特色小鎮丨成也地產，亡亦地產。

首先，大家都在網傳「特色小鎮防房地產話傾向，防數量級發展，防同質化模仿，防低水平競爭」但是有多少人是真正了解特色小鎮本質？真正的特色小鎮確定沒有房地產么？

儘管出現問題的特色小鎮很多，房地產化傾向，但是特色小鎮真正的是房地產逃生之路？

目前比較知名的項目：類似基金小鎮，美妝小鎮，特色還不夠明顯？一個是最早的金融彙集地，超1000家企業，5900億管理資金。一個化妝品基地，匯聚了化妝品生產商。一年投資超150億。這種產業聚居，可否稱為特色聚居地？但是，產業聚集區就沒有房地產了么？目前，美妝小鎮已經引進了台灣最美民宿「薰衣草森林」住宅，也引進了著名的「桃李春風」。

首先，從政策來講，國家視為「特色小鎮」為破解城鄉二次元的重大策略。儘管很多專家學者認為：特色小鎮是個政策流產產品。但你可層想過，這個流產的物件？國家會連續下發到第二季？數量會上升一倍？第三批會停止？為什麼住建部，發改委，財政部之後，林業部，農業部，體育總結又紛紛下發政策文件？可以肯定的是，特色小鎮政策毫無問題。國家的戰略毫無問題！如果有問題，也是政策理解的問題，是部分個人尋找策略的失策！

從政府來講：政府的目的很簡單，在現實面前，GDP永遠是政績衡量的標準，特色小鎮怎麼搞？對於政府來講不重要，他要的是有實力的團隊，怎麼做不重要，重要的是通過小鎮聚居產業，聚集人才，然後激發周邊的土地，地塊漲價，賣錢，GDP來了，油水來了，國家的創新型人才引進來了。部分小鎮戶籍制度也會大大改善。自然經濟水漲船高。舉個例子，浙江特色小鎮來源的背景其實就是馬雲阿里巴巴在納斯達克上市，2000多位阿里員工，瞬間變為千萬億萬身家。政府看來，這些人才一定會創業，也是為了保護浙江杭州的GDP和人才流失，2000多位阿里人要創業？北上廣深怎麼辦？於是「夢想小鎮」應運而生，是這個互聯網時代下的產物。政府提供場地，彙集了人才，激發了周邊的土地，漲了四五倍，這樣人才留住了，產業聚居了，周邊的土地漲了，重要的是GDP提升了。國家還有小鎮政策。於是浙江小鎮就成功了。

房地產開放商模式也很簡單，小鎮建設固然重要，小鎮周邊土地亦然更重要。小鎮的基礎建設離不開開發商，至於模式，旅遊小鎮也好，產業小鎮也罷。這是各地不同背景，不同風貌的產物。如果沒有了地產支撐，何談最原始的產業聚居？聚居地的衣食住行誰來辦？政府的GDP哪裡來？要知道，的房子目前來看，是GDP重要的砝碼。

◆ 有些特色小鎮建設成為房地產商製造新庫存的新手段，「房地產化」明顯

◆ 特色小鎮受一些房企的追捧，主要是因為解決了拿地貴的問題

◆ 有些地方依靠政府部門打造「政績小鎮」

◆ 部分特色小鎮「面子」好看，但基礎設施配套、服務配套等「裡子」不足

◆ 部分地方政府規劃建設特色小鎮，易按照主觀思維方式去創造市場，導致運營主體錯位

部分特色小鎮現「房地產化」傾向

記者/唐虹、熊湘怡、付光宇、屈凌燕、白麗萍、董建國

自國家出台鼓勵政策后，特色小鎮建設進入快速發展階段。但記者在多地採訪發現：

• 有些地方依靠政府部門打造「政績小鎮」；

• 有些特色小鎮建設成為房地產商製造新庫存的新手段，「房地產化」明顯；

• 還有些地方重「形」輕「魂」，特色小鎮特色不足。

專家提醒，對特色小鎮「不特」現象應提高警惕，謹防異化。必須遵循規律，有重點、有特色地發展，不能一哄而上。應該發揮市場主體作用，政府應做好支持和引導，不可大包大攬，更不可越俎代庖。

部分特色小鎮建設「走樣」

目前，特色小鎮建設，上至省級下至縣級，各地政府都在通過投資、補貼、獎勵等方式展開特色小鎮建設。但記者發現，一些特色小鎮在建設中，易受政績驅動，演變為「任務工程」。

