誰說房地產開發賺得多 中航地產去年盈利主靠賣資產

  在最新一輪國企混改大潮中，中航地產(000043.SZ)未能藉機壯大，反而淹沒在行業進化中。賣掉房地產開發業務資產包的中航地產進入自身發展的下半場，未來將集中資源發展物業資產管理業務，但前景未必樂觀。

  3月8日夜，中航地產發布2016年年報。數據顯示，2016年全年，中航地產的歸屬上市公司股東凈利下跌59.77%，僅為1.61億元。然而，這還是在出售房地產資產包獲得非經常性收益的情況下。扣非后，中航地產凈利潤為-3.67億元，相比2015年的0.93億元暴跌492.38%。2017年，中航地產的目標營收是55億元，同比下降13%。

  扣非后虧損近四億

  2016年是樓市大年。國家統計局數據顯示，2016 年全國商品房銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%，商品住宅銷售面積13.8億平方米，同比增長22.4%，絕對量均創歷史新高。 儘管如此，中航地產在年中便選擇完全放棄房地產開發業務。

  中航地產2016年年報數據顯示，2016年1-12月，公司地產開發業務實現簽約銷售額50.7億元,銷售面積56.3萬平方米，順利完成了銷售目標。公司重點項目所處的貴陽、崑山、惠州等地市場受核心城市輻射影響，成交量持續增長。

  國家提出的去庫存政策，尤其是在三四線城市去庫存，並未能改變中航地產對三四線城市的看法。

  中航地產認為，雖然自2014年末以來，房地產市場整體平穩回暖，市場呈現恢復態勢，但受宏觀經濟增速放緩、人口結構變遷以及城市化速度逐步下降等因素影響，城市分化嚴重，大多數城市的市場需求仍表現乏力，特別是部分三四線城市，庫存壓力巨大。「公司主要項目分佈在三四線城市，未來繼續保持房地產開發業務的快速增長難度很大。」

  中航地產通過出售房地產開發業務。中航地產股票自 2016年7月7日開市起停牌，謀划把包括都航逸科技公司、成都航逸之夜、江蘇中航地產、九江中航城、新疆中航投資、岳陽建橋投資等公司100%股權，以及贛州中航置業79.17%股權，贛州中航房地產100%股權，江西中航地產持有的南昌中航國際廣場二期項目等資產打包出售給保利地產(600048.SH)。

  2016年12月30日，資產包正式完成資產交割。保利地產以現金20.3億元支付全部交易代價。有賴於此資產出售，中航地產才能在全年報表中扭虧為盈——

  年報數據顯示，2016年全年，中航地產的營收為63.22億元，同比增長14.57%。營收構成中，建築樓宇工程的佔比為2.65%，房地產業的佔比為60.03%，物業與餐飲等服務業的佔比為37.32%。

  但是，中航地產的歸屬上市公司股東凈利下跌59.77%，2015年為4.01億元，2016年僅有1.61億元。而2016年公司第三季度凈利潤卻虧損近0.3億元。扣非后，全年凈利潤為-3.67億元，相比2015年的0.93億元暴跌492.38%。這是出售資產包的緣故，獲得非經常性收益，達到盈利。

  值得注意的是，上述1.61億元凈利潤中，來自地產業務的為0.33億元，來自物業管理業務的為1.19億元，建築業(樓宇工程)的為0.14億元，服務業及其他為-0.04億元。

  對比營收結構可知，佔據營收大頭的房地產業務並沒有成為公司凈利潤的最大貢獻板塊，占營收比重約3成的物業板塊反而成為公司的利潤奶牛。

  押寶物業服務

  除了出售利潤低的房地產業務外，中航地產同樣加速剝離其他非核心資產。中航地產認為，出售非核心資產有利於公司聚焦主業，集中資源發展核心業務，實現公司的長期戰略目標。

  於是，2016年6月，中航地產2016年第三次臨時股東大會通過轉讓全資子公司深圳市觀瀾格蘭雲天大酒店投資有限公司100%股權的相關議案，轉讓價格為人民幣2.13億元;2016年10月27日，公司董事會通過了掛牌轉讓深圳市正章乾洗有限公司51%股權的議案。截至本報告披露日，該股權轉讓事項暫未實施。

  一系列的股權出售下，並不易描繪中航地產的未來。1994年上市以來，中航地產已多次調整發展戰略和核心業務。

  上市之初，中航地產為多元化經營企業，後來按照「以房地產開發為主體，物業管理和酒店經營管理業務為兩翼」的戰略發展，轉型為綜合性房地產開發企業。2011 年 8 月起，公司剝離酒店經營業務，集中資源發展地產開發業務。2016 年初，公司投資發展航空科技文化業務。 如今，中航地產擬通過出售房地產開發業務，集中資源發展物業資產管理業務，實現公司業務的轉型升級。

  中航地產表示，未來公司將圍繞機構類物業資產的管理,，重點發展物業及設備設施管理、資產經營以及客戶一體化服務外包三項核心業務。

  國金證券分析師胡華如稱，「三項核心業務，一是針對機構類物業資產的管理，重點發展物業及設備設施全生命周期管理;二是存量資產的經營，主要包括留存的持有性物業和第三方委託經營管理的物業;三是客戶一體化服務外包業務(主要是服務機構客戶)，最終轉型成』物業資產管理及服務外包專業提供商』。三項業務的穩定性和持續性都要明顯強於此前的房地產開發業務。」

  2016年年報數據顯示，中航地產物業管理業務收入與利潤快速增長，收入同比增長28%，利潤總額同比增長44%，市場拓展連續第三年實現大幅增長，新簽年度合同額超過5億。

  截至 2016 年底，公司物業板塊業務範圍遍及深圳、北京、上海、廣州等全國二十多個城市，涉及項目共391個，管理面積超過4568萬平方米。

  而在商業地產經營方面，中航地產自 2011 年至今，在贛州、成都、深圳龍華、九江、崑山、深圳華強北等區域運營六家九方購物中心，總營業面積超過 68 萬平方米。