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目前房價下跌到什麼程度?真實樓市遠比你想的複雜

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房價下跌 二手房成交價

共計1500字 | 預計閱讀3分鐘

房價真的跌了嗎?

首先我們要講清楚,判斷房價下跌的標準是什麼?是二手房的成交價!

當然,具體到微觀市場,不同的城市、地段、小區,情況都是不一樣的。比如一線城市,相對繁華地段,以及高檔小區,這些地方的價格本來就高,成交量低。那麼這樣的二手房的定價權,其實就由那些有意賣房的房主來決定。

如果大量房主不想賣,或者不著急賣,那麼他們就會把價格掛的高高的,甚至比前幾個月還高。但對於真正想賣房的房主來說,要想成交,報價必須低一些,越是著急出手,越要降價。久而久之,小區想賣房的房主,就會參考最新的成交價。

所以,一個地區的房價,在微觀市場里,就取決於房主到底想不想賣房,以及急不急於賣房。

在過去的半年裡,以北京為例,二手房成交價的下跌情況如何呢?直觀來說,一些居住品質相對差一些的小區,比如剛需的上車盤,特點是體量大、物業差、密度高、價格低,這樣的盤跌幅都會大一些,達到30%的並不稀罕。不過城裡的一些高檔小區,跌幅往往在10%左右,不超過15%。

以備受關注的燕郊為例,在過去幾年房價上漲的過程中,必定是高檔小區領漲,低檔小區跟漲。然而,雖然上漲時機有先有后,但是最終同一個區域的大盤子,漲幅基本都是差不多的。

上漲的時候大家算是一榮俱榮,但現在市場下行過程中,誰在裸泳就很清楚了。目前燕郊很多小區之間,真實的價格梯度,已經體現出來。之前漲的比較狠的剛需盤,現在普遍跌回了原形。而高端盤,即使蒸發掉了上漲過快的水分,其下跌程度也不算大。

有時候市場上會傳出一些消息,說哪些城市的樓盤下跌三成啦,甚至腰斬啦等等。我們知道,媒體往往喜歡把個案當作噱頭來鼓吹,而不明真相的群眾對於傳播此類消息則永遠是興緻勃勃的。但事實上,如果房子沒有硬傷,就應該與整個地區的漲跌幅度接近,不會偏離太多。

那麼問題來了,既然低檔小區的房子相對不抗跌,那就不是很適合投資了?其實這個問題,見仁見智,只要取決於個人的經濟狀況,以及資產配比。如果是壕,那麼自然是希望資產保值,而不是加槓桿,這樣的人適合買抗跌房。但也有人適合買那些下跌較多的房子,因為成本低,相同總價買入面積大,當市場上行的時候,總盈利更高一些。正如任大炮講過的,投資是什麼?投資就是沒錢的時候先買一個,買最便宜的股,然後才能越來越多。

然而在下行行情中選擇時機入場,對很多人來說,就是在蒙抄底的點位。所以我們自然會問,低點在哪裡?下跌的限度在哪裡?這就要看調控的態度了。

不論調控力度大小,市場對其最真實的反映,還是需要一個過程,通常是半年時間。有人說,房價就像高速疾行的車,而限購的目的,是不讓車跑的太快,但不能讓車長時間停下來,甚至倒退。

調控政策剛出來時,投機客都會有一定程度的恐慌心理。之前槓桿做的太高,沒有留太多錢還月供的這類人,就屬於政府的精準調控對象。回到我們開篇的話題,這批人,在市場下行的時候,會急於出手拋售房子,回籠資金。

所以調控政策剛剛開始實行的時候,會出現一小波的拋售行情。這是真實的,因為著急賣房子的人,必須以更低的掛牌價以示誠意。此時的他們,為的是儘快出手,而不再是賣個好價錢。

這一小波拋售,僅僅能夠維持一兩個月,因為「高槓桿」群體大抵會在這個時期內成交。接下來進場的,就是一些不再觀望,準備上車的剛需流。所以此事價格不再下跌,慢慢趨於平穩。

在這個階段內,成交量會慢慢的活躍起來。比如燕郊,已經跌回到去年930了。接下來的下跌,只能來自長期的高也調控。這個長期會有多久?政策會不會鬆動,這些都是不確定因素,主要取決於上峰的心裡價位是多少。

不過具體到個人,我們在買房賣房時都要面對微觀的市場。所以單純以時間維度來看,根本就沒有一個合適谷底,更不要說你猜對谷底在哪了。所以我們現在能做的,更多是關心目標小區的價格波動情況,這樣更容易捕捉到小區房價會否有進一步下調,或者上漲的跡象。

此外,提前跑盤,鎖定房源,也是未雨綢繆的好辦法。將來房價回暖,跳漲也就是一夜之間的事。如果到時候再著急賣房、跑盤,那就來不及了。

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