急於求成，易流於「任務工程」、「形象工程」。

一些省份已創建出各自的特色小鎮名單，並下達具體任務，對未完成年度投資指標的特色小鎮採取「摘帽子」措施。有的地方，簡單運用行政命令，發布相關政策，規定特色小鎮建設的特定時間、數量以及規模。

各地出現一批基金小鎮、一批健康養老小鎮、一批機器人小鎮，有很大一部分是不具備產業基礎的「跟風」。

盲目跟風，一堆「糊塗賬」。

記者走訪西部部分特色小鎮時，當地政府負責人都表示，對於小鎮的發展很迷茫，現在只是請外包企業和高校做好了前期規劃。準備招商引資，如何配置相關產業鏈條仍未考慮清楚。

甘肅一幹部說，有些地區把特色小鎮建設當作要「票子和帽子」的途徑。一些基層地方政府都為搶到特色小鎮的帽子興奮不已，認為來錢了。無論是鄉鎮政府還是企業，都有分一杯羹的想法。

行政干預不當，阻礙市場主體發展。

記者在採訪中發現，部分地方政府在規劃建設特色小鎮，易按照自己的主觀思維方式去創造市場，導致運營主體錯位，違背市場規律。有些政府或部門，儘管意識到「政府投資、招商引資」等傳統做法不適用特色小鎮，但「政府招商」的主體地位並沒有大的改觀，表現為招商企業領域分散、項目細碎化現象嚴重、核心產業不突出等現象，造成實質上的運營主體缺失。一些小鎮還在組建開發公司，而另一些小鎮儘管有名義上的市場化主體，但管理運營受政府影響仍然比較大。

住房和城鄉建設部總經濟師趙暉表示，浙江特色小鎮建設經驗揭示小城鎮發展必須遵循規律，有重點、有特色地發展，不能一哄而上。應該發揮市場主體作用，政府應做好支持和引導，不可大包大攬，更不可越俎代庖。

「房地產化」傾向出現

記者走訪發現，建設特色小鎮正成為一些房地產企業新的「掘金點」。自國家三部委公布特色小鎮名單和發布相關政策后，不到半年時間內，已有多家房企發布了小鎮戰略。

但記者注意到，一些地區存在借特色小鎮之名行房地產開發之實的現象。

• 在珠三角，某房地產企業藉助「科技小鎮」概念推動產業地產，獲得地方政府大量土地資源支持；

• 在長三角，一家房地產企業打算在大城市周邊打造標準化的「農業小鎮」：兩平方公里農業區配套一平方公里建築區，計劃承載3萬人。

國家城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵表示，特色小鎮的發展一旦引入房地產，就會拉高土地成本，特色產業則難以實現發展，最後會演變為房地產一業獨大，並帶來大量的小鎮庫存。

國家發改委發展規劃司副司長陳亞軍表示，特色小鎮受一些房企的追捧，主要是因為解決了拿地貴的問題，特色小鎮的佔地面積往往要十幾平方公里，以特色小鎮名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮建設的初衷是相背離的。

重「形」輕「魂」 配套不足

記者調查發現，一些「特色小鎮」從內涵到現實都在發生偏離。

基礎配套不足。

西北某省擬建設旅遊文化類特色小鎮，然而在配套設施建造上，該鎮一名鎮政府工作人員直言，小鎮連一家能像樣接待遊客住宿的賓館都沒有，更談不上旅遊服務標準、旅遊品質。有的小鎮離市中心太遠，面臨著基礎設施不完善、帶動當地就業能力弱、人才儲備不足等諸多問題。

中西部一些地區舉債建設，風險加大。

記者在調研中發現，中西部地區對基礎設施投資、景區設施建設的投入需求巨大。一些地區政府性債務率高企。

以西部地區某縣為例，該縣具有較好的生態旅遊資源，正在規劃建設相關旅遊步道和腳踏車道，總里程達46公里。這樣的項目投入巨大。但由於遊客數量較少，建成后利用效率短時期內不會太高，產生的現金流難以支撐債務償還。

一些專家提醒，如果各地不能根據實際需要和市場可能，合理把握項目建設規模，今後政府性債務將持續攀升，槓桿率進一步上升將難以避免。

小鎮建設重「形」輕「魂」。

西北某市提出重點建成6至10個特色小鎮。記者在當地老街周邊看到：一邊是以高檔住宅社區、城市綜合體為主的大量房地產開發樓盤建設如火如荼；另外一邊8處古老的清代園林式建築正在面臨被拆遷的命運。

