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烏鎮雅園——中國最成功的養老度假小鎮

烏鎮雅園位於浙江省桐鄉烏鎮,是首個複合型健康養生園區,這也是人文園林涉足養老養生地產領域的首發之作。中式園林是雅園的最大亮點,結合場地內湖、島等良好的自然環境,吸納烏鎮人文環境,營造出古典與現代相結合的園林氛圍,構建簡單,外部空間清爽,打造集健康、生態、養老為一體的園區環境。園區規劃養生養老、健康醫療和休閑度假三大主題,集養生居住區、頤樂學院、養老示範區、醫療公園、特色商業區和度假酒店區六大板塊於一體。

項目保留了湖邊原有的水杉群,適當加以疊石、亭、橋,精心挑選的沙朴猶如蛟龍出海。湖邊駁岸線水面大量運用了鳶尾、旱傘草、再力花、荷花、睡蓮等水生植物,配合岸生的親水植物,使水生、岸生植物完美地結合。水生植物的種植不僅豐富了湖岸線,而且有效地弱化了擋牆的生硬感。

這幾年,我們曾經觀察過相當多的業界典型產品案例,從早期業界抄襲的美國的太陽城模式、再到上海的親和源,再到金地健康城、杭州萬科隨園嘉樹等一系列項目的開發操作,各種操作案例各自代表了一路產品門派。但相比之下,烏鎮雅園無論是從產品力的打造還是從商業經營角度上看,都應該算是最為成功的一個。

作為養老小鎮產品開發的樣本,作為烏鎮全面升級的一個重點項目,雅園是綠城集團在經過曾經的蹉跎后,全面向藍城轉型的開山之作,也被宋衛平寄予了最大期望,一直都受到市場的高度關注。

為何如今才提筆分析烏鎮雅園?主要是我們希望經過市場的檢驗。對於這個項目,我們通過親自踩盤核實以及圈子裡的口碑傳播,了解到雅園這個項目不僅產品出挑,在商業方面也同時取得了巨大的成功。前期2000多套養老公寓和別墅產品已經全面售罄,售價還上漲了50%。行家都知道,只要在養老產品配套上別投入過多的成本,在地價可控的前提下(據說拿地價格不超過100萬/畝),這樣的銷售業績對開發方而言只是賺多賺少的問題了。

並且,近期宋衛平將烏鎮雅園的模式在浙江多個地區進行了複製,高舉高打推出這種養老度假小鎮模式,隨後誕生出桃李春風和十里風荷這樣的叫好又叫座的產品,可以初步判斷,這種養老度假模式在商業上已經具備了成功的基因。一個產品只有被驗證商業成功之後才能被複制,否則就是個旁氏騙局。以行業領袖宋公的風範和市場信用,這種模式必成。

抱著對宋公縱橫捭闔的藍城戰略的極大興趣,我們一口氣考察完了烏鎮雅園、桃李春風和十里風荷這幾個代表性的項目。總結下來,至少迄今為止,烏鎮雅園是我們看到的最為成熟的一個養老度假小鎮項目。

「情懷和工匠精神」一直都是宋衛平打造產品的利器。在傳統地產開發時代,宋衛平的作品一直是品質的代名詞。曾經的綠城玫瑰園、桂花園系列,以及蘇州的桃花源項目(後來賣給了融創),都是宋氏最經典的品質代名詞。

時過境遷,當地產開發進入到地王時代,綠城的精耕細作的工匠精神已難敵善於營銷、成本管控、資本運作和快速開發的恆大碧桂園們,因此找尋養老小鎮這樣的新藍海也是不得已的「另闢蹊徑」。從理念和產品模式上看,烏鎮雅園整整領先了養老地產一個時代。

