看一個城市的樓市,不僅要看價格,更要看成交量。
一般來說,無論價格怎樣,只要成交量旺盛,這個市場就是健康的,但如果價格蹭蹭往上漲,成交量卻上不去,甚至在下滑,這就叫做「有價無市」,這種市場需要小心。
當然,如果只見成交量上漲,不見價格有動靜,也不是完全沒問題。「漲量不漲價」比「有價無市」好得多,至少不用擔心資產的流動性,不用擔心崩盤,這樣的市場是健康的,但缺乏想像空間。
對自住型買家來說,最好的樓市應該是「漲量不漲價」;對投資者來說,最好的樓市應該是「量價齊漲」。
那麼,2017年的樓市,哪些城市值得買,哪些要小心?
上海易居房地產研究院日前發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》為我們提供了一個很好的研究素材。榜單顯示,2016年新房成交量最大的是城市是成都,其次是武漢、天津、重慶、長沙、青島、佛山、杭州、鄭州、廣州。而新房成交量增幅最大的城市是鎮江,其次是漳州、蕪湖、太原、珠海、淮安、南通、鄭州、天津、青島、中山。
數據來源:上海易居房地產研究院日前發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》
綜合根據成交量與價格數據,可以把城市分為4個類型,排序按照風險係數從低到高,分別是量價齊漲型、漲量不漲價型、漲價不漲量型、量價齊冷型。
1、這些城市「量價齊漲」——值得買入
2016年,成交量與價格漲得都很歡的城市,最典型的是漳州、鎮江、蕪湖、崑山、長沙、南京、佛山、南通、天津、杭州、廣州。這些城市主要分為兩類,一類是優質的二線城市,比如天津、南京、長沙、杭州,顯示這些城市是樓市的第二戰場;另一類是熱點城市周邊的衛星城,比如廈門旁邊的漳州,南京旁邊的鎮江,上海旁邊的崑山與南通,廣州旁邊的佛山,顯示熱點城市強大的溢出效應。
當然,這其中還有一個城市是廣州,2016年廣州新房的成交均價上漲11%,雖被列入「房價偏熱城市」,但漲幅在一線城市中最低,不及京滬深漲幅的一半。不過,廣州樓市的交易卻十分活躍,無論是成交量還是成交量的漲幅,都居一線城市之首,顯示廣州樓市的穩健。
除了這些城市之外,還有一些城市的成交量和價格在2016年都談不上大漲,而是溫和上漲,它們屬於不太典型的「量價齊漲」型,分別是成都、惠州、無錫、南昌、濟南、洛陽、常州、南寧、蘭州、貴陽、瀋陽。這些城市也基本分為兩類,一類是價格被低估的強省會城市,一類是熱點城市周邊的衛星城。
對投資者來說,「量價齊漲」是最理想的狀態,因為有成交量支撐的價格,才是可持續的價格。
2、這些城市「漲量不漲價」——適合自住
2016年,還有一些城市成交量的增幅很大,但是價格漲幅很小,甚至不漲、降價,最典型的代表是大連、太原、徐州、清遠、海口、淮安、珠海、煙台。統計顯示,這些城市的成交量在2016年的漲幅都在20%之上,但新房成交價的漲幅都在5%以下,屬於比較明顯的「漲量不漲價」。這些城市有一個共同特徵是均遠離熱點城市,也非強省會城市。
除了這些城市,還有一些城市在2016年的成交量堪稱大漲,但價格的漲幅不大,介於5%與9%之間,它們屬於非典型的「漲量不漲價」型,分別是重慶、寧波、鄭州、青島、武漢、中山、淄博。這些城市不太好歸類,只能逐個分析,武漢與鄭州均屬於「舉全省之力發展」的強省會城市,利好很多,但房價已經漲過好幾波,導致2016年的上漲動能不大。
重慶不用說,向來是樓市的一股清流,一直是「漲量不漲價」的典範,但2016年仍然漲了6%,比大連、青島的漲幅要大。寧波的成交比較活躍,說明需求繁榮,但價格只能算略漲(6%),這可能是因為杭州在省內對熱錢的虹吸效應。青島的成交量非常大,但因為山東經濟近幾年缺乏亮點,導致樓市缺乏炒作素材,價格也比較平穩了,淄博的情況與青島有點像。中山因為深中通道的概念,在2016年著實火爆了一把,但目前主要體現在,還沒有明顯地體現在價格上,2016隻是小漲6%。
相比那些「價量齊漲」的城市,「漲量不漲價」的城市一般經濟平穩、需求旺盛,但缺乏大的利好,也就缺乏炒作的題材,價格也就比較平穩。對剛需人群來說,這些城市是理想的宜居城市,但對投資者來說,不是理想的投資標的。
3、這些城市「漲價不漲量」——風險警示
2016,還有一些城市,價格漲勢如虹,但成交量卻大幅萎縮,最典型的代表是深圳、蘇州、烏魯木齊、東莞、上海,它們在2016年的成交量均為負增長,分別是-37%、-23%、18%、-9%、-7%。其中,烏魯木齊在成交量下降的同時,價格仍然上漲了9%,另外四個城市其實等同於兩個城市,一個是上海+蘇州組成的大上海都會區,一個是深圳+東莞組成的大深圳都會區,這也是最近兩年樓市最火的兩個地區。2016年因為上海與深圳空前嚴厲的樓市調控,導致兩個城市的成交量的大幅萎縮,但價格沒有因此及時平穩下來,一定時期內呈現「有價無市」的僵局,這個僵局也在一定程度上傳遞給了蘇州與東莞兩個鐵杆衛星城。
