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2021/12/25
這段時間，各地的新政是一個接一個。這不兩部委又齊齊出手--國土資源部、住房城鄉建設部聯合發布一則公告「農村集體土地不用經過國家征地環節，直接進入了市場！」《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。
這下小夥伴們開心起來，房子「估計」打兩折了要~可是真的是這樣嗎？
《方案》確定的第一批集體建設用地建設租賃住房試點13個城市分別是：北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
其中最值得大家關注的是：
村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。如果集體組織自行開發，不僅政府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。）
那麼是否房價要降？還是跳水降！
集體入地入市，入的是租賃市場的「市」。
答案是否定的！
文件里說得非常明白，通過改革試點，在包括鄭州等試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可複製、可推廣的改革成果......
通俗點說就是這批房子用於出租，不許賣！
這意味著什麼？
那難道這個《方案》就沒用了嗎？也不是的。
這意味著中心城市樓市發生了巨大變化，不僅僅是「租售並舉」，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。
商品房將成為有錢人的遊戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是「高端有市場、中端有支持、低端有保障」。
大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。
「集體建設用地租賃住房」主要在郊區，對郊區房價影響較大。
未來房地產投資是一種「防禦型投資」，主要用來抵禦長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對於有經濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。
從本次文件內容來看，還對於租房人的權益有了充分的保障。
1、集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。
2、承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
從本次文件來看，這些試點城市均是全國的核心城市，外來人才們往往面臨著買不起房的尷尬，那麼如果此舉成功推行，這些漂泊他鄉的人才們也能夠擁有自己的安居之地了!
一批新富即將崛起!
不僅如此，這對於農民工兄弟來說也是一個巨大的利好!
從本次文件來看，除了鼓勵村鎮集體經濟組織可以自行開發運營外，還對開發環節給予了大量的優惠政策!
1、項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得佔用耕地。
2、尊重農民集體意願，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作。
3、試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、佔地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道。
此舉無疑是對經營權的進一步探索，將發展租賃市場的主導權交給農村自己，農民工兄弟將成為租賃住房的大股東。
那麼這樣一來他們盤活土地的積極性將會大大提升，促使土地增收增利，從而帶動收入增長。尤其是大城市郊區的農民工兄弟，很可能成為下一批富裕階層!
如果現在那個火遍網路月入三萬的煎餅攤大媽是大城市郊區農民戶口，在老家擁有幾套房，每月除了賣煎餅還能賺個萬把元，過幾年可以直接再開煎餅連鎖店!
從本次文件來看，最受益的群體無疑是租房人和農民工兄弟。
圖片來源於網路，版權歸原作所有
統籌/薛瑞娟 編輯/趙慶秋 校對/魏子源 視覺/劉建輝
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