北京學區房跳水，西城房價領跌，其它城市會效仿嗎？

前兩個月，有朋友在微信中說為了孩子將來能上好學校，他打算在西城區入手一套「老破小」的學區房。為了買這套房子，他還計劃把六環外一套140平米的複式三居室賣掉。今天他又說在網上看到了學區房大跳水的消息，心裡開始忐忑不安。

我勸他再等等，畢竟孩子現在還小，目前學區房政策變天，情況確實不容樂觀，如今20萬的學區房已被雪藏，部分學區房報價踩線15萬，即便如此，多個片區近期成交量仍為零。

據說陶然亭地區一套60餘平米兩居室在20多天內四次下調價格，從810萬降到了720萬。這樣的例子似乎還不少，跳水的學區房動輒以幾十萬降價，多則過百萬。

按理說，學區房被稱為房子中的「硬通貨」，一貫是站在潮頭的，抗跌能力最強，可為什麼現在卻掉頭向下？審視學區房的「前生今世」，可以說「成也蕭何，敗也蕭何」，這個「蕭何」即北京市的義務教育階段入學政策。

2015年，北京市開始實施義務教育階段學生就近入學的政策。由於教育資源的分佈不均衡，市場的反應背離了此舉的初衷。為了讓孩子能上一所好學校，家長往往不惜一切代價要買學區房，慣於投機的投資客們也嗅到了機會的味道，在一定程度上助推了學區房的高漲。

據中指院數據顯示，北京存量房市場中，重點學區房佔比只有10%左右。奇貨才能可居，相對來說，學區房的漲幅遠高於普通住宅。有時，在同一區域和相同品質的住宅中，重點學區房和普通住宅均價相差達30%。

同樣，當北京市調整了義務教育階段入學政策時，學區房的價格就應聲而落。

在4月26日至27日的24小時之內，北京市的海淀、朝陽、丰台、順義、石景山、東城、西城、密雲八個區公布了今年的義務教育階段入學政策。雖然入學政策略有差異，但各區都將「打擊學區房」當成工作重點。

入學方式上，北京市教委強調在促進公平就近入學的「單校划片+多校划片」結合方面，切實落實多校划片政策。不少區還明確提出，將以房產、落戶、居住年限等為關鍵指標，確定入學優先順序。而那些不符合實際居住條件的過道房、車庫房以及空掛戶等情況，均不能作為入學資格條件。

所謂多校划片，主要是指一個片區對應多所學校。如果報名人數少於招生人數，學生可以直接入學；如果報名人數超過招生人數，則採取隨機派位形式進入片區內其他學校入學。

特別是朝陽區，直接解除了二手房與名校學位的「綁定」關係，那些產權取得日期在2017年6月30日後的朝陽區房產失去了以往的 「一對一」保障。

擴大多校划片也就意味著即使豪擲千金買到了重點學區房，也未必能進入心儀的重點學校上學。在這劑「猛葯」之下，學區房才踩下了「急剎車」。

學區房價格的下跌如同蝴蝶扇動了翅膀，其影響擴散到整個區域。

6月12日，社科院發布的住房市場發展月度分析報告，北京主要城區大數據房價指數顯示，今年5月，北京各區房價全面下跌，西城區下跌8.43%，領跌於全市各區縣板塊。

西城區是北京市中國小教育資源富集區，僅德勝門內大街周邊有北京四中、黃城根國小、西什庫國小、西四北四條國小、廠橋國小、柳陽街國小等眾多教育資源，所以西城區也是房價高地，前期房價上漲過快，有點虛高。就在今年春節後學區房的那一輪普漲中，德勝學區的學區房就普漲了15%以上。

可以說，在西城區房價的這輪下跌中，學區房領跌功不可沒。

誠然，與其他房源相比，學區房的抗跌能力確實較強。然而，在樓市階段性調整的階段，學區房依然會受到樓市宏觀因素的作用。在目前的形勢下，大環境里認房又認貸政策層層加碼，小環境里對學區房實行了精準調控，上重點學校的不確定性增加了，而且限制中介炒作學區房概念，使得人們對學區房的預期發生了變化，在一定程度上抑制了他們購買學區房的衝動，學區房價格開始回落，在調價中降價幅度相對更大，最終導致了西城區領跌的局面。

至於朋友最關心的學區房未來的走勢，我認為，從長期來看，多校划片措施旨在將更多的區域和學校納入到優秀的教育資源體系中，這有利於打破以往因教育資源的過度集中而引發的少數區域學區房價虛高的現象，短期價格回調難以避免，而隨著教育改革的不斷深化，學區房未來越來越不確定，一次政策調整足以帶來致命打擊，讓投資者竹籃打水一場空。

從目前來看，多校划片措施會導致學區房的分化，產生兩種結果：其一，以前部分名校周邊的學區房的價格有可能跌下來；其二，由於被划入片區，之前一些非名校周邊的房子價格會在一定範圍內補漲。

可見，損益相伴，投資學區房無異於押寶。

對於自用型購房者也要準確把握政策動向。

學區與房子直接掛鉤的時代一去不返，北京各區是否會向朝陽區看齊，其它城市是否會仿效，這很耐人尋味。

第11期問題：其它城市是否會效仿北京推出學區房新政？歡迎留言

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