環京樓市塌陷之後，有個地方很危險！

冬粉諮詢：楊老師，關注您有段時間了，關於買房的問題現在特別糾結，不知道該買哪裡，嘉興最近炒的特別火，昨天看見一個中介發的鏈接，嘉興4號線接軌上海9號線，嘉興5號線對接上海22號線，嘉興座機號已改021開頭，醫保、公交都將一卡通，這麼多利好，都說是下一個雄安，對於這件事您怎麼看，現在那邊價格也非常高了，現在上車會不會相當於追高？

一年前，去嘉興投資，算是英明之舉。半年前去投資，不好也不差。當前去投資，純屬往坑裡跳！

房子是不動產，具有最基本的發展原則與價值演變規律。嘉興作為中等地級市，本輪房價暴漲，已非城市基本面所能支持、所能解釋的。也可以說，違背了基本的房地產規律，存在泡沫。

嘉興本輪房價暴漲，主要有兩個因素：一是環滬為主，環杭為輔，受都市圈房價大漲的帶動。二是炒作與上海親密合作的概念，包括接軌上海示範區、座機021開頭、捷運聯接等。

第一個因素，嘉興其實有些尷尬，主要是距離上海偏遠。標準的都市圈，參考東京都市圈，距市中心半徑50公里以內，才有意義。也即，崑山、太倉距上海40公里左右，未來將很容易融入上海都市圈。而嘉興80公里，嘉善也要60公里，很難融進去。因此，嘉興更應看作長三角城市群中的一員，地位與南通、湖州、蘇州、無錫等相似。至於捷運聯通，你只需考慮一點：通捷運之後，有人能夠住在嘉興，然後去上海市區上班嗎？如果不能，對樓市就無實質利好！

第二個因素，種種利好，似乎都與一位特殊的市長有關，但老楊認為，這些利好都屬於一般性利好，幾個利好加起來，也難以對衝掉距離帶來的利空。在這一點上，人定勝天的觀念不可取！但由於普通民眾不懂這些，只知道利好一大堆，於是一大群一大群的外地投資客炒房客，其中以上海人、新上海人（部分屬於在上海被限購，或買不起上海的房子），洪水般湧向嘉興嘉善。

如果去得早，比如一年前，三個季度之前，則當前房價已上漲五年至一倍，或許當前還能賣掉（如有獲得產權）。而當前衝進去，我估計三個月後，嘉興房價就會步入下跌通道。而嘉興樓市的性質就是機會型、炒作型，一旦風停了，房價會出現明顯下跌，至少二成，而且下跌與盤整時間將是幾年，明顯長於上海與杭州。

在當前嘉興樓市仍熱鬧的時點，很多網友可能認為老楊是在嚇人。那麼，請大家睜眼看看環京吧，尤其是燕郊，在經歷房價暴漲之後，當前成交量急縮，二手房成交價已下跌二成左右了！而且，燕郊跟北京城市副中心只一河之隔。通州城市副中心的定位，與雄安新區相近，都被稱為」千年大計「。而距上海和杭州各80公里左右的嘉興，到底有什麼高大上的定位？鬼知道！

在老楊看來，嘉興純屬炒概念，而且都已經炒糊了。當前仍在進去投資炒房的人，註定要被套幾年。

剛在本微信公眾號上，看到一網友，在昨天文章后的留言：

中介天天炒作嘉興各種概念，什麼捷運電話等。去實地看過，用鋪天蓋地形容新房數量一點不為過，晚上，各樓盤漆黑一片。上海班，嘉興居不現實的，人會被拖死。中介讓人把嘉興房子當理財產品買了擱著，無良中介。

老楊覺得：房產中介是一個行業，從業者都需要賺錢，養家糊口的，不宜以道德相評判。最重要的是，購房者，要多充電，加強學習，搞清楚房地產的基本規律、基本原理，才不會犯大錯，才不會爭相往坑裡跳。

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