中弘股份引入水印美國正式進軍養老地產

2013年，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》，針對當前養老服務業發展面臨的「融資難」、「用地難」、「用人難」和「運營難」等問題，提出一系列扶持政策。在此利好背景下，3年以來北京養老需求逐漸由中心城區向城郊外溢，不少房企已經嗅出其中的商業機會。

5月15日，中璽文商旅集團有限公司(以下簡稱「中璽文商旅」)與水印美國養老社區公司(以下簡稱「水印美國」)在北京平谷區的新奇世界·夏各庄展示中心簽訂合作協議，對該養老社區項目開展運營上的合作。

工商信息顯示，中璽文商旅為今年4月26日新成立的公司，經營範圍涉及酒店管理、物業管理、居家養老服務、房地產信息諮詢和停車場管理。而公司背後正是大型綜合型地產企業中弘控股股份有限公司(以下簡稱「中弘控股」)，這也意味著一直以來以商業地產、文化旅遊地產等核心物業開發與運營為一體的中弘控股正式進軍養老地產領域。

中璽文商旅總裁許智涌告訴房地產報記者：「中弘已關注並研究養老課題多年，夏各庄中璽—水印養老社區是集團運營的第一個CCRC(持續照料退休社區)養老項目，該項目與水印美國養老社區的養老服務模式相契合。」

許智涌在接受採訪時表示：「此次中璽文商旅與水印美國合作的養老社區地塊佔地64077平方米，能夠為老年群體提供1605個床位，待項目建成以後，將成為京津冀地區規模最大的養老社區。」

實際上，早在2012年6月中弘股份就與北京市平谷區人民政府簽署了《平谷夏各庄新城項目合作框架協議》。據此，雙方將合作完成「夏各庄新城」項目土地一級開發和新城建設事宜。

根據當時規劃，項目總用地規模為2384畝，建築面積約為213.4萬平方米。其中，住宅面積約95.8萬平方米，商業面積約94萬平方米(包括酒店及附屬36.51萬平方米，養老社區22.22萬平方米，其它商業面積35.27萬平方米)，多功能建築面積23.6萬平方米。

另外，房地產報記者查閱資料發現，去年2月12日，中弘控股公司旗下子公司北京中弘弘慶房地產開發有限公司又連續拿下夏各庄兩宗地塊。這兩宗地塊同為北京平谷區的養老設施用地，當時總成交價是3.16億元。

資料顯示，這兩宗地塊分別是平谷區夏各庄新城2號2-02地塊和夏各庄新城2號2-15地塊。其中，夏各庄新城2號2-02地塊位於平谷區夏各庄，土地用途是R52國小用地、F1住宅混合公建用地、A61機構養老設施用地，總佔地面積是12.17萬平方米，其中建設用地87815.693平方米，規劃建築面積是96932平方米。

而記者在簽約現場看見，目前項目5A和5B部分已經進入銷售階段，小戶型均價約為17000元/平方米，而聯排別墅等大戶型均價已經超過20000元/平方米。

不過養老社區投資或許並不如想象中那麼美。

有專家表示，目前很多養老產業在投資運營時是沒有攤銷成本的，即使不算進去，這些機構也很難盈利。因此，養老機構推進的一個問題就是不銷售住宅就無法盈利。但銷售住宅同樣面臨諸多問題：一是老人到底有沒有消費能力;二是這些住宅是不是真正用於老人居住;三是住宅售出后的養老機構的運營收入來自哪裡、標準是多少。

另外，北京保利安平養老產業投資管理有限公司總經理段萱認為，一個養老項目成功運營首要解決的問題在於人，「一是具有專長的、為養老機構提供醫療保障的專家;另一類則是專業的機構運營服務人才」。

值得注意的是，就在去年11月，中弘股份在網上發布信息，招聘養老地產事業部副總經理，所列要求多次提及擁有專業的養老項目管理運營經驗。

不過這種「點狀」式招聘「遠水難解近渴」，很難在短期滿足項目對專業運營團隊的渴望。為此，引入專業的國際一流養老社區運營商成為中弘股份短期內實現運營大幅提升的明智之舉。

公開資料顯示，水印美國公司創建於1985年，總部位於亞利桑那州的圖森市，此前近30年開發、管理的養老社區遍布全美國。

水印美國國際業務總裁Jon Tapner告訴記者：「我們有完整的養老社區管理和服務體系，例如針對不同的老年人群做出相應的分類管理，活躍長者區、全自理區、半自理區、記憶衰退照護區等等，社區提供豐富多彩的課程和娛樂活動，讓老人在居住環境、生理、心理三方面實現照顧全覆蓋，滿足不同老年人的多樣化養老訴求。」

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