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【重磅】政策重回2011 市場會穿越嗎?

前言

從今年1月1日的假限購,到418限貸,到628的外地人限購,再到913「史上最嚴」限購,西安樓市調控不斷收緊。

背 景

近一年來,西安商品住房銷量在今年4月創歷史新高達240萬㎡,成交均價整體呈現上漲態勢,備案數據顯示8月較去年同期上漲14.3%,實際上大部分樓盤遠不止這個漲幅,大部分樓盤漲幅超出30%,個別樓盤甚至漲幅在100%,這樣得漲幅意味著:

1、統計局發布的7月70城房價中西安同比上漲15.1%,已連續17個月上漲;西安從今年3月起住宅價格漲幅在70城中一直名列前茅;

2、回顧西安樓市歷史,房價上漲幅度最大的是2005年29%,2007年21%,2010年28%,歷年房價平均漲幅在8.6%,西安今年的房價漲幅已超過歷史任何一個時期

3、西安購房者由3月份的恐慌入市到現在的持幣觀望,該出手的已出手,沒出手的有的被政策擋在門外,有的被房價擋在門外,有的則認為現在部分樓盤虛高,價值無法支撐價格。據調查西安購房者普遍能承受的房價範圍集中在8000-9000元/平米

解 讀

1、限購區域包括:7大行政區(新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安行政管理區)及7大開發區(高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區及灃東新城);

2、暫停向已擁有2套及以上住房(含新建商品住宅及二手房)的本市戶籍家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)、擁有1套以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。無住房且能提供2年以上(含2年)個人所得稅活社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購1套住房。

3、繳存職工家庭申請住房公積金購房貸款的最高額度由75萬元調整為65萬元,最低繳存時限由連續足額繳存6個月以上調整為連續繳存1年以上,並停止辦理試行的商轉公貸款業務。

漢紙妹

從需求端來看,1、灃東、國港等熱門開發區被納入限購區域,可見房價上漲在快速外溢,西咸其他區域、臨潼、高陵、咸陽等或收益;2、此條政策有種穿越回2011年的即視感,而且外地人購房提供的社保和納稅證明還比2011年多一年,對開發公司、代理公司、中介公司、政府人員和買房客戶作假懲處的嚴厲程度也是史無前例;3、西安用公積金的購房者和具備公積金貸款條件的開發商基數較少,所以公積金政策的收緊影響不大。若市場得不到有效控制,商貸首付和貸款利率的再次提高或將是政策從嚴的著力點。

1、嚴格控制住宅地價出新高。在住房庫存消化周期低於合理範圍時,更顯著增加供地,加快供地節奏。大力推進「限房價、競地價」、「限地價、競房價」,合理確定土地出讓價格,防止出現區域性總價、宗地或樓面地價新高等異常情況。深化土地供給結構性改革,有序實施20%左右的住宅用地用於公租房建設,20%左右的住宅用地用於限地價、限房價的「雙限房」項目。

2、新出讓土地的商品住房項目(不含城棚改項目)原則上按照不低於住宅總建面5%的比例配建租賃型保障房。實行經濟適用房和限價房並軌運行

3、取消了「分期或延緩繳納土地出讓進金及配套費」、「先辦證、后交費」等特殊情況下採取的寬鬆性「鼓勵」政策。提高房地產項目准入門檻。

漢紙妹

從供應端來看,1、近期成交地塊儘管「限地價「「限商業自持「「限現房銷售面積」但樓麵價依然創新高;而從土地源頭解決雙限房問題則完全符合「人人有房住」「房子是用來住」的方針;2、經適房改限價房,增加保障房的供應滿足了剛畢業的大學生和外來務工人員等城市低收入人群的需求;3、配套費、出讓金都是對開發商的實力考驗,提高房地產項目的准入門檻,減少爛尾、不按時交房等現象,保證了有序供應就保證了購房者權益,當然這也勢必是對開發商一個優勝劣汰的過程。

樓盤在申請預售證時,要嚴格按照要求向物價部門備案,物價部門要會同房管、統計、國土等部門,根據西安市城鎮居民家庭可支配收入增幅水平、房價漲幅等指標對其售價進行測算,指導開發企業合理定價,嚴格控制房價出現過快增長,對報價明顯高於周邊同品質在售項目成交價格且不接受價格指導的商品住房項目,不予核發預售許可證、不予辦理現房銷售備案。

漢紙妹

從房價控制來看,顯然房管局針對房價過高「雙不予」政策較多部門協同作業控房價政策更容易落地。而2016年西安城鎮人均收入增幅為7.4%,這接近西安歷年的房價漲幅均值,較為合適。

預 判

看漲方

1、這麼多品牌開發商從去年到今年相繼來西安,勢必帶動西安房價上漲;

2、王永康書記今年到西安開啟大西安元年,眾多招商引資項目落地,放開戶籍政策,大力發展交通,西安房價將持續上漲。

1、今年上半年西安已經有4大政策出台,2011年出台限購政策之後,價格和銷量就得到了有效控制,這次房價也會控制;

2、限購政策的出台無疑把投資客、改善客都限制了,剩下的純剛需又有多少能接受現在的價格呢?

看空方

漢紙妹

未來半年內,第一西安商品住宅銷量或減少,價格趨穩后不排除有項目會出現降價;第二開發商無疑要面臨又一次考驗和洗牌;第三40年土地年限的非限購產品,公寓、辦公、商業或迎來契機。

政策原文:

證券簡稱:美城股份

證券代碼:839519

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合作電話:(029)86115500-8839

美城股份是西安本土成立最早、歷時最長的專業房地產綜合服務商,主營業務有營銷代理、前期諮詢顧問等。

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