看當前中國樓市走勢 房價真的要降了嗎

3月份的融資增長數據已經公布，儘管M2和信貸增長速度遠低於市場預期，或如央行負責人所說的，增幅有所下降，但是實際上，在2016年融資及信貸增長都創記錄的高基數上，3月份融資增長速度仍然是十分驚人的。

比如，2017年一季度社會融資規模增量為6.93萬億元，比上年同期多2268億元。而2016年一季度則是創了之前最高歷史記錄，今年則在去年最高記錄基礎上更是上一層樓，尤其是3月份的社會融資規模比2月翻倍至21200億元，為2016年3月份以來最高。

還有，3月住戶部門貸款增加到7977萬億元，高於今年1月的7521億元。但今年以來住戶的中長期貸款則開始在逐漸下降，比如1月份為6293億元、2月份為4503億元、3月份下降到3804億元。儘管今年一季度住戶的中長期貸款14600億元與上一季度(2016年第四季度)14800億元相差無幾，但開始呈現出增長幅度逐漸下降的趨勢。

對於當前的房地產市場來說，上述融資數據透露幾個十分重要的信息。一是隨著政府對房地產市場的融資政策逐漸收緊，比如銀行信貸開始減少對房地產開發企業的融資比重，股市及債市提高房地產開發企業進入融資市場的門檻，從而使得銀行信貸及股市再融資和債市流入房地產開發企業的資金在減少。但是，由於房地產開發企業仍然看好當前一些城市的房地產市場，因此房地產開發企業受正規渠道融資限制之後，開始轉向而被視為「影子銀行」的非標融資(委託+信託+未貼現承兌匯票)，影子銀行又開始盛行。

所以從一季度的融資數據來看，本外幣貸款、委託貸款和信託貸款同比增長較多，此外，非金融企業境內股票融資和未貼現銀行承兌匯票比上年同期有所增長，企業債券融資較上年同期多減較多。也就是說，只要國內房地產開發商看好今年及未來的房地產市場，房地產開發企業仍然會加大對房地產開發投資。而房地產開發商突破正規融資渠道轉向非標融資，儘管其融資成本會有所上升，但這些上升的融資成本對房地產開發企業的利潤來說根本就不是什麼問題。也就是說，國內房地產開發商仍然看好當前房地產市場。

對於個人住房按揭貸款的增長，它是今年房地產市場增長最為根本的動力源。比如2016年的住房銷售面積及銷售金額都創歷史記錄，根本上就是大量的銀行信貸資金通過個人住房按揭貸款流入房地產市場有關。比如，2016年國內四大銀行新增加個人住房按揭貸款達到2.8萬億元。所以，今年的個人住房按揭貸款仍然是國內商業銀行所關注的重點。因為是國內商業銀行還是投資者都相信房地產市場的價格不會下跌。如果房價不下跌，對銀行來說，個人住房按揭貸款當然是最優質的資產；對投資者來說，進入房地產市場投資者當然是最好的獲利途徑。

不過，儘管各地政府的房地產市場調控政策是因城施策，中央政府希望這種方式來去除三四線城市的房地產庫存，但是從2016年930房地產調控政策出台以來，出台房地產調控政策的城市越來越多。在住房投資者及房地產開發商看來，這些出台的房地產市場調整政策越來越嚴，從而讓一些城市的房地產調控政策走向極端。比如，以往的房地產調控政策更強調的是限購限貸，而這次許多城市紛紛採取限制住房交易、嚴厲整頓房地產中介商等政策。而這些房地產調控政策接二連三地出台，從而使得購買住房者(無論是投資還是消費，但在高房價下絕大多數都是投資)「房地產政策焦慮症」(即未來會不會有更多的更為嚴厲的房地產市場政策出台)由然而生，並正在由一二線城市向三四線城市蔓延。

要說當下是史上樓市最嚴調控期，也不為過。自去年9月30日全國掀起一輪樓市調控后，已有45個以上城市出台各種房地產調控政策140餘次。

而最近政策又有新變化，限購、限貸后的大殺招——「限售」來了。3月25日，廈門市對商品住宅出台了「限售」政策，標誌著「供給端」樓市調控的展開。截至14日，已有10餘個城市發布房地產「限售令」，對「拿房即賣」說「不」。

啟動限售地區(不完全統計)

廈門：新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易

成都：高端人才所購住房5年內不得上市轉讓

福州：新取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續

青島：房屋取得不動產證后滿2年方可上市交易

廣州：新購買住房須取得不動產證滿2年後方可轉讓

長樂(福建)：取得不動產證未滿兩年的，不得上市交易

常州：新購房滿2年方可上市交易

惠州：新購買的商品住房滿3年方可轉讓

珠海：新購房屋3年內禁止交易轉讓

東莞：升級限購，滿2年才可交易

揚州：產權未滿兩年不得交易

杭州：企業購買區域住房需滿3年方可上市交易

海南全省：新購房須取得不動產權證滿兩年後方可轉讓

王亞宏財經問題專家

對於房地產市場來說，這個春天非但不寂靜，而是發生了太多的喧囂。

先是一線城市和某些二線城市的房價在春節又掀起了一輪漲價潮，緊接著又是各種調控政策紛紛出台，隔三差五就扔出一顆「王炸」，力圖為已經有泡沫化傾向的市場降溫。

調控打出最新組合拳，為樓市全面降溫

中心城市房地產政策的風向標，3月份以來中心城市陸續出台的收緊房地產市場的新嘗試意味著其他地區會隨之跟進，於是可以看到在京津冀、珠三角、長三角等地區，除了出現中心城市調控升級外，周邊的十餘個熱點城市的限購也在升級。這種聯動措施能夠減小由於限購出現的「溢出資金」，在其他市場上興風作浪。

在一系列調控政策中，提高抵押貸款利率對房地產市場造成的影響將最為顯著，這種下調買房槓桿的措施，兼顧了剛需者和低收入者的居住需求，是真正實現「房子是用來住的，不是用來炒的」這一屬性的客觀要求。此外，隨著貨幣供給增速的大趨勢出現變化，一直破遭詬病的房價背後的金融推手也會隨之減弱。

限購加上限售的政策可以讓中心城市和熱點城市的住房回歸居住本質。但值得注意的是，目前全國房地產市場的二元化趨勢愈發明顯。在一二線城市經受「恐慌經購買」考驗的同時，一些三四線城市的房市卻遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。