珠海大機會大煩惱：二線的地位，一線的房價

8月的珠海，亞熱帶氣候表現得淋漓盡致，驕陽似火，但縷縷海風輕撫中的青山綠樹、藍天白雲卻是很多城市所無法擁有的景緻。

從2016年開始，這個濱海城市就屢次進入全國70個大中城市房價漲幅top10，均價超越一線城市——廣州。國泰君安在一份研究報告中提示，港珠澳大橋通車后，珠海將成為全國唯一一個與港澳陸地相連的灣區城市，怎麼想象未來的經濟發展空間都不為過，與港澳之間的房價差距還有望進一步縮小。

「珠海是全國房價最高的二線城市，限購政策的嚴厲程度在全國也是排行前三，僅次於北京、上海。」8月19日，在位於珠海金灣區的時代山湖海兼得售樓部，銷售組長王英仕告訴房地產報記者，自從4月份珠海出台史上最嚴限購令以來，房地產項目的客流受到了明顯的阻攔性影響，有些熬不住的小開發商已經開始調整價格，但公司並沒有降價的打算。他們堅定看好珠海的未來，「港珠澳大橋年底通車，香港到珠海只需要半個小時。珠海的房價只有港澳的幾分之一，還是價值窪地。」

胡志宜，合富輝煌珠海公司市場部經理，來珠海已經10年了，在這期間，珠海房價整整翻了4倍。「外地購房者的佔比在10年間也增長了一倍，大部分都是以投資為目的。這一次的限購政策，主要就是限制外地購房者。」

劉鵬（化名），是珠海某房企的管理層。「晚上9點多從機場回來，路過金灣區，那麼大片的樓盤，亮燈的房子沒幾間。珠海樓市的投資佔比高，空置率高。」劉鵬認為，珠海房價繼續上漲的空間還是有的，但泡沫也是存在的。「樓市的前景完全取決於國家的政策，如果政策不放開，就算房價再有上升空間也沒用。外地人沒有資格買，沒有流動性的資產是不值錢的。」本屆政府的調控力度和思路都與過往不同，劉鵬告訴房地產報記者，政策放開的可能性微乎其微。基於這個判斷，他打算轉讓掉橫琴的一套房產。

在劉鵬做出這個決定的同一天，有個客戶還冒著烈日到售樓部，拉著銷售人員問：「我在珠海已經有兩套房，還能買么？」

8月19日，珠海，氣溫超過37攝氏度。位於珠海西南部的金灣區，房地產施工如火如荼，天氣酷暑，路上甚少有行人，售樓部里則是另一番場景，人流不缺。時代山湖海·兼得項目銷售組長王英仕正站在規劃圖前，給客戶講解粵港澳大灣區的規劃利好。「橫琴是國家的第三個經濟開發區，與澳門一水之隔。橫琴的住宅用地只有28萬平方米，住宅供應無法滿足未來人口的居住需求，需要周邊板塊來分擔。」他表示，與橫琴最近的是澳門，房價6萬元~20萬元/平方米，附近十字門商務區的住宅售價也很貴，大概在4.5萬元/平方米。「我們項目到橫琴有一條政府規劃的金海大橋，從項目出發，15分鐘車程就可以到達橫琴，目前橫琴最貴的樓價已經到7.9萬元/平方米。我們這裡現在只賣2萬元/平方米，只是橫琴三分之一的房價，還是投資價值窪地。」

港珠澳大橋預計年底通車，屆時珠海到香港只需30分鐘車程，「而我們的房價只是香港房價的七分之一」。

在珠海，每個在售樓盤，都會將港澳的房價當作珠海的對標。在外界看來，珠海只能算作三線城市，但珠海人認為二線城市更匹配這個城市得天獨厚的地理優勢。

「珠海可以說是房價最高的二線城市了。」王英仕說。比珠海房價高的廈門等城市，在新的城市級別劃分中，已經被歸為準一線城市。

早在2016年9月，珠海的房價就已經位列全國第七，趕超廣州，同比漲幅高達40%。截至目前，珠海的房價依然穩穩地超越廣州。2017年上半年，珠海全市住宅成交均價22802元/平方米，廣州的住宅網簽均價為16141元/平方米。