初次進到雅園,「士紳」這個詞就湧入到我們的腦海里。鍾靈毓秀的江南自古引時代風騷之人頗多,歷史底蘊文化積澱深厚,導致雅園也汲取了當地的靈秀。

記得一年多前,我們首次探訪雅園,那是個飄雨的春季午後。彼時的雅園,雖然還未取得當下的名聲和業績,產品功力卻讓人過目難忘。記得我們走過了一段密植的竹林,繞過蜿蜒的菜地苗圃,再走過了一個安靜的湖面,才到了最終的售樓處。這樣的情景切換,這樣景觀鋪陳,這樣精心的樣板區設計,有著那種烏鎮入園時設下的情緒營造的詭計和龍湖式的樣板區造景的精巧。

一年後我們再觀察雅園,很可惜的沒有了那一段美妙的場景切換體驗,估計是因為客戶爆棚,為了提高效率,我們直接就被電動車徑直帶入了銷售中心。

除了承繼了宋式風格的秀雅景觀,雅園的另一個核心特點,也是其最大亮點,就是這裡獨樹一幟的學院風。學院派的風格早期有華潤橡樹灣和萬科的一些項目,但那隻限於一些小的單體樓盤,建築立面和部分庭院景觀的意向風格僅是營銷的噱頭,無法真正還原大學校園都有整體意境。而真正將哈佛、劍橋小鎮這種學院氣質打造在一個完整的獨立大規模開發項目里的,雅園還是第一個,從而它也就此樹立了一個養老的標杆項目。

下面我們就來看下烏鎮雅園是怎樣依託於1500畝國際健康健康生態休閑產業園,在其650畝的核心區域上,打造出「健康醫療+養生養老+休閑度假」這樣一個全新的養老地產模式。

總能聽到人們滿懷感情地講起自己的學生時代有多少糗事,有多少青澀的小故事,以及他們的大學生活是如何的難忘,字裡行間都透露著對校園生活的眷戀。當老之將至,人們往往最難忘的還是風情萬種的大學時光。

圖:烏鎮雅園的白馬湖盡顯學院式風情

圖:雅園外立面屬民國校園風

在這個物質豐盈的時代,精神層面的滿足度愈發為人所關注,尤其是那些具備高文化素質與生活格調的人。

另一方面,老人們本身也有特殊性,他們容易回憶和懷念,同時在家裡和小社區的時間比年輕人也要多得多,於是為此類年長人群設計一處理想居所就需要考慮更多細節性的問題。透過烏鎮雅園,宋衛平把這樣一個養老地產,一個有難度但是頗有意義的課題研究得很超前又接地氣,很值得借鑒。

2新民國學院風的整體設計風格

烏鎮雅園居住單元建築風格和室內風格整體上採用新民國風,整體給人以民國時期書院的氛圍。眾所周知,民國時期的大學教育,思想自由,不拘一格,百家爭鳴,大師輩出。

為了營造這樣的民國風,烏鎮雅園的立面設計借鑒了清華園、復旦園、北大燕園和武大校園等著名高校的風格,沉穩、大氣、厚重又充滿了濃濃的文化味。設計中借鑒了校園中典型的聯橋、拱廊,再藉由屋檐的精巧和校園草坪那種平靜祥和的意境,讓人一進入社區就回想起那段理想豐滿、躊躇滿志的青春年少,那段人生中最美好的大學時光。

圖:武漢大學校園

雅園項目的核心區域是圍繞白馬湖公園的居住區和頤樂學院,其中居住區的物業形態有單層養生別墅、多層電梯公寓、高層公寓,不同的物業形態可以滿足不同需求的客群。

圖:雅園核心區域是黃色部分居住區和頤樂學院

我們來看下圖這段別墅區的公共部分設計。從建築風格、街區尺度、景觀鋪陳和規劃排列上來看,與杭州悅榕庄酒店這個著名項目有著異曲同工之妙。沉穩的風格、精心雕琢的景觀意境、安靜大氣的院落,為主人們提供了難得的有質感的生活場所。

一個充滿活力的養老度假小鎮與普通養老項目最大的不同點就在於其獨特的功能配套。

大學之大,在於學院林立,學養豐厚,學子滿堂。雅園的「學院式養老」核心配套應屬「頤樂學院」,它以學校的組織方式,構成園區內老年人的日常組織形態,從而構建出一種嶄新的老年生活模式。

