中國已經告別住房短缺時代

房地產其實早已經進入到了下半場，住房已經告別了絕對短缺的階段，下半場最關注的已經不是總量問題，而是結構問題，而是居住的公平問題。不能把姚明和潘長江放到一起平均，我們更反對馬雲混到人民群眾中來搞平均，提高我們的「幸福感」。

國家統計局最近發布的文章顯示：2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。其中，城鎮、農村居民人均住房建築面積分別比2012年增長了11.1%和23.3%，年均增長分別為2.7%和5.4%。

對於人均住房建築面積40.8平米這個數字，很多人吐槽被「平均」了。按照這個數據，一個三口之家，平均居住面積應該超過了120平米，很多人覺得自己拖了後退。

令我比較意外地是，國家統計局對大家的吐槽很快做出了回應。大多情況下，外界對數據的吐槽，國家統計局一般不會回應。能夠迅速回應社會的關切，這的確是值得點贊的進步。根據國家統計局信息景氣中心副主任潘建成的說法 ，「當一組數據的差距特別大，尤其是特別高的那部分數據比較多的時候，中位數和平均數的差距就會拉大，但不是『被平均』這個概念，中位數和平均數是兩個不同的代表平均水平的數據，只不過說，你要如何去理解。目前發布的40.8平方米的平均數是那種算術的平均數，而人們一般感覺上更能接受的是中位數。」因此，潘建成強調，這個數字「不存在是被平均的問題，對此，要理性去分析」。潘建成在回應中還談到了中位數和平均數各自的價值，以及40.8平米這個數據是如何取得的。

其實，除了我不同意潘建成先生在回應中否認40.8平米這個數據存在「被平均」的說法外，潘建成先生這次關於住房數據的回應，還是有很多價值的。40.8平米本來就是城鄉住房面積的平均數，就是被平均了，否認「被平均」純屬此地無銀。

但潘建成先生的回應有四點值得關註：第一，他承認這個數據只能反應城鄉居民總的居住情況，並不能更好的反應民生的改善程度，如果要體現民生的改善程度，最好用中位數，中位數反應的是真正的不受兩頭影響的「大數據」；第二，40.8平米是這個數據是抽樣數據，樣本數有16萬戶，而且是城鄉居民一起的平均，城鎮居民的居住建築面積是36.6平，而農村是45.8平；第三，由於城市和區域的差異，不同的人對這個數據的感受是不一樣的，大城市的人均居住面積要小一點，而三四線，包括縣城的居住面積要大一點。

當然，外界的吐槽再次反應了房價統計數據上存在的問題。人均居住建築面積40.8平米這個數據，最起碼有這麼幾個問題：第一，這是一個抽樣數據，其實我們更期待，筆者也一直在呼籲，國家統計局和住建部開展一次全國住房情況的普查，調查清楚住房存量的基本面，每個城市究竟有多少房子，這是我們正確認識房地產的前提，也是房地產政策能夠科學的前提；第二，這是一個簡單的算數平均數，而不是一個更能科學反應居民居住面積狀況的中位數。潘建成先生既然承認「中位數」更好，但16萬戶抽樣的中位數，他在回應的時候也沒有公開。為什麼沒有公開？其實他的回應里有答案，「這數字把16萬從高到低一直排下來，那麼排到最中間的，第8萬個人，這個人的居住面積是多少？這個就是中位數，當人們的居住面積差異很大的時候，這個中位數一般會低於平均數，甚至會遠低於平均數」 ，為什麼不公開中位數，因為抽樣的實際中位數要比平均數低很多，而且，住房面積差異很大，有些人擁有很多房子，而有些人沒房子，這其實再次印證了「被平均」是事實；第三，這是一個「城鄉」平均數，城市的，農村的，綜合在一起，其實這種綜合一是沒意義，而是容易誤導。把農村住房和城市住房搞一起平均，毫無價值。按照這個平均法，隨著城鎮化推進，大量的農村人口進入城市，這個平均數未來甚至可能下降。因為農村的居住建築面積遠高於城市。

特別是，大家一定要弄清楚，這是一個「建築面積」，而不是真正的使用面積。建築面積中含有公攤數，需要除去公攤摺合成使用面積。也就是說，如果按照使用面積，這個數據還要打折。也就是說，實際的使用面積應該是低於40.8平米這個數據的。

問題恰好在這裡。和大多數人的看法不同，我不認為這個數據被高估，我的觀點是，不管統計局用任何數據，這個數據都可能被低估了。為什麼：

其一，大量的小產權房不可能被統計在內，小產權房在合法化之前，是不會被納入總體數據的。全國的小產權房有多少？各種差距很多的數據，但我比較認可的數據是60到70億平；第二，一些特殊的房子也沒有被統計在內。最特殊的，可以忽略不計，但軍隊這麼多年蓋的住宅，以及一些中央部委等部門的住宅，儘管居住者大多沒有產權，但仍然屬於現有的住宅，這部分的數據究竟有多少，暫時還難以評估，但數字應該不會小。也就是說，按照現在城鎮居民人均36.6平米的居住面積，2016年全國城鎮人口是7.9289億，那麼，城鎮住房建築總量超過了290億平，如果再加上60到70億平的小產權房，以及大概率不小於小產權房規模的其他特殊房產，城鎮居住建築總面積應該超過了400億平，按照400億平，城鎮人均居住建築面積應該達到了人均50平，而不是36.6%，如果按照80%的比率折成使用面積，全國城鎮人均居住使用面積其實也達到了40平米。

40平米是什麼概念？根據我在徐滇慶先生著作中查到的數據，2009年，美國人均居住面積是67平，英國是35.4平，法國35.2平，德國39.4平，義大利43平，荷蘭40.8平，日本36.9平。也就是說，人均居住面積除了低於美國，其實已經超過了2009年的英、法、德、日等發達國家。根據OECD研究報告的結論，在人均居住面積超過35平后，房地產將迎來轉折點，高速增長和房價高漲的階段結束，房地產進入平穩發展期。

因此，房地產數據不僅僅存在「不平均」的問題，還存在總量被低估的問題，以及人均居住面積實際上已經達到了相當高的程度的水平。但是，由於缺乏普查的全面的數據，導致目前整個房地產的數據仍然存在很大的殘缺，簡單的平均一方面掩蓋了居住分配嚴重不均的情況，也誤導了房地產政策的取向。房地產其實早已經進入到了下半場，住房已經告別了絕對短缺的階段，下半場最關注的已經不是總量問題，而是結構問題，而是居住的公平問題。不能把姚明和潘長江放到一起平均，我們更反對馬雲混到人民群眾中來搞平均，提高我們的「幸福感」。

很遺憾地是，由於我們房地產數據的質量問題，這些比平均數更重要的議題，在今天官方的數據中是不可能解讀不出來的。