帶你解讀「2017博鰲房地產論壇」

關於博鰲房地產論壇及2017博鰲房地產論壇

博鰲房地產論壇源於2001年8月，是房地產界影響力巨大、參與度甚廣、權威性極高的全行業論壇，是地產智慧尖峰對撞的思想盛會！論壇的定位是地產界首腦級會議、思想性論壇。

博鰲房地產論壇的思想高度及廣泛、深入的影響力覆蓋所有一二線到三四線城市，港澳台及海外；產業業態全面滲透住宅地產、商業地產、產業地產、養老、旅遊及教育地產產業、互聯網與電商、商業品牌商、零售商、建材配套等，論壇極大地促進了房地產上下游產業鏈的全方位深度融合。可以說，博鰲房地產論壇是目前實力企業出席甚廣、高素質人員參與眾多的房地產全行業專業性論壇。

每屆論壇均邀請到房地產界、金融界、財經界及政府協會的傑出人物對主題作精彩演講或預期推斷，並針對不同的議題展開系列演講和對話，全程腦力激蕩。在得到各級政府機構支持與參與的同時，論壇還長期獲得百餘家主流媒體參與合作、全方位跟蹤及深度報道。可以說，博鰲房地產論壇是目前行業參與度極高、連續報道持久的房地產頂級思想論壇。

穩中求進2017年：房子是用來住的、不是用來炒的

2016年，房地產成交量價齊漲的局面已經落定，但隨著10月份開始全國二十多個重點城市出台房地產調控措施，樓市基調從「去庫存」轉向「抑泡沫」。

2017年房地產最關鍵的一個詞已經明確——就是「穩定」。

2016年12月中旬召開的中央經濟工作會議，用了大量篇幅對2017年及更長期的房地產行業發展進行了戰略性定位，包括因城施策，建立長效機制，限制投機性需求，增加土地供給，發展大都市圈等。

中央經濟工作會議公報明確，房地產行業要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。

大方向上，2017年房地產行業要防止大起大落，房子要回歸居住屬性，同時還要研究建立長效機制。

結合中央經濟工作會議之前召開的中央政治局會議精神，明確提出「穩中求進」的工作總基調，房地產方面的描述則是「加快研究建立符合國情，適應市場規律的房地產平穩健康發展的長效機制」，可見，「平穩健康發展」或者說「穩定」就是2017年房地產的主基調。

房地產政策方面，預計2017年仍將偏緊，或難有鬆動。從過往歷史看，房地產調控持續時間基本都超過一年，至少上半年政策仍將持續收緊。

另一方面，房地產長效機制的建立肯定不會一蹴而就，短期內仍然需要以政策調控為主，直至長效機制的逐漸出台。

小編說：從局勢來看，2017年房地產市場以穩定為主，不用擔心太大的漲跌，短期內以緊縮的政策調控為主。

分化的樓市：三四線城市去庫存仍然任重道遠

國家統計局發布的《2016年12月70個大中城市新建商品住宅價格指數》顯示，北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州、廈門、福州、武漢、合肥、鄭州、無錫等為代表的一線及熱點二線城市，12月房價同比漲幅仍然超過20%，最高的合肥、南京、廈門接近或超過40%。

分化不僅發生在一二線城市之間，二三線城市之間的房價分化也在擴大，甚至部分二線城市房價猛烈上漲的同時，三四線城市房價始終處在微漲或者下跌的狀況下。

當然，除了城市房價的分化，房地產政策也執行的是「因城施策」，熱點一二線城市限購限貸，三四線城市仍然鼓勵「去庫存」，這是2016年的樓市生態，而2017年相信也將持續。

房地產庫存方面，一二線城市經過近一年的去庫存之後，基本可以說完成了任務，但是三四線城市仍然任重道遠。

住房和城鄉建設部部長陳政高2月23日出席房地產和棚戶區改造有關情況新聞發布會時表示，2016年，房地產去庫存取得初步成效，商品住宅待售面積2015年末是4.52億平方米，2016年年末降到4.03億平方米，下降11%。

小編說：2017年，三四線城市的去庫存化還是市場主流政策。

狂飆的土地：地價上漲，是怎樣的一種感受？

與一二線房價量價齊漲相對應的是，土地市場價格也在持續上漲。

2016年初，對於行業形勢最為敏感的一批房地產企業，策略也已經由擴張轉向收斂，並持續回歸一二線。大量的資本和企業湧向一二線核心城市，造成的結果就是爭奪稀缺土地資源的狀況日益激烈，而地價高企必然透支未來房價上升空間。

國家統計局發布的數據顯示，2016年，房地產開發企業土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9個百分點；土地成交價款9129億元，增長19.8%，增速回落1.6個百分點。

從上述圖表可以看出，雖然土地購置面積同比仍然在下降，但月均增速曲線則是一直在上漲。實際上，造成地價上漲的原因並不僅僅是在需求端。在供給端，一線和部分二線城市土地實際供給遠小於供給規劃。

數據顯示，2006-2010年16個代表性城市建設用地供給規模僅占供地計劃的9%，2011-2014年建設用地供給規模僅佔2011-2020年供地規劃的8%。土地供給匱乏抬升了地價，地價上漲也會導致房價上漲。故此，中央經濟工作會議針對供地特別提出，要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

回顧2016年，可以說是房地產有史來地王最密集的年份，高總價、高單價、高溢價率地塊普遍出現在一二線城市，「地王」已經不再是新聞。

據統計數據，南京、上海、杭州、蘇州、天津等多個城市土地成交金額超過1000億元，從溢價率、樓麵價方面來看，都超過了歷史水平。

以北京為例，北京土地整理儲備中心數據顯示，2016年平均樓面地價達37476.43元/平方米，同比上漲了298%，創歷史新高。

因為土地價格高漲，造成2016年房地產產品出現「豪宅化」和「高端化」現象，預計2017年將延續這種局面。

小編說：特大城市帶動周邊中小城市發展，2017年因土地價格高漲出現的豪宅化現象將持續。