頤樂學院佔地150畝,由14棟彼此獨立但又有風雨連廊聯通的小建築群構成,學院總體按照書院建築形制布局;總建面3.5萬平方米,投資2.5億元。

圖:頤樂學院鳥瞰圖

學院里有能容納400多人的大禮堂,小會堂,靜休堂、棋牌樓,游泳館,健身房、網球場和健康中心館;有中央廣場,學院內小商業街,還設置了幼稚園。

圖:雅園室外運動場

頤樂學院內餐飲娛樂、社交會展功能等一應俱全,課程設置方面更是依託杭州師範大學的教育合作支持,專業系統地設立了五大課程體系:健康養生系、人文社科系、藝術系、休閑體育系和生活系,並設有書法、繪畫、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等活動內容,輔以學生會俱樂部活動。

圖:頤樂學院課程表

課程大綱是由頤樂學院和杭師大共同研發,目前已經設計了72門課。

圖:頤樂學院器樂課程

除此以外,學院外面還租有幾十畝的地做農場:老人們每年花500元,就能有15㎡的小天地。其實城市人也會有農民的理想,除了學院內提供的課程和活動項目,老人們在農場種點自己喜歡的農作物,感受「復得返自然」也很有意義。

圖:可租用的頤樂農場

除了在頤樂學院學習之外,還有一個更大的潛在樂趣在等著每一位老人,他們每個人都有機會成為老師,以後會有近60%的老師來自小區內有特長的業主。「授之以漁」和「教學相長」在烏鎮雅園中的頤樂學院每天都發生,發揮著很好的效用,也讓住戶們的晚年生活更多姿多彩,銀髮族每天都充滿活力。

一般來說,校園生活都是人一生中最美好的時光之一。所以說讓退休后的老人重新回到「校園」,繼續體驗那種自由、無壓力,相互交流的生活,同時也可以參加俱樂部組織、協會來豐富精神世界,實在妙哉;不得不說烏鎮雅園為關懷老年人精神層面的需求所運用的策略足夠精巧貼心。

關於養老社區里的適老化設計,在前幾年還是商業機密,如今已是這類項目的標配。

年紀漸長的人在生活中還是會有很多細節與青壯年不同,為此雅園也做了特殊的細節化設計與處理。雅園連廊的設置方便老人們行動和聊天;房間內的進戶門寬,各個屋子間銜接處沒有高差的設計,還有每個屋子都有的緊急報警按鈕,都充分地照顧到了老人們實際生活的點點滴滴。

圖:樓群間的連廊

雅園的進戶門凈寬1米,方便輪椅進門;不光如此,進戶門左側還預留40cm開門空間,方便輪椅者開門。

除了通過各類細節設計與專業化課程服務業主的養老生活外,烏鎮雅園還給老人們準備了家門口優質的醫療服務。具體的設計細節我們不再一一贅述,硬體系統的採購和複製相當容易,而能否將這個社區納入良性整體運作才更考驗運營功力。

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對於一個養老項目,配套的醫療必不可少。雅園門口配套的雅達國際康復醫院,就是這個雅園不可或缺的配套,也是一個相對獨立而且具備核心技術的產品。

雅達國際康復醫院佔地13萬平方米,引入德國高端康復醫療品牌Medical park,擁有350個床位,專註於康復醫療:主要提供神經系統病患、骨科疾病、運動損傷和亞健康人群健康管理等康復治療服務。

圖:雅達國際醫院外觀

圖:雅達國際醫院房間

國際養老中心則是非自理養老中心,滿足養生居住老人隨著年齡增長產生的護理需求,採用先進的養老護理模式提供訂單式服務。

依託雅達國際康復醫院和國際養老中心,雅園可以讓長者人群都實現「老有所醫」:健康老人可以在社區內愉悅地自己安排生活,半自理老人可以得到一部分醫療輔助,而全護理老人就可以在養老中心得到全方位照料。

