2017西安房地產市場7月月報

市場綜述

租賃市場發展步伐加快 長效機制促穩樓市

漢紙妹

本月住建部等九部門發布相關通知，提出要在人口凈流入大的城市發展租賃市場，並選取了12個城市作為首批的試點城市。同時廣州首次提出「租售同權」，保障租房人享有就近上學等公共權益，發展住房租賃迎來了前所未有的政策關注，對促進房地產市場長期平穩發展具有重要意義。7月中央政治局會議提出房地產市場要堅持政策連貫性，在此情況下，房地產調控仍會貫穿全年。

7月西安市場迎來傳統淡季，同時在在調控政策的影響下，本月市場成交明顯下滑，開盤解籌率較之前下降明顯。

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堅持房地產政策連貫性 長效機制穩樓市

7月17日，廣州市政府相關通知提出：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

7月20日，住房城鄉建設部、國家發展改革委等九部門共同發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，指出要在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，選取部分人口凈流入的大中城市開展試點工作。選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，同時部署下半年經濟工作，提出要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。

西安本月出台628政策執行細則，申明了6月28日之前的購房的進行界定和對戶籍概念等進行重申，另外對引進的高端人才購房實行寬鬆政策；在調控加碼的同時，房管局公布下半年市場供應量，總計包含239家樓盤，約1857萬平米，解渴西安樓市。

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7月PMI為51.4%，CPI同比上漲1.4%，PPI同比上漲5.5%

7月份，PMI為51.4%，比上月小幅回落0.3個百分點7月份，與上半年均值基本持平，製造業總體走勢平。

7月份，CPI同比上漲1.4%,漲幅較上月下降0.1個百分點，食品價格仍下跌為主因，今年以來新漲價因素較弱，難以抵消翹尾因素的走弱。展望未來，隨著食品價格回暖，CPI有望緩慢回升，但全年仍處溫和通脹區域。

7月份PPI同比上漲5.5%，漲幅連續3個月持平。環比來看，PPI增長0.2%，這是自3月份以來PPI環比增速首次轉為上升。隨著投資放緩，對工業產品的需求可能走弱，不存在工業產品價格顯著上漲的基礎。

總體來看，7月CPI、PPI走勢平穩，經濟現在穩中向好，處於鞏固發展的狀態。

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本月行業成交及新聞動態

7月份行業動態主要包含以下幾點：

1、融創收購萬達76個酒店及13個文旅項目。

7月10日，萬達集團與融創簽訂了76個酒店的轉讓協議，同時將十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款，兩項轉讓總價達631.7億元.

2、曲江文旅和西安飲食「易主」華僑城。

7月1日，西安曲江文化旅遊股份有限公司發布公告稱，華僑城集團與其簽署協議，以增資擴股方式，成為曲江文旅控股股東。與此同時，西安飲食也發布公告稱，與華僑城集團簽署相關轉讓協議，華僑城集團將擁有西安飲食15%的股份以及21.04%股份對應的表決權，成為新的控股股東。

3、萬科聯手財團近790億收購普洛斯。

7月14日下午，萬科宣布：與厚朴投資、高瓴資本、中銀集團等聯手，以大約790億人民幣的代價，收購全球知名的「物流地產」企業——新加坡的普洛斯。萬科占股比例21.4%,成為普洛斯第一大股東。

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2017年7月西安市土地市場

2017年7月西安市土地供銷及樓麵價走勢圖

7月西安市土地成交面積為1467畝、土地成交均價284萬元/畝，住宅樓板均價1602元/㎡。據統計， 2017年7月，西安市共推出掛牌土地19宗，推出土地面積125.31萬平方米，環比下滑37.59%，同比上漲41.47% ；共成交土地25宗，共成交面積97.79萬平方米，環比下滑2.6% ，同比上漲306.27%。

