庫存壓力大 昆明短期內或不限購 以寬鬆政策為主

新一輪限購大潮再起,上周,環一線城市周圍廊坊、東莞等地接連出現限購政策加碼升級。在去年中央經濟工作會議中確定「房子是用來住的,不是用來炒的」定調后,業內普遍認為此番已進入政策調控高頻率周期。同策諮詢機構研究部總監張宏偉直言,短期內,抑制價格過熱是調控的主要方向。今年9~10月,國內樓市將迎來新一輪調控政策密集出台的時間窗口期,那麼,昆明是否會有所動作?

措施升級3月份17個城市加碼限購

相關機構統計,3月以來,全國已有17個城市相繼出台樓市限購或限購升級措施。「這中間既包括北京、廣州、青島等核心一、二線城市,也包括環京、環深周圍的三、四線城市。」張宏偉介紹,從調控主要目的地看,均為近期房價上漲過快的城市。

事實上,房價是否上漲過快成為近期業內考量政策落地的一大指標,在18日國家統計局發布的2月份全國70個大中城市房價指數中,近期納入限購的幾個城市,環比漲幅都突破了0.5%這個業內公認「紅線」。

「自去年10月核心一、二線城市樓市限購限貸以來,核心城市的需求開始外溢,導致核心城市周邊,比如環北京區域、環上海區域、環廣深區域等3大都市圈內的三、四線城市樓市出現火熱狀況。」張宏偉分析,這也是此次限購延伸至環一線城市的主要原因。雖然上述區域部分城市去年第四季度已有相關調控措施,但政策力度不強,春節后,上述區域內樓市再現火熱狀況,蔓延範圍進一步擴大。

來自房天下的研究數據,本輪調控后,國內城市間交易呈現分化。上周,一線城市中,北京、廣州、深圳出現一定幅度下降;上海成交套數有一定幅度上漲,成交均價較為平穩;二線熱點城市中,成都、東莞、合肥等城市成交量環比下降幅度超4成;蘇州、武漢、青島等城市成交套數有所上升。

專家分析 央行信貸政策釋放收緊信號

2月份全國70個大中城市房價指數顯示,56座城市新建商品住宅環比上漲,較1月份增加11個。記者注意到,之前實施限購的城市雖有部分環比價格已現回落,不過同比價格仍然高漲,其中合肥的漲幅高達40.5%。

張宏偉認為,此番調控,是為保護本地首套自住需求及改善型需求,進一步限制環北京、環上海大都市圈的樓市投資投機性需求,為過熱的三、四線城市降溫。「這也為了防止類似北京、上海這樣的特大城市,繼續沿著地理的邊界大餅式擴張,防止今後由於人口集聚在大都市圈周邊,帶來更多的大城市病。」

值得注意的是,雖然此輪直接出台限購調控還是限於一線城市周邊和部分過熱三、四線城市,不過包括信貸政策端,也釋放出全面收緊信息。央行近日加急下發《做好信貸政策工作的意見》,要求銀行適度調整房貸。業內分析,央行此次出台信貸調整政策,也進一步釋放出政策收緊的預期。

不過,此次央行發布的工作意見中,明確了差別化住房信貸政策:要求做好房貸資源投放的區域分佈,支持三、四線城市去庫存,同時有效防控信貸風險。

本地市場 昆明政策短期以寬鬆為主

昆明是否會成為本輪的限購城市?業內直言,短期內昆明限購落地的可能性不大,張宏偉認為:「本輪限購主要是針對房價過熱城市,就部分庫存嚴重的三、四線城市來說,政策端整體收緊的可能性不大。」

雲南財經大學房地產與土地政策研究中心的研究數據顯示,截至1月底,昆明市商品房庫存量為2709萬 ,去化周期需29個月。

不過也有利好消息。2月份,昆明市場交易創下近6年來新高。而從3月份前3周的成交量看,日均成交近400套,銷售有望再破萬套。俊有房總經理李勇認為:「就一季度來說,庫存去化壓力端有所減小,不過從整體來看,部分項目仍存在不小的銷售壓力。」

李勇提醒,目前仍需要警惕市場的部分區域放量,尤其是土地市場。去年土地交易量增,土地儲備量有所增長,可能造成未來一段時間項目集中井噴,造成供應端壓力。

「近期昆明新建住房價格回升,主要是由於一季度呈貢等區域乘高鐵之風出現的一輪漲勢。」分析指出,就目前市場價格端數據來看,3月份二手房市場端價格還有部分回落,這也是短期很難政策收緊的主要原因。

新聞鏈接

昆明為購房者「減負」購買大戶型契稅減半

與限購城市不同,從政策端看,昆明繼續釋放出寬鬆跡象:本月初,昆明發布《昆明市人民政府關於進一步促進全市經濟平穩健康發展26條措施的意見》,從擴大有效投資、促進消費、個人購房、推動工業提速增效等7個方面提出26條促進昆明市經濟平穩增長的措施意見。

明確在政策執行期限內,對個人購買家庭唯一住房,全面下調購房契稅,其中,購買大戶型僅在契稅方面就能比過去節省一半錢。業內人士分析,這也是昆明持續房地產領域去庫存的一項重要措施。同時,意見還明確,將繼續採取貨幣補償、政府購買商品房進行安置等方式,確保城中村、棚戶區改造貨幣化安置比例不低於50%。

昆明市已不是第一次為購房者「減負」!去年,昆明出台車位補貼政策和下調購房落戶對面積的要求,被看成是刺激消費的具體舉措。業內認為,此次下調契稅和繼續推行貨幣化安置,將繼續刺激本地市場消費需求,加大去庫存節奏。