除了這四個典型城市,還有兩個非典型的「漲價不漲量」城市,它們是北京、合肥。北京的價格當然不用說,位列少數幾個「房價過熱城市」,但成交量沒有出現暴漲,2016年只是小幅上漲了12%,顯示北京樓市雖然沒有上海、深圳那麼過熱,但成交量仍然被嚴厲管控。
2016年是合肥樓市烈火烹油的一年,但成交量並沒有大漲,只是小幅上漲了13%,整體的成交量是1023萬平方米,遠少於武漢、鄭州、成都、長沙等中部省會城市,這在一定程度上顯示合肥樓市價格的支撐力不夠。
與那些「漲量不漲價」的城市相比,「漲價不漲量」的城市往往因為。此前的樓市過熱,導致需求被政府嚴厲限制,成交量出現萎縮,在一定程度上呈現「有價無市」的僵局。這類城市一般是區域價值極高的城市,但同時也是被過度炒作的城市,在這些城市買樓,經常會遇到流動性被政府凍結的風險,高收益往往伴隨著高風險,這幾天網路熱傳的深圳中年男子財務危機的故事值得一看。
4、這些城市「量價齊冷」——風險較大
2016年,還有一小部分城市出現了「量價齊冷」的現象,不僅價格沒有跑贏通脹,成交量也比較萎靡,甚至出現負增長,最典型的是溫州與台州,其成交價的增幅分別是-9%與-5%,成交量的增幅分別是-7%與3%。這兩個城市都屬於浙南城市,在2008年全球金融危機之前,是樓市最熱點的區域之一,但一場金融危機打破了這個地區的泡沫,直到今天還在艱難轉型。浙南樓市的冷清與浙北樓市(特別是杭州)的紅火,形成鮮明對比。
除了這兩個典型,還有一些城市屬於不太典型的「量價齊冷」類型,分別是長春、西安、昆明。這些城市的新房成交價在2016年的漲幅都在5%之內,成交量的漲幅也都在12%之內,這些數據放在平常的年份,不算差,但放在2016年的大背景下看,則有點跟不上節奏,把這幾個城市歸類為「量價齊冷」是相對的。
在四種類型的城市中,「量價齊冷」的城市最危險,不僅吸引不到投資性需求,也沒有足夠的剛需作為支撐,到這些城市買房,需要嚴格把控風險。
小結:
經過2016年下半年嚴厲的樓市調控,一線城市的成交量被嚴格管控,出現「漲價不漲量」甚至「有價無市」的僵局,市場熱點轉移到一線城市周邊的衛星城,以及經濟發展態勢良好的強省會城市,這些城市出現「量價齊漲」的盛況。
「強省會」之外的大部分省會城市,以及遠離大都會區的中小城市,則普遍出現「漲量不漲價」的穩健態勢,這些城市特別適合自住類買家。還有極少數的城市,比如溫州、台州則出現「量價齊冷」的尷尬,在2016年樓市繁榮的大背景下,顯得有點格格不入。
以上分析也許能為你在2017年的買房決策提供一些參考。不過,本文所引用的數據全部來自上海易居房地產研究院日前發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》,如果這個榜單的部分數據不靠譜,會影響到本文的部分結論。另外,本文只統計了新房數據,沒有統計二手房數據,這對北京上海深圳的分析可能會有影響,因為這三座城市的二手房交易量已經超過新房交易量。所以,本文的數據和觀點僅供參考。
超重量級 | 重量級 | 中量級 | 輕量級 | ||||
成都 | 2909 | 佛山 | 1979 | 無錫 | 918 | 烏市 | 495 |
武漢 | 2881 | 杭州 | 1867 | 蘇州 | 903 | 漳州 | 486 |
天津 | 2332 | 鄭州 | 1696 | 長春 | 877 | 煙台 | 483 |
重慶 | 2152 | 廣州 | 1601 | 東莞 | 854 | 深圳 | 465 |
長沙 | 2046 | 南京 | 1586 | 貴陽 | 803 | 海口 | 452 |
青島 | 2041 | 濟南 | 1548 | 中山 | 781 | 台州 | 441 |
西安 | 1528 | 昆明 | 775 | 清遠 | 433 | ||
瀋陽 | 1488 | 鎮江 | 766 | 蘭州 | 426 | ||
上海 | 1392 | 寧波 | 756 | 南通 | 421 | ||
北京 | 1230 | 惠州 | 721 | 洛陽 | 418 | ||
太原 | 1045 | 南昌 | 689 | 呼市 | 409 | ||
合肥 | 1036 | 大連 | 676 | 蕪湖 | 381 | ||
南寧 | 1023 | 淮安 | 675 | ||||
強勁反彈 | 積極活躍 | 略偏溫和 | 略顯疲軟 | ||||
鎮江 | 164% | 無錫 | 46% | 南昌 | 29% | 上海 | -7% |