2017年7月西安市土地成交屬性分析

7月西安市土地成交中，住宅（含商業）用地為9宗，成交面積為48.28萬㎡；商業用地5宗，成交面積9.43萬㎡；住宅用地11宗，成交面積47.1萬㎡；

7月各區域土地成交情況

本月臨潼區為土地面積成交最多的區域，為28.6萬㎡，其中中海和新城控股分別在臨潼拿地，打造低密的高端住宅區；本月滻灞生態區成交23.98萬㎡，其中有三宗之前熔斷的地塊，拍賣方式為現場競價、競配套，多家品牌房企參與，最後以超過最高限價、最高商業自持、最高現房銷售面積成交，其中兩宗被碧桂園獲得，一宗被榮德獲得。總體來看，本月房企拿地積極，土地市場成交依然火熱。

重點成交地塊分析

7月西安商品房市場量跌價升

2017年7月份西安市商品房新增供應面積168.53萬㎡，環比下滑9.78%，同比上漲38.66%；商品房銷售面積112.81萬㎡, 環比下滑28.32%，同比下滑32.84% ;總體來看7月份西安商品房市場較6月量跌價漲，本月供應量增加明顯，繼續大於銷售量。

7月西安商品房庫存量繼續減少

截止2017年7月末西安商品房庫存為2162.56萬平米，比上月減少43.97萬平米，庫存面積連續下降，去化周期為12個月，較年初下降2個月。

7月西安商品房各區域供銷價情況

2017年7月份西安市商品房新增供應面積排名前三的區域是城西、經開、高新，分別為33.4萬㎡、30.99萬㎡和26.76萬㎡；7月份商品房成交量排名前三的區域是經開、城西、高新，分別為21.96萬㎡、21.56萬㎡和15.1萬㎡ 。

7月西安商品住宅供應量持續增加

2017年7月份西安商品住宅新增供應面積114.5萬㎡，環比下滑13.74%，同比上漲59.05%；商品住宅銷售面積66.32萬㎡，環比下滑41.32%，同比下滑52.36%；7月份較6月份西安商品住宅量價齊跌，供應量明顯上升，遠超銷售量。

7月西安商品住宅庫存量開始上升

截止2017年7月末西安市商品住宅庫存量為683.55萬㎡，比上月增加69.11萬㎡，自2015年10月開始，首次出現庫存量上升。去化周期為4.6個月，較上月增加0.6個月。在目前商品住宅供應有望持續增加的情況下，市場供需有望逐漸得到平衡。

西安商品住宅各面積段成交佔比情況

2017年7月份西安市商品住宅各面積段成交佔比中90-120㎡成交佔比36%佔比最大，其中小三室成交佔據市場主力；70㎡-90㎡以下成交佔比為18%，較上月增加2個百分點，70㎡以上較上月增加1個百分點，總價低的小戶型受到追捧。

7月西安商品住宅各區域供銷價情況

2017年7月份西安商品住宅新增供應面積排名前三的區域是滻灞、高新和城西，分別為22.52萬㎡、20.76萬㎡和17.37萬㎡；7月份商品住宅成交面積排名前三的區域為城西、滻灞和經開，分別為15.54萬㎡、9.8萬㎡和9.16萬㎡ 。

西安商品住宅7月成交面積熱力圖

西安商品住宅7月成交單價熱力圖

7月西安商業市場成交量漲價跌

2017年7月份西安市商業物業新增供應面積17.59萬㎡，環比下滑0.14%，同比上漲39.71%；商業銷售面積22.63萬㎡ ，環比上漲101.41%，同比上漲120.6%；7月份西安市商業總體成交較6月量漲價跌.

