天津商業地產系列報道之(二)：天津傳統商圈遭遇"中年危機" 商業升級壓力下如何轉型？

消費需求愈發多元化，新興商圈和新商業模式不斷帶來新的挑戰，天津傳統商圈正面臨著尷尬的「中年危機」。

據國家統計局數據顯示，2016年天津全年GDP達17885.39億元，位居全國第五，僅次於北上廣深四個一線城市，比上年增長9.0%。2016年天津社會消費品零售總額5635.81億元，增長7.2%，居民消費水平不斷提升，消費市場增長動力正在轉換，消費升級態勢明顯。

隨著天津城市化的加速推進，舊城改造，使缺乏個性化的傳統商圈必須升級。一些區域由原來的工業區向現代產業服務區轉變，新的居住區形成后不斷加強商業配套，優質購物中心不斷湧入，加速形成多中心商圈格局。

天津傳統商圈主要包括南京路-濱江道-和平路商圈、鼓樓商圈、友誼路商圈、小白樓商圈、解放路商圈，大多分佈在主城區內，均在天津最發達的商業地段。

贏商網大數據顯示，天津傳統商圈的購物中心存量佔據全市的43%，其中，購物中心在商圈內所有商業形態中僅佔64%，其他為百貨、商業街等。

消費需求愈發多元化，新興商圈和新商業模式不斷帶來新的挑戰，天津傳統商圈正面臨著尷尬的「中年危機」，知名百貨頻臨倒閉，商業升級壓力較大，傳統商圈紛紛開始了轉型升級之舉。本篇將對天津五大傳統商圈進行解讀。

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南京路-濱江道-和平路商圈

南京路-濱江道-和平路商圈是天津最核心的商圈，不僅是天津歷史最久、最繁華、商業最密集的商圈，也是天津客流量最大、購物中心存量最大的商圈。商圈附近聚集著大量高收入人群，以年輕時尚一族、白領階層為主，整體購買力強大。

截至2017Q2，南京路-濱江道-和平路商圈購物中心存量高達79.6萬㎡，新開業購物中心帶來了提振作用，體驗業態佔比高達45%。商圈內購物中心首層平均租金在400-900元/㎡/月區間浮動，為全市最高。

商圈購物中心存量及增量：

說明：本文各項購物中心統計數據，均以單個購物中心體量在3萬㎡及以上為統計標準，數據來源：贏商大數據中心

歷經百年，儘管商圈內百貨、街鋪等其他商業形態存量在傳統商圈中是最大的，但商圈繁華程度有增無減，其購物中心存量也是所有傳統商圈中最多的。隨著天津恆隆廣場、天津天河城購物中心等進駐，商圈檔次也在不斷提升。據贏商大數據中心監測，2013年後，商圈內新開業購物中心達6家，總體量57.1萬㎡，居傳統商圈之首。

從商圈的品牌與業態構成來看，新開業的購物中心為商圈引進了許多新興品牌，商圈內新興品牌佔比超三成。體驗業態佔比高達45%，隨著天津天河城等購物中心落成，文旅體驗、環球食肆、室內娛樂、高端影院等多元化業態的引進，商圈的文化、時尚、潮流氛圍更加凸顯。

數據來源：贏商大數據中心

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鼓樓商圈

鼓樓是天津文化的發祥地，周邊分佈多個天津旅遊景點，商圈內客群大部分為外地旅遊者，鼓樓商圈也是天津最具創新意識，最懂打造體驗式商業的傳統商圈。中糧集團、陸家嘴集團等多個知名實力房企在此圈地屯兵。截至2017Q2，整體購物中心存量約達66.5萬㎡，未來兩年預計還將帶來19.5萬㎡的增量，為商圈帶來了較大的信心，推動600餘年歷史的商圈，重新定位為年輕時尚消費群體的新型商圈。商圈內購物中心首層平均租金在200-800元/㎡/月區間浮動。

數據來源：贏商大數據中心

從商業構成來看，鼓樓商圈內仍然分佈著大量的百貨和商業街，隨著購物中心的進駐落成，商圈商業氛圍越來越密集，購物中心形態比重超60%，模式趨向由原來的區域居民消費轉變為城市特色商業消費。

