變成麵粉，這樣的過程起初小孩子因為好奇而熱衷參與其中的。

玉米也是一樣，用手掰了玉米之後，編起來就掛在樹上，吃的時間再拿一些用手把玉米粒一顆顆的剝下來，然後全家用石磨推著磨成玉米糝子。這樣燒出的玉米糊糊孩子才會喝起來感覺到香甜可口，因為有自己的投入，有自己的汗水，這裡面有成就感在裡面。

我們想象一下，在秋季收完玉米之後，一家五口人三代人通過鐵鍬把土地深耕之後，然後拉著木製的鏤把麥種播種到地里，然後再用鏤地耙平整之後，慢慢等著麥子發芽，最好是小孩子不會走路就帶著參與其中，每周去看麥子的生長情況，然一起到麥地里拔草，還有挖薺菜，一起淘洗了包薺菜餃子。這樣孩子吃起來就有樂趣。

這時你不需要解釋，孩子們就會知道什麼叫粒粒皆辛苦，在這樣的農事體驗下孩子才真正懂得所有的一切都來自大地的恩賜與自己全家的汗水。感恩與珍惜就不需要用語言去教。

同時還讓他們了解到植物、動物的生長過程，還能夠參與餵養小雞、小鴨並觀察它們的生活方式；另外像磨豆腐這樣的事情，雖然不能一家都去磨，但是在農業綜合體那裡應該有農事表演，就是讓人專門從泡豆子、磨豆子，然後煮成豆腐的全過程都在變成一種農事表演，這樣磨出來的豆腐賣十元一斤都會有人買。

像現在的很多大灶台地鍋飯，就是還原農村的飲食風趣。

還有小河溝里養的魚蝦，夏季讓很小的小朋友光著屁股去摸魚等等，總之在60、70年代的那些東西都能夠在這裡得以實現。

家長和孩子通過這樣的勞作還能夠增進感情，這就是國際上通行的叫做「自然教育」的方式。

那麼現在有沒有這樣的項目落地呢？當然有了，它就是位於無錫的一個綜合體。

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多數人的

夢想桃花源

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無錫陽山田園東方項目位於「水蜜桃之鄉」無錫市惠山區陽山鎮，由東方園林產業集團投資50億元建設，是國內首個田園綜合體項目。項目規劃總面積約為6246畝，於2013年4月初啟動建設，計劃於五年內全面完成。

田園東方以「美麗鄉村」的大環境營造為背景，以「田園生活」為目標核心，將田園東方與陽山的發展融為一體，貫穿生態與環保的理念。

項目包含現代農業、休閑文旅、田園社區三大板塊，主要規劃有鄉村旅遊主力項目集群、田園主題樂園、健康養生建築群、農業產業項目集群、田園社區項目集群等。

田園東方是健康的，以對生命的愛慕，幫助田園人實現身、心、靈的平衡、通達和愉悅。田園東方是生態的，以對大地的尊重，打造人類與空氣、水、地質環境循環共生的生態圈。田園東方是時尚的，以對文明的尊崇，引領一場拋卻都市煩擾、臻享田園生活的有益運動。 健康、生態、時尚的田園東方，已成為都市人的休閑旅遊目的地和高品位田園生活的代名詞。

目前該項目已經開始運營，並且生意火爆。

由於受到篇幅限制，我這裡僅僅只做這些簡單的介紹。下面部分圖片是東方園林的副總裁、田園東方項目負責人於華女士提供，部分來自網路。

我所了解的另外一個大型農業綜合體項目比這個陽山田園東方還要大，佔地大概15平方公里，是青島的一個叫竇志強的朋友在黃島做的，2014年9月份我去和他一起看過地形，現在部分區域已經開始營業。

就周邊來說，河南的新田城本身雖然有這樣的一些功能，但是由於起初不是按照農業綜合體的概念去設計的，所以上文提到的四個功能還不完全具備。但就目前而言，作為特色小鎮在河南已經做的不錯了。

如果，在後期利用剩餘的土地做出一些適合休閑度假、及農事體驗和生態農業的項目出來，那麼這個項目就完美了。當然這僅僅是我個人的一些想法，至於今後新田城的VITA小鎮究竟要做成什麼的特色，那是他們的事情。

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政策風口已到

你是否已準備好

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去年國家支持這樣的農業綜合體的文件已經出台，這是由國家旅遊局與農業部的聯合發文，文件名叫《國家旅遊局 農業部關於組織開展國家現代農業莊園創建工作的通知》，感興趣的可以找來看看。

由於受到文章篇幅影響，這裡就不摘錄全文了，僅僅摘錄一段話來說明這個文件對大型農業綜合體的支持：現代農業莊園是以現代化農業生產為基礎，以先進經營理念和管理方式為支撐，依託特色自然、人文資源，拓展精深加工、農耕體驗、旅遊觀光、休閑度假、健康養老、教育文化等多種功能，滿足消費者多元化需求的一種新型現代農業發展模式和旅遊消費形態。

明白了吧？這裡所提到的東西和我在上文中提到的四個功能完全吻合。所以，這些都是有政策支持的。而在文件里提到的休閑度假、養生養老都離開房子，在上文我已經提到了房地產參與其中的東西了。

這是一個巨大的風口，未來是非常有潛力的，曾有篇文章就以《農業將替代房地產成為下一個創富機會》為題，對此做過分析。

不要盯著家門口的一畝三分地了，也許你們暫時把K2趕跑了，心理上得到了暫時的滿足感，但是你們沒有就當下的趨勢提前著手，等到田園東方進來，等到藍城在鄭州周邊拿下幾萬畝地之後，你們還有能力趕走他們嗎？

別總是跟在別人屁股後面了，走別人走過的路沒有前途，永遠都會處於被動局面。

想想該如何利用政策風口創新吧，趕走一個K2未必一勞永逸！