深圳炒房客：收入3萬月供5萬！

過去，深圳是年輕人造夢的天堂。

如今，深圳更像是一個賭場，屌絲都在樓市下賭注，能否逆襲富豪，就在這幾年。

過去兩年，投機炒房客如魚得水，只要你膽子大，敢於用槓桿，且能即時套現，你的階層就妥妥的穩固了。

然而，很多人依然貪心不足，賭博心理嚴重，而且對市場過於樂觀，因此，寧願扛著五萬十萬以上的月供，不賺足最後一杯羹不甘心離場。

而這個信奉自由經濟的城市，剛好又有小政府的良好環境，讓很多盼望房價下跌，但遲遲不見效，還掙扎在咬牙買房一線的剛需，以為政府有護盤，維持高房價的意願。而這又給了投機者賭博的信心。

01

投機客槓桿太高

今年3月份之後，深圳二手房價溫和上漲，市場很平靜。

雖然房貸利率折扣逐漸上調，回到基準，目前又普遍上浮10%，但月供五萬的小李，並沒有感到任何不適，因為基準利率沒變，這些利率變化暫時對他沒影響。

2014年，小李在深圳關外還只有一套六十多平米的小兩房，200萬市值，但經過兩年的操作，現在深圳有2套市值2000萬的房子，內地省會還有2套，也升值了50%以上。

小李總共負債800萬，加上內地房子，凈資產已近1500萬，這是他工作一輩子，也難以賺到的財富。

他就是通過不斷加槓桿，將升值的部分套現，做抵押貸款，貸出來現金，再去買房。步驟如下：

第一步：賣掉龍華某小區60平米兩房后，套現200萬，2014年5月，買入南山區某新盤88平米，總價230萬，他當時首付付了 7成，貸款70萬元（實際上首付只需要3成，當時還沒想炒房）。

一年時間，漲到500萬，實際上開漲也就是政策放鬆前後的兩三個月時間，小李被誘惑到了，心裡直痒痒，房價一旦上漲，一年是止不住的，剩下還有漲幅空間，於是他趕緊通過銀行轉按揭，想辦法先還掉70萬元，自己沒錢可以通過機構借70萬元過橋資金。

紅本在手后，做抵押貸款，利率雖然比按揭貸款高，但可貸出7成350萬元，減去借的70萬后，則套出來280萬元現金，首付三成，足夠買一套市值近1000萬的房子。

第二步：2015年6月，小李以700萬總價買入福田區第二套新房子88平米，貸款7成，490萬。

這其中的技術在於，首先要有買房名額，該離婚時就離婚，短炒買二手房不買新房，方便轉讓，新房是期房的，拿到房產證要2年，如果是長期買新房最好，升值潛力大。然後通過做高評估價，以及貸款人的現金流，盡量做到首付兩成，貸款8成，加大槓桿，一般低於市場價的筍盤，則可以提高評估價，做高貸。

第三步：2016年，南山區新房子又漲到700萬元，而福田區的第二套新房子漲到了1300萬元，比700萬的成本漲了600萬。

5萬的月供，如果靠工資收入，小李是肯定供不起的，那怎麼辦呢？

月供可以從銀行套出來，因為房子漲了嘛，那就把住房按揭貸款還掉，再做抵押貸款，比如1300萬，可以貸出7成，就是貸款910萬，比原來的住房按揭貸款490萬，多貸出了420萬，這錢就可以用來慢慢還月供。

小李沒套那麼多，但現金流也比較充足，手頭留有200萬元做月供，加上出租收入每月有八千，三四年月供沒問題，他的理想是，等待下一波房產暴漲的時候賣掉一兩套，就可以實現財務自由了，如果僅僅是靠奮鬥，離這個目標就太遙遠了。

小李說，他身邊的朋友，都是這麼操作的，從銀行套出幾百萬，放手裡還月供，現在銀行信貸依然寬鬆，消費貸，抵押貸，只比按揭貸款的利息高15%左右，跟08年加息到接近百分之七相比，現在利息真的便宜，還四五年月供綽綽有餘，完全不怕調控。

其實見過很多，家庭月收入只有2萬，還4萬的月供，收入只有3萬，還5萬的月供，收入只有5萬，還八萬十萬的月供，操作手法跟小李也是大同小異，都是利用銀行槓桿在炒房，沒名額也有辦法解決，除了不斷離婚結婚再離婚，反覆操作，還可借親戚朋友員工名額買房，這種情況在深圳是遍地都是，見怪不怪，我不想得罪朋友，具體就不展開舉例了，相信在深圳的中產，環顧四周，都不乏這樣的投機客。

