融創萬達交易背後疑問：萬達需要流動性 融創不用嗎？

經濟觀察報張雅楠/文

孫宏斌多次在公開場合說，想轉讓、找融創，不想賣了可以反悔。花費數年時間、經曆數次成敗，他終於打造出了一個光輝的「接盤俠」形象。

7月10日，無疑是孫宏斌「接盤俠」角色最深入人心的一次了，進入他收購名單的企業是可能比融創更有名的地產大麥克萬達商業，老闆是王健林。雙方總對價632億元的交易可能是房地產行業最大的交易了——打破了幾天前由萬科創造的551億紀錄。

交易標的是準備回歸A股的萬達商業資產包里的核心內容，從數量上看，王健林賣掉了萬達商業約80%的文旅項目以及70%的酒店項目。儘管王健林一直堅持「去地產化」，但去得如此徹底，還是不免令人驚嘆：王健林怎麼了？

相信這樁交易對兩家大公司而言都具備里程碑式的意義，但單從目前披露的消息看，還是有太多讓人看不懂的地方。

第一個看不懂：

核心資產是萬達商業回歸A股的主要障礙？

文旅項目以及酒店項目是準備回歸A股的萬達商業資產包里的核心內容，一下子賣掉這麼核心業務和重要的收入及利潤來源，這對萬達商業來說，變化是根本性的。這種膽略和決心，就連熟知萬達的人也會驚嘆。

知情人士向經濟觀察網記者透露，早在春節前，萬達商業便打了四個資產包尋找意向買家。該人士認為，萬達處置掉這些資產等於套現，項目還是他們管，有什麼不好？這是一條一直明確的輕資產路線。

好吧，對萬達來說，甩掉了酒店業務，變文旅項目為輕資產輸出，套現600多億元，降低負債，這個結果似乎完美。

那對融創來說，這筆收購的戰略意義在哪裡？孫宏斌在接受財新採訪時表達了這樣的態度：這次合作是基於雙方的信任，對一場併購而言，這句話幾乎沒有信息量。但這個動作本身，已經說明了老孫的胃口和自信。

第二個看不懂：

萬達需要流動性，融創不用嗎？

併購主角王健林和孫宏斌，在消息公布的第一時間向《財新》透露相關信息。王健林解釋，此舉是為了「大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營」。我們看到萬達商業披露的財報，其截至2017年1季度的資產負債率是70.6%，而融創2016年的資產負債率是86.7%。

萬達通過交易降低負債率，優化企業流動性是坊間的普遍猜測。孫宏斌在對媒體的介紹是，融創用於支付對價全部來自自有資金，到2017年年中賬上趴著900多億現金。那麼萬達看起來是沒那麼充裕咯。但情況並非如此，萬達公開賬目顯示，2017年1季度，其賬上現金為899.9億元，比上年同期增加45%。

當然不同公司在不同階段對企業流動性的要求不同，但從兩家公司的實際數據來看，似乎只有一個理由可以解釋，那就是王健林和孫宏斌對房地產的戰略價值出現了完全迥異的理解。

第三個看不懂：

融創為什麼收購那麼多酒店？

酒店業務對地產商而言意味著什麼呢？沉澱資金大，周轉慢，經營上由於國際管理品牌的強勢也通常沒有太大想象力。很多時候，都是企業與政府勾地時的一塊敲門磚或者是企業稅收籌劃的一種方式。

早些年，酒店還沒有現在這麼差的時候，用酒店資產融資也是有作用的，但是這幾年隨著酒店業行情變差，現金流狀況每況愈下，融資功能也就沒那麼強了，市場上多的是拋售酒店資產的消息。

所以，大量持有酒店並不是開發商的主流選擇，特別是過去以快周轉著稱的融創的選擇。當年融創收購綠城時，後者旗下的酒店資產被看成是沉澱資金大戶而建議剝離。

同時，長久以來，王健林都宣布自己要打造屬於的五星級酒店品牌。

讓這兩位同時發生這麼大轉變的是什麼原因呢？

第四個看不懂：

融創多線作戰的邊界在哪裡？

一度，孫宏斌很堅定地將融創入主城市數量控制在10個之內，在調控最嚴之地深挖單城市產能，這是他第二次嘗試衝擊地產江湖時喊得最響亮的口號：核心城市、高端精品。房地產不是賣電腦，非標產品、差異市場考驗管理能力。

到2016年末，融創已經形成了北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區域，44座一線、環一線和核心城市的全國布局。單是2016年，新進入城市就有10個左右。

隨著萬達文旅和酒店業務的納入，融創的管理半徑再一次擴大。

目前尚不知萬達轉讓酒店的布局情況，不過單從文旅項目來看，新增加的城市為西雙版納、哈爾濱、桂林和海口四地。

不僅是未來項目管理半徑。更重要的是，融創近年加大了收購力度，目前同時操作的大標的就包括樂視、萬達和金科。很難想象這家即便是以高強度工作著稱公司的管理層如何分配精力？