漳州 | 139% | 杭州 | 45% | 南京 | 24% | 溫州 | -7% |
蕪湖 | 105% | 清遠 | 43% | 南寧 | 24% | 東莞 | -9% |
太原 | 87% | 寧波 | 43% | 崑山 | 23% | 烏市 | -18% |
珠海 | 84% | 呼市 | 43% | 常州 | 22% | 蘇州 | -23% |
淮安 | 79% | 濟南 | 41% | 重慶 | 22% | 深圳 | -37% |
南通 | 77% | 海口 | 40% | 大連 | 20% | ||
鄭州 | 75% | 洛陽 | 37% | 成都 | 20% | ||
天津 | 72% | 佛山 | 37% | 蘭州 | 19% | ||
青島 | 63% | 長沙 | 36% | 淄博 | 16% | ||
中山 | 54% | 武漢 | 34% | 貴陽 | 15% | ||
徐州 | 33% | 合肥 | 13% | ||||
煙台 | 32% | 惠州 | 13% | ||||
廣州 | 30% | 北京 | 12% | ||||
長春 | 11% | ||||||
西安 | 10% | ||||||
瀋陽 | 9% | ||||||
昆明 | 8% | ||||||
台州 | 3% | ||||||
超高房價 | 高房價 | 中等房價 | 低房價 | ||||
深圳 | 53774 | 南京 | 18913 | 佛山 | 9755 | 重慶 | 6994 |
上海 | 38283 | 蘇州 | 18791 | 濟南 | 9677 | 淄博 | 6994 |
北京 | 33412 | 杭州 | 17313 | 南昌 | 9580 | 煙台 | 6753 |
廣州 | 16697 | 武漢 | 9430 | 中山 | 6659 | ||
珠海 | 16179 | 海口 | 9094 | 長春 | 6473 | ||
溫州 | 15710 | 青島 | 9019 | 烏市 | 6143 | ||
東莞 | 14165 | 無錫 | 8922 | 淮安 | 5817 | ||
寧波 | 14093 | 南通 | 8813 | 貴陽 | 5718 | ||
天津 | 13458 | 南寧 | 8160 | 呼市 | 5407 | ||
合肥 | 11105 | 成都 | 7983 | 清遠 | 5338 | ||
崑山 | 10691 | 昆明 | 7967 | 洛陽 | 5284 | ||
台州 | 10627 | 常州 | 7509 | ||||
大連 | 10562 | 漳州 | 7495 | ||||
鄭州 | 10130 | 蕪湖 | 7343 | ||||
太原 | 10022 | 惠州 | 7315 | ||||
西安 | 7131 | ||||||
蘭州 | 7120 | ||||||
鎮江 | 7088 | ||||||
徐州 | 7030 | ||||||
瀋陽 | 7022 | ||||||
長沙 | 7012 | ||||||
房價過熱 | 房價偏熱 | 房價合理 | 房價偏冷 | ||||
深圳 | 56% | 鎮江 | 17% | 南寧 | 9% | 大連 | 4% |
蘇州 | 43% | 天津 | 17% | 蘭州 | 9% | 徐州 | 4% |
東莞 | 38% | 蕪湖 | 16% | 杭州 | 9% | 昆明 | 4% |
合肥 | 31% | 長沙 | 16% | 瀋陽 | 9% | 長春 | 4% |
南京 | 25% | 惠州 | 15% | 貴陽 | 9% | 珠海 | 3% |
漳州 | 24% | 南通 | 15% | 鄭州 | 9% | 太原 | 3% |
北京 | 21% | 濟南 | 13% | 烏市 | 9% | 海口 | 3% |
上海 | 20% | 無錫 | 13% | 淄博 | 7% | 煙台 | 2% |
崑山 | 20% | 成都 | 12% | 武漢 | 7% | 清遠 | 0% |
常州 | 12% | 呼市 | 6% | 西安 | 0% | ||
佛山 | 11% | 中山 | 6% | 淮安 | -1% | ||
南昌 | 11% | 寧波 | 6% | 台州 | -5% | ||
廣州 | 11% | 重慶 | 6% | 溫州 | -9% | ||
洛陽 | 10% | 青島 | 5% |
以上數據均選自上海易居房地產研究院發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》
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