因為房子升值了，升值部分從銀行做抵押貸款出來，這些投機客根本不擔心現金流不夠。

當然，這指的是你房子至少是升值了20%以上買的，如果在去年三季度的高峰期買入，算上稅費，到現在只是持平甚至略虧，或者銀行評估價還有所下調的房子來說，月供資金就要經受考驗。

很多投機客只預留了兩三年的月供，因為他們篤定，市場最多調整兩三年，政府最多調控兩三年，必定會放開。

這其實就是和政府對賭，看誰最先熬不過經濟寒冬。

深圳，現在給我的感覺，不再是一個充滿夢想，為了理想而奮鬥的地方，就是一個遍布賭徒的城市，很多人都在下賭注，利用政策機遇，短短几年內就實現財富激增乃至財務自由。

在有的人看來，深圳不缺機遇，缺的是膽量。

02

政府假裝在調控

深圳對樓市調控的態度，也很曖昧，甚至是沉默不語。從來就沒有公開表態，要堅持房地產調控不動搖，這跟上海、廣州、北京政府的態度反差非常大。

比如在商住房上，跟北京上海不同的是，深圳根本就沒有出台調控措施。

去年2次調控，都是跟在上海屁股後面，上海怎麼做，深圳就照貓畫虎的表個態度。

怎麼都讓人感覺，深圳這個改革開放的排頭兵，啥時候成了縮頭烏龜不敢做出頭鳥了。作為熱愛深圳好市民的我，真是憋的難受。

深圳住戶存款和住戶貸款的比例超過了150%，這個比例是明顯高於北京和上海。難道是深圳深知這個城市的槓桿太高，不敢調控嗎？害怕刺破這個城市的泡沫嗎？

在某些方面，真的要批評深圳，比如市場亂象監管，做的就不到位，讓深圳也出現跟內地城市一樣，新盤為了變相賣高價，也在搞捆綁銷售，搞雙合同，比如上個月底開盤的光明新盤龍光玖龍台，單價在4.3-4.6萬/平，並強制綁定了4500元/平的裝修費用。加上裝修費單價都超過了5萬/平。還有某龍頭房企的樓盤，也出現將裝修費用另外捆綁銷售的情況。

開發商也叫苦不迭，地價高了，不賣高價賺不了多少錢，政府又想控制房價，又不降地價，讓開發商吃土嗎？

那咋辦呢，是讓政府讓利？深圳財政不需要依靠房地產，今年上半年GDP還有8.8%的增速，高於全國和北京上海不少。

所以我也沒有搞明白，深圳遮遮掩掩為房地產護航的目的何在，深圳今年上半年的地稅收入就將近1400億了，比湖南、河南兩省的地稅收入加起來還多，以深圳的財力，是完全有能力在樓市調控這一塊做的更好。

03

新房供應斷崖式下跌

前幾天有一個迷惑大眾的新聞，受去年10月頒布的「深八條」的影響，房價自2016年10月開始出現「十連跌」，2017年7月成交均價54446元/㎡。

然後，央視採訪了深圳的情況，得出結論，在目前樓市穩中有跌的情況下，深圳樓市沒必要再出台更嚴厲的政策。

雖然對於新房，政府確實是在限價，高出政府指導價的，不給發預售許可證。但最近兩個月，售價10萬一平米的樓盤被批准入市后，也扭轉了市場的預期，這可能說明政府認可這樣的高價格。

其實這新房均價下跌，還真是一個數字遊戲。看看下面的圖，如果還以深圳五個大區分，新房供應量主要集中在寶安和龍崗，龍崗房價最低，只要在龍崗邊遠的郊區多上市幾個項目，就立刻拉低了全市的均價。

深圳如果真想讓房價下跌，就應該督促加大新房供應量，沒有供應，談何下跌？

我們再來看住宅供應的面積，今年上半年，新房供應面積同比下滑了64%，看看下圖，是最近七年來，供應量最少的半年，供給明顯斷檔。

不知道深圳這是使的哪一招，拖拉術？開發商不按指導價開盤就不讓開？直到開發商資金鏈扛不住了，再降價？

深圳一個月前說今年要新增安排建設商品住房8萬套，如何實現呢？希望不要只是一句空話。

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