上海十年來首現租金下跌 一線房地產投資邏輯生變

  上海房租出現了自金融危機以來的首次下跌。上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示，上海房租結束了該指數連續90個月的上漲行情，從今年1月開始延續了下跌的態勢。

  根據今年4月份中原（上海）租金指數月報顯示，4月中原（上海）租金指數為238.2點，環比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大，全市租金均價77.7元/平方米/月。

  成交凍結，業主開始轉售為租，據太平洋(3.960, 0.02, 0.51%)房屋閔行區域方面透露，該區域門店轉售為租的客戶最高達到30%。但「租金穩定、稍微下浮」。與此同時，上海近兩年來拆違力度加大，迴流二三線城市人數增加，導致租房需求減少。上海房租增速拐點首次領先房價拐點。

  「房價暴漲缺乏基本面支撐，是造成這一局面的最直接原因。」一名金融界人士表示，當房價盲目過高時，租金無法跟漲，從而發出警告信號；反過來，經濟的持續發展將為租金上漲提供支持，那些有基本面支持的房產將最先止跌甚至上升。

  萎縮的二手房交易

  中指院數據顯示，上海二手房交易從去年下半年開始萎縮。今年1月份跌入低谷，成交僅76.9萬平方米。

  4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環比下滑20.89%。二手房交易萎縮明顯，儘管萎縮的這部分供應量和成交量，並不一定都轉入租賃市場，4月各區域市場需求量季節性回落，大部分區域租賃房源供大於求，帶動租金小幅下行。

  以楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。

  另一方面，隨著金融或虛擬資產膨脹、擠壓實體利潤的大環境正在調整，資產估值在下降。當前的租金下行只是推動樓市漫長價值回歸之路的第一環。

  上述金融界人士預測，房租下跌或對房價有一個影響路徑：租金下跌初期，租金收益率被動進一步下行，隨後房價進入橫盤或陰跌（政府控制得好的話）；再回穩至一個相對合理的水平。

  一線城市現端倪

  實際上，上海並非個案，北、上、廣、深四個一線城市的租金都在持續下降，而且都是金融危機以來首次。

  據第三方機構測算，一線城市租金回報率已經降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個階段，即租金下跌、房價橫盤以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結對租金的影響將持續顯現。

  今年以來的5個月，上海二手房租金已經出現3次環比下跌的情形。儘管跌幅都在0.2%甚至更小，但是業內人士指出，因為這種情形已經將近十年沒有出現了，一旦房租持續下跌，對於房價的影響也會更直接。

  成交凍結下越來越多的房屋轉售為租。中原地產的掛牌數據顯示，去年年底至今年年初，在樓市調控新政加強后，「由售轉租」的情況大幅度增加，佔據掛牌量的一成以上。

  「調控政策加碼后，原先打算出售的房屋轉而出租，而原先打算買房的人也延長了租期，但是供應量增大后，價格也具有了浮動的空間。」盧文曦繼續稱：「降價幾百塊不值什麼，因為相比於空租期一個月的損失，房東願意主動降價。」

  上述金融界人士認為，轉售為租只是一個表面原因，深層次原因在於本輪地產牛市缺乏基本面的支撐。相較於交易價格存在的金融或者投資屬性，二手房租金的價格能夠更加市場化地體現一個城市的基本面：包括收入水平、物價水平等。

  可以肯定的是，作為投資品的住宅正在弱化居住屬性，更多的是交易和金融屬性，加之國內樓市的非市場化，其結果是房價脫離基本面暴漲，泡沫疊加。然而，租金卻是在市場化體系內的，租房者無力跟上投機客的步伐，自然會選擇離開一線城市，而房子租不出去時，大部分業主都會選擇降價。