7月西安商業庫存及去化周期情況

截止2017年7月末西安市商業物業庫存量為693.85萬平米，去化周期為86個月，目前西安市場商業庫存壓力依然嚴峻，亟需解決。

7月西安商業各區域供銷價情況

2017年7月份西安市商業物業新增供應面積排名前三的區域是城南、城西和經開，分別為4.21萬㎡、3.96萬㎡和3.86萬㎡；7月份西安商業成交排名前三的區域是經開、曲江和城西，成交面積是8.18萬㎡、4.98萬㎡、3.2萬㎡。

西安商業7月成交面積熱力圖

西安商業7月成交單價熱力圖

辦公物業數據

7月西安辦公市場量價齊跌

2017年7月份西安市辦公物業新增供應面積16.57萬㎡，環比上漲61.63%，同比下滑19.31% ；辦公銷售面積14.17萬平米，環比下滑47.98%，同比上漲41.99%。7月份西安辦公物業較6月總體量價齊跌。

7月西安辦公物業庫存及去化周期持續下降

截止2017年月末西安市辦公物業庫存面積205.5萬㎡，去化周期為18個月，較上月減少1個月。

7月西安辦公物業各區域供銷價情況

2017年7月份西安市辦公物業新增供應面積排名前三的區域是經開、城西和城南，分別為為6.67萬㎡、5.64萬㎡、2.67萬㎡；7月份西安辦公物業成交面積排名前三的區域為高新、經開和城西，成交面積分別為5.18萬㎡、2.81萬㎡、1.88萬㎡。

西安辦公7月成交面積熱力圖

西安辦公7月成交單價熱力圖

2017年7月份西安商品住宅項目銷售業績排行榜

本月西安市商品住宅前20項目備案面積合計26.43萬平米，在全市商品住宅備案面積中佔比40%，較上月上漲8%。本月TOP20備案面積在3萬㎡以上的項目有1個，較上月減少2個，相較上月TOP20門檻下滑39.4%。從上榜項目來看隆源國際城、龍湖花千樹、龍騰萬都匯連續3個月入圍榜單。從區域分佈看，7月商品住宅TOP20中，經開佔4席，領跑全市。新晉項目10個，有藍光公園華府、曲江香都、文投楠香郡等。

2017年7月份西安商業項目銷售業績排行榜

本月西安市商業TOP20項目備案面積合計172473平米，在全市商業備案面積中佔比76%，較上月上升11個百分點。本月商業TOP20入榜門檻較上月上漲23.17%。從項目來看西安華南城連續7個月入圍榜單，中海悅墅連續3個月入圍，從區域分佈看，7月商業TOP20中，城西佔據5席，領跑全市。新晉項目16個，包括萬眾廣場、賽高國際街區、太奧廣場等。

2017年7月份西安辦公項目銷售業績排行榜

本月西安市辦公TOP20項目備案面積合計90261平米，在全市辦公備案面積中佔比64%，比上月下降17個百分點。本月辦公TOP20入榜門檻較上月下降13.77%。從入榜項目來看天地源悅熙廣場連續7個月入圍，華潤二十四城、高新大都薈連續3個月入圍。從區域分佈看，7月辦公TOP20中，高新佔據10席，領跑全市。新晉項目14個，包括歐亞國際、富華大廈、萬科賽高悅府等。

西安市商品房開盤新推量走勢圖

7月份監測西安開盤項目數量21個，7月預售證的審批速度加快，同時在政策的影響下，樓盤一拿到預售證10日內即開盤，市場整體推盤速度加快。由於調控政策加碼和市場淡季的到來，本月市場成交出現下滑。628新政后，月度平均解籌率較之前明顯降低至50%左右。

漢紙妹

拿備案情況來看，7月商品房成交較6月量跌價漲，商品住宅銷量下滑明顯，商業成交量上升明顯，對商品房價格有一定拉升。本月土拍市場熱度持續發酵，滻灞三宗之前的熔斷地塊入市成交，且全部超過最高限價、商業自持和現房銷售上限，再次刷新今年樓板價新高。土拍市場成交火爆，但本月二級市場成交降溫明顯，在政策的影響下，本月市場平均開盤解籌率下滑明顯，在外地人購房被限制和淡季的雙重影響下，市場成交遇冷。7月商品住宅供應量持續增加，本月商品住宅庫存量開始出現上升，隨著供應的不斷增加，市場供需將逐漸平衡。

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