圖:烏鎮國際健康生態休閑產業園示意圖

特色商業區的規劃創意來自於烏鎮東柵和西柵景區的模式,延續了烏鎮特有的婉約與靈動,將濕地公園與商業休閑體驗相結合,營造一處具有江南水鄉特色的高品質水韻風格的商業街區。

Alila精品酒店作為世界最高端的精品酒店之一,將為烏鎮量身定製一款水鄉風情度假酒店,一款融合公園、生態濕地環境,提供高端商務休閑和度假旅遊配套服務的五星級酒店。

背靠烏鎮這麼一個5A級景區,配合以各種頂級設施,雅園配合烏鎮國際健康生態休閑產業園可以實現讓老人們在最文藝的地方養老,老有所養,老有所學,老有所醫。

為了更客觀且全面地了解雅園的實際銷售狀況,我們特意選了一個工作日去一探究竟。有點出乎意料的是工作日一大早,不在城市中心的雅園銷售中心卻依舊熙熙攘攘;而就在我跟銷售人員交流的短短一小時過程中,又有兩套房子被售出。

圖:烏鎮雅園鳥瞰圖(左下角黃色組團為最近發售的琴雅苑)

雅園注重為老人提供互動式的服務,在提供專業高效的醫療健康服務和舒適周到的居家生活服務的同時,設計豐富多彩的交流活動服務和精緻全面的文化教育服務,與老人形成心靈上的溝通,讓他們在推出社會勞動舞台後依然能感受到自己的價值。

在綠城,宋氏語錄為人津津樂道,創建藍城之後,宋衛平依舊妙語不斷。在「宋氏養老」的首個大作——烏鎮雅園一期10月底交付之前,老宋不僅帶著150名藍城高管,組成浩浩蕩蕩的「驗房團」,地毯式檢查了烏鎮雅園的種種細節,更對其「一輩子的事業」(養老),提出了獨到的見解。如「惰性氣體的人不能做養老」等妙語,完全體現了老宋的性格。

對於烏鎮雅園,向來挑剔的老宋難得地表示「完全符合他的想象」,而此前只有蘇州桃花源和雲棲玫瑰園受過他的盛讚。與此同時,各路養老專家在考察了烏鎮雅園之後,也紛紛為之點贊。

宋衛平

為老年人創造比較好的將來

「很多普通家庭買一套房子,他們不僅要把錢慢慢存下來,還要從父母、親戚、朋友那裡先借一點。我們有什麼理由,有什麼權力,忍心製造出一個很隨便的、不夠精緻的產品呢?」

「某種程度上說,我們寧願不賺錢,但是必須把事情做好,必須對得起別人,對得起這個城市,對得起這個社會。也許藍天白雲我們管不了,我們就管鳥語花香。」

綠城20年,老宋的精彩語錄比比皆是。如今,他將精力投入到藍城的事業,其發人深思的妙語,也轉向了保障房和養老等領域。例如在談到保障房時,老宋肺腑之言頗為感人:「過去綠城給有錢人造房子,有比較高的利潤回報。現在藍城給窮人造房子,則是最大的福報。」

對於養老,老宋曾說過「要讓老人活得有自尊」,說這是他「一輩子的事業」,他還說,「丟掉了一個做傳統商品房的宋衛平,但找到了一個做世界上最好養老產品的宋衛平。」

老宋有一套完整的思考模式,在烏鎮雅園,他說:「發達國家關於養老護理,有著非常好的理論基礎和發展歷程,我們就借鑒。我們和高校合作,研究教育管理系統和健康促進系統等其他板塊的設計創造,提升服務價值。我相信我們可以做成集中養老、居家養老第一流的水準,並非僅僅限於營造,還有服務、運營,是一個完整的頤養概念。因為我們有著第一流的理念、開發團隊和護理團隊……我們希望通過這種模式來探索乃至整個人類最好的養老方式。我們是在創造一個更加美好的世界,以我們的想象力、創造力、實踐力,為老年人創造一個比較好的將來。」

養老的關鍵,是完善的服務和運營。

老宋對此理解得很透徹。「惰性氣體的人,不適合干養老。」此話乍聽很奇怪,一琢磨卻頗有道理,老宋的語錄里,從此又多了一個有趣的金句。

房地產業協會名譽副會長朱中一:

「烏鎮雅園從建設階段開始,就是老年宜居住區建設階段的試點項目。」朱中一說,「

烏鎮雅園建築優雅漂亮,適老居住、醫療、護理、休閑、度假產品齊全,環境宜人,交通便捷,還有水鄉烏鎮、茅盾故居的旅遊資源,適合廣大的老人的居住生活,是一個設施配套的理想的老年宜居住區

。」

今年,宋衛平淡出綠城,全身心地投入養老事業之中。對於老宋的選擇,朱中一表示:「2014年是養老政策的落地年。宋總看到了養老事業的前景,擁有企業家的眼光。他以前做商品房以高端為主,我希望他在做養老產品時,既要考慮高端的,也要考慮中端的,因為養老的中端產品市場更為龐大。」

「我覺得

烏鎮雅園最讓人稱道的一點是它的規劃順序,它先把一些公共配套建築建好,然後才開始造老人居住的房子。它的老年大學、健康配套設施都考慮的比較周到和全面的

。」清華大學建築學院教授、國家一級註冊建築師周燕珉如此表示。

在周燕珉看來,如果老年生活能從60歲退休到90歲,那麼最適合在烏鎮雅園居住的老人應該是前半段健康的「年輕老人」。

「這類老人剛退休或退休不久,有對『第二人生』的追求,希望通過上老年大學、結交新的朋友等方式,繼續體現自己的人生價值。」因此,藍城選擇了「學院式養老」這一模式,將老年人的再學習和再教育作為養老生活的重點,關注老年人的精神需求,是十分正確的。

周燕珉對於雅園建築的外觀形式也特別有感觸。她說「老人普遍有很強的思鄉情懷,他們希望自己可以葉落歸根。

雅園的建築外觀形式是懷舊式的古色古香的民居風格,而室內又不是過去那種陳舊和黑暗的裝修,有現代化的配套設備保證老人居住的安全和舒適

,這正是大家所喜歡的。」烏鎮雅園這種以原生態自然景觀加以江南民居式建築風格的養老園區,正是這樣「一個可以圓老年夢的地方」。

在的古詩詞里,

白鷺是最雅緻的意象,

「一行白鷺上青天」的飄逸,

「西塞山前白鷺飛」的閑適,

「漠漠水田飛白鷺」的自然,

都令人嚮往不已。

如今,在烏鎮雅園,

某一個夏日清涼的早晨,

推開窗,也許就有

一行白鷺的羽翼輕輕滑過

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平台推薦學習線路一:

時間:2017年5月20-22日

地點:-杭州

參會對象房地產、文旅地產及產業鏈董事長、總經理及核心高端(300人)

峰會特色:實操專家講解+案例分析+模塊總結+實地考察

第一板塊:特色小鎮產業政策及發展趨勢解讀、標杆項目實操分享

第二板塊:特色小鎮運營模式創新及實踐(特色小鎮三融模式+特色小鎮發展中五大注意問題)

第三版塊:歡迎晚宴+文旅創新IP項目資源對接

第四版塊:文旅、特色小鎮項目IP打造、核心價值提煉及運營創新(20多種創新IP演藝、精品酒店、民宿、營地、親子主題公園)

第五板塊:文旅、特色小鎮項目投融資創新模式解讀及實踐(深圳前海中金眾鼎千億產融基金支持金融創新)

第六板塊:特色小鎮標杆項目實地考察研討(雲棲小鎮、玉皇山南基金小鎮、宋城演藝小鎮等)

平台推薦學習線路二:

參會對象:房地產開發、民宿、休閑農業、文旅地產開發、特色小鎮等各個行業董事長、總經理及部門管理負責人

遊學亮點:

原汁原味—實地考察近二十個旅遊地產開發經典項目;華山文創園、世界朱古力共和國、小人國主題樂園、三義木雕館、卓也小屋、天空院子、薰衣草森林、花露農場、紙箱王創意園區。

行程安排:



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