房價反彈和投資需求抬頭 樓市分類調控漸次「落地」

新一輪樓市調控密集落地。

據統計，2月28日以來，已有23個城市（縣）出台了新一輪調控措施，高效和密集堪比2016年10月那一輪調控，而出台緊縮政策的城市數量則大於上一輪，且一二三四線城市均有覆蓋。

房價反彈和投資需求抬頭，是本輪調控密集「落地」的根本原因。國家統計局2月70城房價數據顯示，重點監測的15個熱點城市，新房價格環比下跌或持平，同比漲幅持續回落，成交量普遍下跌30%左右。但是，熱點呈現板塊輪動特徵，非重點樓市近期異常繁榮。2月70城新房價格環比增長0.3%，相比1月0.2%的漲幅明顯上升。這意味著，新房價格在去年連續12個月漲幅持續擴大，直至2017年1月首次收窄后，又呈反彈跡象。這其中，三四線城市成為樓市新熱點。

今年1、2月，商品房銷售面積增速擴大而銷售金額增速放緩，意味著低價位的三四線樓市項目熱銷。同時，三四線城市集中的中部和西部，前兩個月銷售面積分別增長33.0%和33.0%，增速分別提高4.6和20.6個百分點，而東部增速（15.9%）不僅遠低於中西部，而且增速回落了6.8個百分點。同時，一線城市中廣州樓市低位蟄伏2年後，2016年以來明顯回升，60%的商品住房均價漲幅冠絕一線城市。2015年至2016年，北京市的房價漲幅低於滬深，近期反彈趨勢較為顯著，尤其二手房價快速回升。此外，杭州和南京等強二線外圍郊區縣的樓市行情也很火爆，弱二線城市也在借勢「補漲」。

三四線城市樓市火爆，很大程度上是因為大城市房價「上台階」，限購限貸「加碼」，使得需求外溢。去年以來，三四線樓市火熱多集中在環北京、環上海和珠三角廣深周邊市縣。據近期筆者的調研，這些三四線樓市項目均打著「1小時都市圈」的招牌，在一線城市開設售樓中心，銷售對象也是一線城市的購房者。但是，由於接駁之痛、公共服務配套滯后，通勤成本居高不下，購房者多為投資客。而由於入住率低，需求不足，難以抵補配套的供給成本，公共配套更加滯后，造成新盤銷售基本面向投資需求。

上一輪調控中，北京和廣州均以「認房不認貸」支持改善型需求，即擁有一套房並結清貸款，再次購房可享受槓桿支持，甚至首套房資格。但當樓市出現回暖預期后，「認房不認貸」就異化為「加槓桿」的購房，甚至助長了以離婚來加槓桿的勢頭。另外，上一輪調控，南京和杭州等強二線城市未將郊區縣納入限購範圍。去年房價暴漲，加上庫存周期低（6個月左右），軌道交通利好，購房需求外移，在外圍不限購的優勢下，投資需求蜂擁而至。此外，弱二線樓市儘管有補漲趨勢，但庫存周期降低，外溢需求和返鄉置業興起。今年1、2月，這些城市成交量增長50%至100%。

概括起來，23個城市（縣）發布的措施，均指向打擊投資和投機炒作。比如，京穗二套房標準均回歸「認房又認貸」；北京限制企業購房再交易時間，旨在打擊以企業名義購房逃避限購的現象；廣州限制單身購房，旨在打擊以假離婚規避限購的現象；南昌規定，未成年人不得在市區買商品住宅；其他城市則通過限制非戶籍人群購房套數，約定社保繳納和納稅連續時限，限制投資需求。近期熱點城市新房量價回落，很大程度上要歸因於預售管制。

二手房市場火暴是近期樓市的另一個熱點。新房預售被管制，需求開始向二手房市場轉移。2月，70個大中城市二手住房價格環比平均漲幅為0.4%，已連續23個月上漲，超過新房0.3%的漲幅，其中廣州（2.7%）、廈門（2.0%），北京（1.3%）和長沙（1.2%）位居漲幅前4位。近期，北京樓市回升主要集中在二手房，由於近年來京城土地價格飆漲，新房供應「豪宅化」，而土地供給減少，新房預售管制，需求於是全面向二手房市場轉移。據統計，3月以來京城二手房成交1.2萬套，比2月增長40%，深圳二手房交易也比最低位回升了30%。

2015年以來，樓市火爆演化為資產泡沫風險，一個很重要的原因在於監管體制未理順，尤其地方主體責任落實不到位、分類調控「落地」效果不好，資金准入和槓桿政策沒有得到嚴格執行。目前，金融監管協調機制已形成，上下監管思路開始統一，資管和債市亂相已得到控制。樓市也是如此。去年下半年以來，理財、險資等監管新規接連發布，私募和資管與樓市之間的「防火牆」已建立，差別化住房信貸和限購政策已形成。為防止去庫存、信貸支持合理需求的政策外溢，並異化為過度加槓桿和投資炒作，但凡哪個城市「冒頭」，都須以啟動或強化限購限貸，將投資資金擋在外面。

23個城市（縣）啟動調控的效率很高，顯示地方主體責任在「落地」。未來相當長的一段時期內，「分類調控」都是樓市主題，這是樓市維持高位平衡，協調「三期疊加」背景下的增長和轉型、騰挪「穩增長」和「防風險」的唯一選擇，更是回歸住房居住屬性的政策要求。