多年來，憑藉天津大悅城、天津水游城、天津仁恆置地廣場等購物中心的進駐，鼓樓商圈實現了業態的多樣化，涵蓋58種細分業態，以及佔比超過14%的新興業態，滿足了消費者的多層次需求，成為業態最豐富的傳統商圈。

數據來源：贏商大數據中心

基於豐厚的歷史文化底蘊，以及商圈聚集外地遊客的功能，鼓樓商圈更注重文旅消費的作用，購物中心體驗式業態佔比超50%，以天津大悅城為首，積極引入更多的餐飲、文創、休閑、娛樂等體驗式品牌和新興品牌，同時打造文化創意主題街區，利用藝術、IP、科技等主題活動提高商場及商圈的整體熱度，引領天津消費者開啟新的消費模式和生活方式。

數據來源：贏商大數據中心

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友誼路商圈

友誼路高端商務板塊位於市中心的東南部，是集金融、涉外、商務、會展、餐飲等功能於一體的服務型經濟聚集帶，堪稱天津的華爾街。

自2012年以來，友誼路商圈湧現出多個優質購物中心，截至2017Q2，商圈購物中心存量已達49.8萬㎡。隨著商務功能加大，商圈也將進一步穩固其商業價值。商圈內購物中心首層平均租金在300-900元/㎡/月區間浮動。

據贏商大數據中心監測，2012-2013年天津銀河國際購物中心、天津彩悅城陽光購物中心、天津銀河地下商業廣場、天津新業廣場相繼開業，填補了該區域的商業空白，一改商圈以往存量少、業態單一的局面。截止至2017年6月，商圈內81%的商業形態為購物中心類型。

該商圈主要客流為周邊居民及全市高端消費群體，彙集了進駐天津的大部分國際一線品牌，其中更有多個當時首次入津的品牌，例如LV、Celine、MiuMiu、YSL等。整體檔次偏高，對新興品牌引進需求較低。為了突出綜合功能，友誼路商圈不斷優化品牌組合與升級，加大了體驗業態的補充，為消費者提供更豐富的消費選擇和全新的購物體驗。

數據來源：贏商大數據中心

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小白樓商圈

小白樓商圈位於南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交匯處地段，跨越和平區和河西區。作為傳統商圈，目前商圈內購物中心存量相對較小，僅13.55萬㎡。商圈整體更偏向由辦公寫字樓及進駐企業的增多而聚集人氣，然後帶動商業的逐步發展，相對被動。商圈內購物中心首層平均租金在140-300元/㎡/月區間浮動。

該商圈以前主要以單純的百貨商場為主，天津海信、國貿等購物中心落成才彌補了該商圈在購物中心方面的空白，整體購物中心形態比重在傳統商圈中仍是最低的。

就整個小白樓商圈來說，餐飲、娛樂配套較為缺乏，部分購物中心著重將體驗業態作為差異化競爭主打，並對品牌進行挑選，為小白樓區域商業業態做了很好的補充，但對比其他傳統商圈來說，提振效果仍然較為乏力。

數據來源：贏商大數據中心

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解放路商圈

該商圈處於天津自貿區中的核心，毗鄰于家堡高鐵站，近年來吸引了包括金融、貿易、科技、文化等重點項目的入駐。新區納入國家戰略后，區域經濟飛速發展，人氣劇增，形成強大的市場需求，越來越多的開發商意識到該區域的商業價值。

此商圈內新型商業不多，天津寶龍國際購物中心算是開啟了該商圈傳統商業的升級換代，金元寶集團旗下項目也開始步入轉型階段。下半年預計開業的天津塘沽萬達廣場和天津秀古商業廣場，將進一步鞏固商圈在濱海新區的商業霸主地位。

截至2017Q2，商圈購物中心總存量達25萬㎡，預計今年下半年還將帶來20萬㎡的增量。商圈內購物中心首層平均租金在212元/㎡/月左右。

數據來源：贏商大數據中心

解放路商圈內多為2008年以前開業的購物中心，前期引進的多為百貨、休閑服飾、超市、電器賣場業態，新興配套相對較少，新興品牌佔比相對較低。目前，體驗業態正在逐步顛覆過去以百貨業態為主的商業模式，未來新興品牌進駐率及體驗業態比例將進一步提高。

數據來源：贏商大數據中心