雄安不是一天建成的，「炒房團」小心砸腳

原標題:雄安不是一天建成的，「炒房團」小心砸腳

國家設立雄安新區的消息發布以來，引發了社會各界的空前關注，輿論持續高漲。由於筆者近年對農村建設的研究，不得不涉及城鄉關係以及城市人口承載力方面的問題，自然也十分關注全國已經為數不少的各類新區建設。當然，作為北京非首都功能疏解集中承載地的雄安新區更有特殊意義。

雄安新區有利於打造華北城市群

雄安新區設立的初衷是疏解北京非首都功能，減緩北京大城市病。特大、超大城市都有交通擁擠、空氣不良、熱島效應明顯等城市病，北京尤甚。

北京遇到的最突出的城市發展問題，不是缺乏建設用地，甚至也不是水資源嚴重匱乏，而是居民生活的種種不適。相當一部分北京居民以較大成本換取了其他一些好處，如果這些好處能在其他城市更易得到，相信會有相當一部分人會選擇離開北京。

對於一個幅員遼闊的國家來說，高水平的服務機構悉數集中於首都，並不利於國民共享服務。甚至一些在全國有系統布局的公共部門，也並沒有必要將總部布局在首都。這種情況在國際上都有例可循。例如美國，其一流大學基本都在華盛頓以外。美國農場局（相當於美國農民協會總部），設在芝加哥。美國中央情報局曾經在華盛頓，後來也遷到了弗吉尼亞州的蘭利。如果公共部門的布局充分考慮運行安全及成本，公共財政又能充分體現地方發展的利益要求，大量全國性企業及事業機構會傾向於分散布局。

有實證研究表明，相對平衡的城市布局對農業現代化很有好處。哪個區域有發達城市，哪個區域的農業現代化水平也會相對較高。河北省本來缺少經濟輻射能力強的城市，也沒有達到一線水準的城市。若真將雄安新區建設成為一座國際一流的、規模合適的城市，對華北形成兼顧城鄉發展、更有效率的城市群，也是有可能的。

雄安新區的城市人口規模不會太大

目前，綜合各方面的信息看，未來雄安新區的城市人口規模不會太大。如果這裡也崛起一個2000萬人口規模的城市，那不過是把」城市病「做了一個移植而已。

按照目前官方披露的消息，雄安新區遠期的用地控制規模是2000平方公里，這不應是城市建成區的佔地規模。然而，這裡城市建成區的規模到底多大合適，還是需要借鑒國際經驗。荷蘭的城市規劃建設備受規劃界人士肯定與推崇。荷蘭的國土人口密度幾乎是的3倍，但其城市平均人口密度則不到4000人。

假設雄安新區未來城市建成區人口密度為5000人/平方公里，新區按2000平方公里計算，開發強度為40%，則城市建成區面積不應超過800平方公里，人口規模不應超過400萬人。

要知道，這是一個遠期的目標。近期的100平方公里建設規模，吸納的人口不會太多。按照這個情形，眼下各類的」炒房團「就顯得太過盲目。如果炒出一個大泡沫，不僅影響建設，最終還會讓自己吃苦頭。

那麼，400萬人口規模的城市是不是太小？筆者看來，應該不是。這樣規模的城市，如果又要做國際一流的城市，居民收入不應太低。按人均GDP30萬人民幣算，總量就是1.3萬億。低於這個數，就談不上一流。然而，達到這個數也並非一件容易的事。

如果這裡不是主要靠工商稅收支撐財政，要讓中央財政的事業經費支持城市運轉，城市規模就不能太大。從效率及環境等因素考慮，這樣的城市規模也不算小了，且恐怕也不宜再大了。在近期，恐怕還是要致力於做好100萬人口左右的新城區建設。

新區踐行宜居理念才能吸引周邊人

其實，讓雄安新區至少成為國內最宜居的城市的理念是必需的，否則將對北京人口沒有吸引力。建設雄安新區的目標恐怕只能比北京更高。而要做好這件事，不應該沿襲近年國內城市建設的舊理念、老做法。依筆者學習體會，雄安新區的城市建設應注意以下幾個方面的問題。

首先，規劃要留有餘地，給城市自主發展留下一定空間。有先鋒規劃理論家指出，好的城市是長期自然演化的結果，依靠短期的全面規劃打造一個美麗城市是很偶然的事件。按照這個理念，在雄安新區的城市規劃中，應注意收縮指令性詳細規劃的範圍，給民間好的建設思路留下生成、發酵和落實的機會。

其次，要把市民居住健康、舒適的要求放在首位。這些年城市擴張的最大敗筆，就是公共部門用地及工商企業用地的比例過大，市民居住用地受限制太死。市民主體應該居住在獨棟或聯排的房屋中，這是居民心理健康和社會穩定的需要。這些都有實證研究佐證，而不是單純採納某些規劃專家的意見，為了節約所謂交通成本，讓市民住高層。經合理規劃，在5000人/平方公里、居民區佔地比例45%左右的條件下，多數市民家庭居住在獨棟、聯排的房屋內是可能的。城市的CBD可以有高層，有標誌性建築，主要由公共部門和工商部門使用。在當今世界幾乎全部一流城市，多數居民擁有或使用獨棟房屋。

再者，要慎重拆遷，能不拆盡量不拆，能用商業談判辦法盡量用商業談判辦法。雄安新區的人口密度相對較低，國有土地相對較多，重要的公共設施建設可以利用這些不存在拆遷問題的土地。舊的居民區當然需要整理、改建、修繕，但根據多地經驗，這項工作不一定由政府大包大攬。用協商民主、利益分享的辦法解決這類問題，往往能事半功倍，甚至還有化腐朽為神奇的效果。