以橫琴的標杆項目之一——k2·荔枝灣為例，目前在售的產品均價已經高達5.3萬元~6.3萬元/平方米，最高單價接近8萬元/平方米，和廣州珠江新城的住宅售價不相上下。而在吉大片區，突破5萬元/平方米的項目比比皆是。離澳門最近的拱北口岸附近，仁恆濱海中心的均價達6萬元~6.5萬元/平方米。

從房價這個代表著城市競爭力的指標來看，珠海確實有不願屈居三線城市的理由。

突出的房價表現給地方政府帶來了莫大的壓力，也直接催生了珠海史上最嚴厲的調控政策。2017年4月，珠海印發《關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，升級限購政策。根據政策要求，全市範圍內的所有戶型住房，全部納入限購範圍。無法提供購房之日前在珠海連續繳納5年及以上個人所得稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民，暫停在全市範圍內向其銷售住房（含二手房）。通過贈與方式轉讓住房后，須滿3年之後方可以再次購買住房。居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須在取得不動產權證滿3年之後才能上市交易（轉讓）。

在珠海業界看來，5年社保和3年限售的要求已經堪比一線城市的調控措施，就嚴厲程度而言，僅次於北京、上海。

「從前期調控政策來看，基本是廣州深圳一調控，珠海就馬上跟進。覺悟很高，按一線城市的標準要求自己。」珠海當地一位業內人士如此認為。

胡志宜表示，從2016年珠海市場的量價來看，確實表現突出，這是導致政策加碼的重要因素。「珠海房價漲幅在全省僅次於東莞排名第二，同比上漲接近4成，首次超廣州均價水平。商品房成交量增速在珠三角城市裡最高。」

胡志宜2007年到珠海工作，至今已經10年了，「剛來珠海的時候，平均房價大概6300元/平方米，2017年上半年珠海商品住宅成交均價22802元/平方米，這10年期間珠海樓價整整翻了4倍左右。」

跟很多高房價的城市一樣，到珠海置業的客戶一般都是帶著自住+投資的目的。「10年前在珠海購房的外地客比例不高，大概1~2成，基本以本地客戶為主。」但現在，外地客戶在珠海購房的比例已經達到了4~5成。「大部分外地客在珠海置業以投資為目的，部分客戶以半投資+半居住模式進行投資置業。」

珠海的調控正掐中了外地客+投資的命門。「受政策影響，外地客沒法購買，人流少了很多，附近有些小開發商熬不住已經開始調整價格。」王英仕透露。

政策對市場的影響很直接，各項指標齊刷刷地下降。合富輝煌珠海公司的統計顯示，上半年珠海網簽成交下降約7成，住宅網簽成交下降8成。上半年推貨8098套，環比同比分別下跌14%和51%。成交3953套，環比同比分別下跌44%和68%，整體去化49%，環比同比均下跌35%。

根據珠海中原地產的數據，截至7月底，珠海住宅庫存量達到146.25萬平方米，按近6個月去化速度，去化周期約10個月。在市場最火熱的2016年，珠海的庫存一度跌到50萬平方米以下。庫存的上升被認為是市場溫度下降的標誌和結果。

調控引發的慘淡行情，並未正向傳導至房價。目前珠海的房價都還是很堅挺，大部分品牌開發商都在堅守價格底線。賦予他們信心的是一個世界級的區域規劃。在今年全國兩會上，粵港澳大灣區被寫入政府工作報告，正式上升為國家戰略。2017年7月，《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》簽署，港珠澳大橋主體工程全面實現貫通。2017年底，這座世界第一跨海大橋將建成通車，屆時珠海至香港的路程將縮短至半小時以內，實現珠海、澳門與香港的陸路對接，形成「1小時交通圈」。

在香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門、肇慶這9個灣區城市中，珠海的人均GDP僅次於深圳和廣州。

