房地產正在消失的5大紅利

我一直覺得房地產這行在今年在進入一個糾結鎮痛變化的一年，這一年行業里很多東西都在細微的變化，囤積到足夠的時間就會產生裂變

很多微小的細節我們不容易察覺，但是有一些趨勢其實已經呈現

今天盧俊和大家的分享的，是我眼中從今年開始快速消逝的房地產紅利，很有可能不用過很久就徹底的不見

1、一手房的容量紅利已經到達天花板

有一個特別明顯的數字

很多人對於房地產的第一印象就是十萬億，這是一個天然龐大的市場，特備是去年我們成交了接近12萬億市場的時候我們都會想象，這個空間會不會變得更加大

但是根據我們的觀察，一手房的規模應該已經到達天花板，而且未來會日漸萎縮

首先最明顯的就是一線城市，已經明顯進入到存量房市場，一手房的成交規模和成交金額已經明顯不如二手房的規模了，而且伴隨著土地供應量的萎縮，一線城市徹底進入存量房的時代已經不遠了，而一線城市本來就吃掉房地產15%的份額

而我們也看到，不少的二線城市例如南京的二手房成交量也開始上來了，未來也將日漸步入存量房時代

當然這個趨勢不會那麼明顯，只要核心的70個城市依然在城市化過程中，這個數據就不會下滑的很明顯

但是可以肯定的是，12萬億已經是極限，未來幾年會保持在8萬億-10萬億的空間，然後開始慢慢下滑進入存量房時代

2、房企錯峰拿地周期被徹底抹平

房地產整體的格局不會變，因為大周期還存在，但是對於樓市的小周期而言，目前已經被最大程度的抹平

小周期言下之意就是樓市的各種政策和貨幣供應的情況

房地產這行過去一直有錯峰拿地的策略，就是在樓市好的時候賣房子，在樓市不好的時候買地，而過去樓市小周期的節奏一直保持在2年左右，基本上兩年會出一次新政，而剛好這個周期也是房企開發一個項目的周期，這樣的節奏可以保證開發商一年多拿地一年多賣房

所以整體而言都保持以較好的成本拿地然後最後保持不錯的利潤

但是從今年的節奏來看，毫無疑問房企的小周期被壓縮到最小，當下的政策周期且不論2年，1年的周期都控制不住，基本上半年就會有一個小調整，而這個策略也使得房企錯峰拿地的機會消失

這個紅利在當下樓市裡是消失的最為徹底的

當然辯證的來看，這個紅利的消失伴隨著其實是另外一種紅利，就是兼并收購，土地市場的錯峰收購不存在的同時，企業運營狀態的錯峰收購就出現了，再加上企業併購的都是過去拿下的土地，某種程度上這也是一種錯位購買

3、強勢品牌崛起的可能性越來越少了

本來想叫異類物種，也就是在這個行業里出現一個小概率事件，但是徹底改變一家企業的命運

最為典型的應該就是金茂這家企業

通過北京上海兩個項目的成功運作，首先成功的把本來在方興集團里很邊緣位置的房地產板塊放大成重點，而且企業名字也改名為金茂，從去年開始金茂綠色科技的模式勢如破竹

這屬於典型的憑藉小概率事件逆襲的案例

同樣的小概率事件還有鏈家

去年雖然採用了非常野蠻的擴張的方式，但是借著樓市大年迅速的建立品牌地位，從默默無聞到絕對的全國老大，鏈家的崛起也是小概率事件

但是放在現在這個時間點，我認為這樣的可能性已經越來越少了，房地產整個行業已經被規劃的非常嚴密，基本上已經打消了出現異類的可能，所以某種程度上也缺少了意外的產生

房地產自由無序的發展階段已經徹底過去了，未來各個環節都會進入另一種經濟管理模式，行業整體會趨於穩定，而逆襲這樣的範例迸發的可能性開始變低

換句話來說，未來房地產行業里，強勢崛起的個案也會越來越少了

4、一線城市的產品創新能力消失

可能這一點會有點爭議，但是想和大家說說我的想法

一線城市房地產發展，僅從產品角度來說，未來一定沿襲香港的道路，戶型空間日趨迷你，我不知道鴿子籠產品會不會出現，但是90平米的千尺豪宅一定會出現，這是一個趨勢

另外一個趨勢呢，就是土地出讓階段，對於產品規劃的雛形基本打造完畢。

伴隨著土地的稀缺，未來每出讓一塊土地都會嚴格規劃各種要求，包括面積配比，限高，精裝標準等等元素，都會有清晰的註明

所以在這兩個維度上，並且都是一些不太大的土地上，幾乎把產品研發的各種退路給堵死了，設計的工作也變得傳統和單一

當然，這不代表產品創新的消失，我認為創新紅利會發生在各種持有地塊上，很顯然對於政府來說他們是希望看到開發商對持有地塊投入時間精力的，所以在這個環節他們一定會持有項目的創新持歡迎態度

當然了，如何解決創新和收益之間的關係同樣是需要解決的問題

5、營銷環節創造溢價的紅利日趨萎縮

營銷環節能夠創造利潤么，很顯然一直以來都是可以的

比如找到合適的入市截點，錯峰開盤，最大程度的吸納客戶量

比如每一次開盤拿出來的套數控制，每次開盤每次清盤

再比如樓棟和樓棟之間的入市節奏，互相掩護互相提價格

這些策略在過去的操盤手眼裡就是手到擒來，再在現場深諳各種心理戰，但是這一塊空間的消失也是很明顯的

我一直認為當下對於營銷團隊是自下而上格局的改變

首先毫無疑問，不透明的營銷手段在未來一定會越來越被規避，比如開盤時間點和開盤量在當下都沒有選擇，一價清策略也讓營銷變得簡單，同樣的營銷的定價策略也變得非常明顯

另外一塊，營銷中的分銷模式在未來也會被徹底的改變，利潤空間被壓縮是首先，而且項目越來越少也是很明顯

之前和朋友聊天，說在一線城市裡，最難過的應該是中介，大批量的關門點大批量的裁員，而且不少中介轉而去做了還一線周邊項目

樓市的擠壓效應在營銷環節也同樣適用，地產操盤手越來越多的走出去，一線城市的人才競爭也空前激烈

不少地產營銷人和我說的最多的一句話就是：突然發現以前的套路現在突然都不適用了

地產營銷人也需要調整自己的狀態，在市場尚未徹底改變之前適應當下的環境

以上就是我觀察下當下樓市可能會慢慢消失的五大紅利，伴隨著行業的改變，過去我們慣常認為的行業利好會被慢慢燙平，直到最後再也不見，周期可能不同，發生的截點或許也不是同一時間，但是趨勢沒辦法改變

當然，伴隨著5大紅利的消失，樓市裡一樣會崛起5大新紅利，如果你有興趣，後面盧俊也會和大家分享

其實行業就是這樣，本身的變化遠超過我們想象，無非是我們是否願意坦誠相對

我們在面對消失的紅利面前，有的人會死命的抓著尾巴，希望他晚一點消失再晚一點消失，有的人會選擇轉身離開，在改變尚未徹底發生之前去發現金礦藍海

當然，這都沒有對錯，祝願大家依然可以在這個行業里過得很好

ps：行業變動，對你的工作生活有什麼改變么最近，大家可以在留言區互動分享

以上為正文，真叫盧俊的盧俊，愛聊地產觀的盧俊，所以你懂了么

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