有專家表示，小鎮仍以房地產思維規劃和建設，沒有「讓路」給這樣少有的文化遺產，反而摒棄重建。就算建好的小鎮，也無任何特點和文化積澱。

同樣的情況，也發生在東部某省會城市：一家大型企業與當地政府簽訂協議，準備在人口密集的城鄉接合部打造「足球小鎮」，計劃建設的商業和住宅項目需要進行大面積拆遷，而作為「准拆遷戶」的當地居民卻覺得，無論是「足球」還是「小鎮」都離自己的生活很遠。

完善軟硬體環境

國家發改委發展規劃司副司長陳亞軍表示，在特色小鎮的培育過程中，政府要進一步釐清與市場的邊界，既要積極規範引導地方做法，做好政務生態系統、創業創新生態系統、自然生態系統和社會生態系統的打造，又要充分發揮企業在特色小鎮建設過程中市場主體的作用，不要大包大攬。

首先，要轉變管理觀念，提供「店小二」式服務。

「他們不像是招商人員，而更像是我們的同行，而且是對行業有著敏銳分析和精準判斷的同行。在電子商務領域，崔黃口的隊伍就是天津市的NO.1，在全國也是一流的。」六間房CEO劉岩說。

崔黃口鎮鎮長周建祥說，讓企業放心入駐，更要讓企業舒心發展。崔黃口始終秉持「服務他人就是發展自己」的理念，讓決定市場要素配置的軟硬體環境一起「硬」起來，不僅在配套服務上，讓企業實現「拎包入駐」，還為初創期中小微電商企業解決普遍存在的資金、信息技術、金融結算、人才招聘和物流倉儲等問題。

其次，培育創新創業高地，吸引人才「築巢」。

浙江發改委副主任、省特色小鎮規劃建設工作聯席會議辦公室常務副主任翁建榮表示，特色小鎮要瞄準高端產業和產業高端，引進行業領軍型團隊、成長型企業，以及以高校畢業生、大企業高管、科技人員、留學歸國人員創業者為主的「新四軍」到小鎮來創業創新，培育行業「單打冠軍」，構築集產業鏈、投資鏈、創新鏈、人才鏈、服務鏈於一體的產業創新高地。

再次，既要實現發展環境留人，又要做到生活環境留人。

記者在多地採訪了解到，不少特色小鎮除了產業方面的規劃，也在把更多精力集中在滿足人才住宿、餐飲、娛樂、購物、教育、醫療等多層次需求上，結合當地特色生態環境提升區域生態景觀，實現發展環境和生活環境同樣「誘人」。

特色小鎮：成在地產，敗亦地產。看你扮演的角色。立足的位置。但可以肯定的是，特色小鎮是離不開房地產的！

會議時間：2017年8月20日-22日（3天2夜）

峰會主題板塊

第一板塊：田園綜合體與特色小鎮 產業政策、產業趨勢、申報審批及規劃解讀（國家發改委副主任—喬潤令；特色小鎮建設與規劃設計研究院執行院長—陳安華；清大文產（北京）規劃設計研究院院長—李季 等）

第二板塊：田園綜合體與特色小鎮 運營模式創新及實踐（台灣品牌農業推廣協會理事長—張玉成；藍城集團執行總裁—傅林江；台灣百億桐華祭項目操盤手—庄錦華 等）

第三版塊：歡迎晚宴+創新IP項目資源鏈接會（圓桌對話、項目路演、洽談合作、引薦交流）

第四版塊：田園綜合體與特色小鎮 IP打造、核心價值提煉及創新（國家著名」三農"問題專家—溫鐵軍; 花露花卉休閑農場創始人—陳基能；東方園林東聯設計集團首席設計師—朱勝萱；民宿產業發展公司CEO—王龍江 等）

第五板塊：田園綜合體與特色小鎮 投融資創新模式及實踐對接（國開行信貸局原局長—袁英華；政企合作投資基金股份有限公司投資部總經理—周寧東；現代農業與農業投資研究所所長—韓洪雲 等）

第六板塊：標杆項目實地考察研討（1.烏村—烏鎮雅園；2.無錫田園東方；，項目負責人全程陪同講解、小型會議研討）

第七板塊：創意工作坊（台灣百億桐花祭操盤手、台灣前行政院客家委員會副主任委員—庄錦華）

第七板塊：特色小鎮申報審批輔導（特色小鎮建設與規劃設計研究院執行院長—陳安華）

報名參與：耿老師18001303888（手機微信同號）

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