國泰君安研究指出，憑藉地理優勢和市場力量，灣區通常能形成巨大的經濟體量。在政策和產業的支持下，粵港澳大灣區有望成長為下一個世界級大灣區。藉助港珠澳大橋，珠海將建成珠江西岸交通樞紐城市，成為全國唯一一個與港澳陸地相連的灣區城市。這種獨一無二的優勢地位，怎麼想象未來的經濟發展空間都不為過，珠海的城市發展或將迎來全新的變局。經濟的快速發展預計可帶動區域房地產市場持續繁榮，珠海與港澳之間的房價差距有望進一步縮小。

時代地產進入珠海已經有10年時間，年銷售額從最初的10億元提升到2016年的76.4億元，佔了公司總銷售額的26%。這家公司85%的土地儲備位於粵港澳大灣區，其董事局主席岑釗雄認為，這個灣區未來將是經濟最繁榮、最活躍的地區之一。

購買力被調控作用力抑制，但尋找可能性的反作用力也並未停歇。胡志宜告訴房地產報記者，珠海限購后開盤的商改住項目整體去化率在85%以上，而住宅整體去化率約40%以下，說明整體市場需求還是很旺盛，住宅板塊被限制的需求分流到了商改住板塊。「隨著港珠澳大橋的通車，香港到珠海通勤時間約30分鐘，出行方式及時間的改變，加上兩地房價差，以及珠海宜居環境等因素，有很大可能吸引到香港客戶前來投資置業。」

也正是出於這種預期，來自河南鄭州的鑫苑集團於今年7月份拿下了珠海一個項目。這個項目的最大亮點就是鄰近即將貫通的港珠澳大橋，「隨著港珠澳大橋的落成和粵港澳大灣區的全面建設，珠海將成為珠三角地區地理位置和經濟地位的『雙料樞紐城市』，其巨大的發展潛力和前景成為鑫苑在此布局的戰略考量。」在新聞稿中，這家地產公司如此表示。

房地產報記者來到十字門中央商務區的某個在售項目，銷售人員說，因為嚴厲的限購措施，珠海房價的快速上漲勢頭得到抑制，「去年最火的時候，有的項目早上賣1萬元/平方米，下午就調價到2萬元/平方米了。現在至少是平穩了，沒怎麼漲。」而且，因為政府限價，大部分樓盤的銷售價格都低於開發商的目標價，「按照去年的計劃，今年我們項目開盤是能賣到5萬元/平方米左右的，但現在預計只能拿到3萬元-4萬元/平方米的備案價。」在他看來，現在正是入市的好時候，過去有超過半數的購房者是來自外地，現在只剩1/3，其中一半來自東北，一半來自港澳。「港珠澳大橋開通后，珠海的房價還會有一波漲勢，現在有資格買的都是賺到了。」

上述珠海房企管理層劉鵬（化名）對記者說，剛從外地出差回來，從機場回家的路上，看到了金灣區在夜晚黑燈瞎火的景象。「晚上九點多，亮燈的房間沒幾個。都是買來投資。」他相信珠海的房價還有上升空間，但也認為這樣的市場有泡沫。「我看不懂樓市的前景，這完全取決於國家政策。」在市場和政策面前，他選擇政策。「這一屆政府的調控思路和力度與過去不同，沿用過去的思路可能會出問題。如果限購政策一直不放開，就算珠海的城市和經濟發展得再好，沒有流動性的資產也不值錢。」

就產業而言，他認為橫琴自貿區的功能被過度放大了，「橫琴地方就那麼大，能引入的產業始終有限。而那些產業對整個城市有多大帶動作用也難以評估。」

這種擔憂並不是沒有依據。一位在珠海工作的技術人士指出，珠海建市只有30多年，經濟底子弱，自貿區名義上吸引了不少高科技企業和高素質人才，但實際上那些企業都只是在橫琴註冊，享受政策優惠，企業和人才都沒有真正落戶在島上。

問題還在於，三線城市的工資水平，一線城市的消費水平（特別是房價），已經使得珠海慢慢形成了一個阻礙產業人口流入的壁壘，就連在當地畢業的大學生，都捨近求遠，寧願到廣州、深圳找工作。

對所有類似珠海這樣的城市及其政府來說，房價和產業，似乎都是一個兩難的選擇。這是一個致命的問題，城市的競爭力，任何時候都無法繞過產業與人才這兩個要素。

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