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央企地產合併催生「巨無霸」追趕「碧萬恆」仍靠整合

本文來自於《每日經濟新聞》的專題報道《央企地產沉浮錄》,作者馮穎禕、曾健輝、楊軍等。

融創(01918,HK)和富力地產(02777,HK)分別收購萬達文旅城和酒店的資產包;萬科A(000002,SZ)競得廣信房產資產包,參與普洛斯私有化等——2016年至今,龍頭房企的併購重組比比皆是,而且越演越烈。

方正證券近期發布的研報分析認為,大公司吞併爭霸,行業集中度將大幅提升,這必然是一個剩者為王、強者恆強的時代,一個前所未有的房地產王者時代。

從央企旗下地產板塊來看,保利地產、中海地產、華潤置地3家公司成為年銷售達到千億級的「第一梯隊」。對於央企來講,重組整合形成「大麥克」將成為爭奪行業老大地位的重要砝碼。

行業集中度將越來越高

目前,「大魚吃小魚」的併購現象與合縱連橫的「強強聯合」成為房地產業的新常態。

2015年3月24日,中海地產(000043,SZ)發布公告表示,將收購中建股份位於北京、上海、天津等地的27個物業,以及英國倫敦的3個物業。中海與中建地產重組完成後,2016年中海地產再與中信地產大部分業務合併,增加了其環渤海及珠三角等區域的一二線城市的土地儲備,鞏固並提升了其千億開發商的地位。

克而瑞研究中心分析師房玲曾表示,很多國有房企所屬的企業集團往往存在多元業務,在過去的發展過程中,同一集團內部不同板塊,或多或少涉及土地資源和地產業務。因此,推動集團內部同類業務重組整合,以做大做強作為國企改革的另一重要任務和方向。

8月29日,保利地產(600048,SH)發布公告稱,公司指定由全資子公司採用協議轉讓方式,分批收購中航地產(000043,SZ)相關公司股權及在建工程,所涉及房地產項目20個,主要分佈在廣州、南京、成都等15個城市,項目規劃容積率面積約910萬平方米,交易標的總金額不超過88億元。這意味著,保利地產和中航地產相關房地產業務整合工作已基本完成,但有關保利集團的地產業務的整合還在繼續。保利地產董事長宋廣菊曾在2016年5月的股東大會上透露,保利地產與保利置業集團(00119,HK)兩個平台的合併要在2018年完成。

不過,自重組消息發布以來,保利集團地產業務的整合併沒有明顯的進展,但保利地產和保利置業業績增速反而出現放緩之勢。從2017年上半年的銷售數據來看,綠地、中海、融創大有超過保利地產的架勢。

申萬宏源(香港)分析師對此給出的解決辦法之一亦是「重組」,未來以保利地產為主導的集團地產資源內部整合仍將在做大做強的動力下持續推進,並期待在下半年看到實質進展。

而如若保利集團重組完成,房地產市場以若干個「大麥克」型房企為主體的情況將越來越明顯,最終推動行業集中度將越來越高。

一位保利地產內部人士表示,和保利置業的事情,還沒有達到需要披露的階段。在完成對中航資產包的收購之後,整體來說,今年的銷售業績將保持在10%以上的增長。

對標「碧萬恆」仍差距明顯

北京某地產機構高層分析說,在整個央企改革的背景下,已誕生以及即將誕生的地產央企「大麥克」如何有效整合公司業務、人力、文化,避免「大而不強」,甚至發生內耗,尤其是在樓市白銀時代,如何從重資產轉型輕資產,創新地產央企商業模式十分重要。

克而瑞統計數據顯示,2017年上半年,龍頭房企銷售業績仍然領跑行業,碧桂園、萬科的銷售金額突破2500億元。隨著銷售業績的上升,各家房企也都上調了今年的業績目標,其中碧桂園(02007,HK)宣布上調銷售目標至5000億元。

而在克而瑞2015年的銷售排行榜上,中海地產、保利地產、碧桂園3家公司都在1400億~1500億元的範圍內,還處在同一水平,但到了2016年,「碧萬恆」3家企業以超過3000億元的規模領跑榜單,保利、中海則以2000億元左右的規模緊隨其後。

為何在一年之後拉開了如此大的差距呢?對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,一個最大的差異在於央企的投資受到了較大的約束,而民企反而是比較自由的,所以這也會對相關企業的投資策略形成較大的影響。

企業研究院首席研究員李錦表示,這不是說央企效率低、民企效率高,這有多方面的因素,與結構的布局、發展的思路和主動因素有關,而且在關注經濟效益方面,央企還要更多地兼顧社會效益。

