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房價上漲賣家頻繁違約 購房者該怎麼辦?

20171月,海州區法院受理房屋買賣合同糾紛案件61件,2104件,3130件。從這組數據中我們可以看出,隨著房地產市場日漸升溫,房地產糾紛案件數量也在急劇增加。僅42526日兩天,海州區人民法院就受理了8起因賣主要求漲價而引發的訴前財產保全糾紛。8起案件案情基本相同:二手房協議簽訂后,賣主要求漲價,或寧肯毀約雙倍返還定金也不配合買主過戶。隨著房地產行業的不斷升溫,面對賣家違約,購房者該怎麼辦?

案例一:

在港城上班的王先生,去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋買賣協議上,雙方都簽了字,並交了1萬元定金。春節過後,王先生就開始聯繫賣家,商量付房款以及過戶事宜,這時賣家在電話里猶豫了,說小區業主QQ群里都在講市政府旁邊的房子還要漲價,自己不賣了。

賣家不急,買家急。王先生付了購房定金,自然理直氣壯,他直接找到賣家,稱雙方白紙黑字簽了合同,自己還付了1萬的定金,賣家沒有權利說不賣就不賣!賣家的意見也很明確:定金可以全額退,他願意雙倍支付違約金。憤怒之下,王先生訴至海州區法院。

法院經審理認為,雙方簽訂的房屋買賣合同真實、合法且有效,賣家以不作為方式拒絕履行合同明顯屬於違約,現原告王先生選擇繼續履行合同,被告應當承擔繼續履行合同的違約責任。

案例二:

二胎放開后,港城李先生髮現自己家變小了,急忙買房,在東區萬達廣場附近看中了一套120平米售價100萬元二手房,雙方簽訂了買賣合同,並付了40萬元首付款,餘款待李先生從銀行辦理按揭貸款后支付,不料一個月後貸款批下來后,賣家電話通知李先生房子不打算賣了。李先生通過中介一核實,原來賣家簽訂了房屋買賣協議后,又在其他中介掛盤,加價出售,標價120萬,很快售出了並迅速辦理了過戶。李先生起訴至海州區法院。

法院經審理認為,被告「一房二賣」,違背誠實信用原則,已嚴重違反合同約定。法院判決解除合同,賣家賠償李先生實際損失22萬元,退還首付款40萬元,合計62萬元。

法官解析:

售房協議一般會約定「定金」,甚至是「違約金」,但由於賣家經不起價格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發生,此時,在房屋尚未轉售也沒有過戶時,買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續履行合同(交房)之間擇一維權。

如果涉案房屋已被「一房二賣」,也就是已經被轉售他人且已辦理過戶,那麼依照《物權法》對善意第三人(最終買家)的交易保護,前手買家是無法起訴要求繼續履行合同的,並且「合同標的」早已被轉手,新的買家已經開始享受《物權法》保護了,前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實際損失之間擇一維權。那麼賠償實際損失怎麼計算呢?根據《合同法》第113條的規定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,應賠償因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益。案件中,房價上漲後房屋的現價值與合同約定的交易價格之間的差額,應視為合同履行后,買房人享有的可得利益。

最後辦案法官提醒廣大市民:買賣房屋需謹慎。一旦簽訂合同,就必須遵守民事行為的帝王準則:誠實信用。法院在審理案件時,只要合同是雙方真實意思表示,不違反法律規定,就會判決繼續履行合同或賠償包括漲價部分在內的全部損失。趁火打劫要求漲價的賣主最終可能不但拿不到漲價款,還要承擔訴訟費、保全費、律師費等損失。同時失掉的,還有自己作為一個人的美德:誠信。



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