一位上市公司副董事長表示,民營企業更能抓住市場機遇。民營企業不像央企有資金、資源,生存的壓力刺激了他們的創新和生存能力。比如碧桂園,他們有大量的跟投和合夥制,這種體制的突破在國企和央企就很難。大量的跟投導致經理層找項目、快速開發項目的熱情,也讓碧桂園這麼大的塊頭(業績)翻番。可持續的、穩定的發展可能更是國企、央企追求的目標。

央企地產商分化為三大梯隊 面臨存量市場與改革雙重考驗

聯通混改、國電神華合體、保利兼并輕工集團和工藝集團、中糧集團地產板塊整合。今年8月,央企改革的重磅消息頻出,隨著央企改革進程的加快和房地產市場進入存量時代,央企地產板塊的改革速度也在提速。

「央企做地產的傳統優勢已經逐步淡化。」業內人士分析坦言,隨著新存量時代的來臨和三大梯隊的分化盤整,央企房地產板塊重組預期也不斷加強,企業研究院資深研究員李錦接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,地產版塊重組和合併,這是央企改革中的一個重要方面,改革到最後階段,將形成向幾家以房地產為主的央企靠攏的情況。

央企三大梯隊差距拉大

當前,距離2010年國資委下達「退房令」已經過去7年時間。接二連三的央企重組也釋放出明確的信息,為了避免資源的閑置、重疊和浪費,諸多央企的地產板塊在加速重組。

「退房令」出台以後,多家央企提出了轉讓房地產業務的計劃,且對房產業務進行了公開掛牌轉讓,但由於種種原因,目前仍存在部分央企未退出地產業務的情況。2011年,允許央企涉足房產業務的名單從16家增加到了21家,后因五礦與中冶集團的合併,名單縮減至20家。

記者梳理髮現,經過多年的發展,20家獲准從事地產業務的央企已經分化成不同的層級,構成了央企地產版圖的第一和第二梯隊。根據克而瑞發布的2016年全年和2017年上半年的房企銷售排行榜,保利地產、中海地產和華潤置地年銷售超千億元,躋身房產千億俱樂部。其餘十幾家央企的地產板塊年銷售額則在20億元到700億元不等,構成了央企地產的第二梯隊。

在第二梯隊中,以招商蛇口、中糧集團、魯能集團和金茂為代表的央企旗下地產企業快速擴張,年銷售規模正向千億邁進。此外,還有像中儲股份等一批體量不大、不屬於獲准從事房地產業務名單的央企,他們仍然或多或少地參與著房地產業務,被稱為第三梯隊。

房地產業的「黃金十年」已經過去,存量時代已然來臨,房企面臨越來越大的競爭壓力,不斷尋找差異化成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資的優勢還在,但是現在的市場已經不僅僅需要這兩樣。

央企改革按下「快進鍵」

近日,國電與神華的合併將央企數量減少至98家。「退房令」推出近7年,央企旗下地產業務仍有不少存量,在央企整合大潮中,房地產板塊也成為各方博弈的重要籌碼。

包括國家發改委宏觀研究院副院長馬曉河在內的許多專家都曾在不同場合表示,在國企改革中,國企應該從一般競爭性領域退讓、退出,其中包括房地產領域。

今年3月9日,國資委主任肖亞慶公開表示,2017年將深入推動中央企業的重組。同時,國資委也在加快推動央企公司制改革,要求央企今年年底前完成公司制改革。8月21日,市場期待已久的聯通混改方案落地。對此業內普遍認為,聯通混改意味著央企改革將提速,從時間表來看,下半年將是政策密集落地的窗口期。

對於央企地產板塊第三大梯隊的企業而言,央企改革大潮下地產業務的改革將直接決定自身沉浮。對於央企地產板塊的改革,李錦表示,央企地產板塊的分拆重組已經開始,但是還沒進入改革的主流階段。整體上應該是三個階段:第一步:企業內部把房地產業務集中;第二步:企業分拆地產業務,移交到另外的企業去;第三步:明確集中到以房地產為主的央企。由於國企本身的分類還沒有解決,所以目前的情況是第一步基本完成,以第二階段為主的改革正在進行中。

回顧近年來央企地產板塊重組,主要體現為大集團、小地產層面的整合。目前華潤、招商和中海等第一梯隊企業的重組已基本完成,中糧集團、五礦和交建等央企旗下地產板塊的整合或是蓄勢待發或是預期增強。

而一些比較小的央企地產公司為了保住地產業務,也在積極謀求「話語權」,開始在一二線城市不斷拿地。有分析認為,如果沒有充裕的土地儲備,企業估值處於「弱勢」,極有可能會被其他央企合併。

一場地產行業的合縱連橫即將開場。

房地產企業「拿地就能賺錢」的黃金時代已結束。一位業內人士曾向《每日經濟新聞》記者表示,未來房企拼的是產品、服務和運營等因素。而擺在央企面前的還有中央關於國企改革的政策。



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