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預判 | 深圳房價遠沒有到頭,超越香港紐約很正常!

導讀

董藩作客深圳,對樓市又有新論斷。房價是城市功能、價值的反映,深圳作為南方經濟增長極,房價遠沒有到頭,未來超越香港紐約很正常;樓市短期波動改變不了長期趨勢,房地產仍然值得投資,市場未來還要往上走;買不買房將決定未來社會普通老百姓財富階層的劃分。

5月20日下午,著名經濟學家、房地產專家、博士生導師,被譽為「地產投資教父」的董藩教授,應邀來到深圳某樓盤做了一場「論道一線資產」主題演講。

深圳房價遠沒有到頭 是城市價值的體現

1、未來整個的房地產市場將往兩個方向發展,第一個方向是此消彼長,很多偏僻地區、落後地區、資源枯竭性城市、缺水的地方、就業空間很小的地方需求是外流的,彼長就是像北京、上海、深圳這樣的典型大都市和核心城市,像深圳這樣的地方,它的房價遠沒有到頭,因為房價是城市功能的反映,是城市價值的體現,是城市綜合競爭力的表現,在整個華南,沒有一個城市能夠超過深圳。南未來就是看深圳,沒有第二個城市。

2、受到最近調控政策出台的背景和影響,今後這個市場的波動會增加,波動增加不等於房地產沒有價值,因為只是波動,沒有改變長期趨勢,只改變了短期趨勢。

深圳一定是投資很好的地方 房價超越香港紐約很正常

1、深圳一定是投資很好的地方,買為上策。

2、如果未來發展道路不發生大的改變,深圳的房價還要往上走,上海、北京也是一樣,遠遠沒有到頭,在顛簸中前行,這是非常明顯的規律。它有一天會超越香港嗎?超越香港有正常,因為人口巨大,財富量巨大,這麼多人口支撐兩個、三個最頂級的城市,這種城市的價格飛上天也是非常正常的,超越紐約也是很正常的。

3、房價不能簡單的比較,因為它的價格各自獨立形成。房子你沒有辦法從東莞、惠州運到深圳來,所以我要告訴大家,所有進行房價國際比較、區域比較、城市比較的,以此來推斷房地產有沒有泡沫的所有結論都是錯的,泡沫這個問題已經說了十幾年了,泡沫就是傳說中的鬼,都說有,誰也沒見過。

房地產還值得投資嗎? 當然值得投資

1、1987年我們在深圳拍出第一塊土地,房子賣一千多元,但當時深圳的房價也就是500元,高於全國100元。今天全國均價我估了一下大概在7800元,北京的價格應該在5.5萬元左右。我們推算一下,全國的均價三十年來年均增長11%左右,深圳是什麼狀態?如果有一筆投資,從全國範圍來看,年均增長11%左右,連續30年,你能找到第二個產品嗎?根本找不到。

2、投機給社會做了非常大的貢獻,投機發生在什麼時候?一定是供求關係極度短缺的狀態下,才會出現所謂的投機。一個供應者的出現會極大地改變緊張的供求關係,對買者來講是非常有利的,同時他又賺到了錢。舉個例子,當年共產黨打游擊,在山上被敵人包圍了,三個月沒有鹽,這個時候有一個人知道山上極度缺鹽,他冒著槍林彈雨背幾袋鹽上山賣給游擊隊,以50倍、100倍的價格賣給游擊隊。我要問大家的是,這個投機者的出現,這些鹽的出現,對投機者是好事還是壞事?投機者冒著風險提供了供應,對改變極度短缺的供應,對改善供求關係、縮小供求缺口意義是非常大的。

3、頻繁交易是彌補供求短缺的一個必要手段,而且所有交易者交易頻率越高,市場價格就更吻合規律,因為大家在這裡博弈,最後找到一個均衡點。交易的頻率越高,機會越多,,才能積累起財富,如果你能積累起財富,證明你所提供的產品更好地滿足了多數人的需要,你提供了滿足大家需要的物質、產品,是好事還是壞事?它同樣還是好事。

4、我一直倡導全社會形成健康的租賃關係,形成擁有大量資產的機構投資者階層。我最近在做一件事情,推動投資者提升,變成機構投資者,未來的房地產交易一定是更加繁榮,除非社會發展道路發生改變了,如果不改變,一定是交易更頻繁。

5、一個健康的市場一定包括兩部分,一部分是買賣市場,一部分是租賃市場,在買賣市場中,像深圳這樣的城市一定有一個巨大的租賃市場,它可能超越買賣市場,這些有了積累的人拿出自己多餘的錢買了這些房子,出租給那些暫時不想買房、暫時不能買房、暫時買不起房的剛剛畢業的年輕人,最後形成穩定的供求關係,這種供求關係的出現將極大的減輕政府保障的壓力。

6、未來的市場會繼續演化,未來從市場主體供應角度來講,將出現大量的個人投資者和機構投資者,這些人的出現對改變未來的市場結構意義是非常大,而不應該像現在的輿論這樣讓這幫人夾著尾巴做人。市場未來還要往上走,市場還沒有到成熟的階段,我們從市場供應、回報角度也能看出來。

首富王健林靠的是什麼?靠的是持有資產,他的資產結構非常強,全國開業的二百來個萬達廣場,如果按照市場價值評估是不得了的。為什麼房地產行業的人在財富榜上出現的頻率高於其他行業?誰擁有了房屋、擁有了土地,誰就是富者,這是全世界共同的五規律。

買不買房 將決定未來社會普通老百姓財富階層的劃分

1、為什麼富的人從來都是資本家?為什麼都是私營企業主?為什麼都是股東?因為股東在參與企業財富分配的時候不是靠勞動力分的,是靠資本。擁有投資的人分配財富的優勢地位是比較突出的,老百姓買房子是切入資本市場的非常簡單有效的方式,而且是唯一可以貸款的方式。所以不要去干別的,老老實實買房。

2、在深圳買一套房子沒有上百萬的首付是不可以的,即使很爛的房子也要上百萬的首付,全國有幾個人能越過這個門檻?所以永遠不要擔心大家都炒房子,未來社會普通老百姓財富階層的劃分就看你買沒買房子、你買了幾套房子、你什麼時間買的房子、你在哪裡買的房子以及買了哪個項目。

3、未來社會老百姓財富階層的劃分,以後跟工資收入沒關係,你一個月掙2萬,我掙1.5萬,你比我多5千,我有房子,你沒房子,我一套房子在深圳隨隨便便就是一千萬,一年增值15%就是150萬,你的工資無非一年比我多5、6萬,差遠了,我的房子還有十幾二十萬的租金收益,所以一定要相信資本的力量,

錢是尊嚴,什麼是尊嚴?所有尊嚴都建立在金錢基礎之上

1、當你跪在他里向別人乞討的時候,無論如何都是沒有尊嚴的,所以賺錢是個很光榮的事情,投資是個很光榮的事情,投資是為了賺錢。美國的締造者富蘭克林「賺錢不是貪婪與謀生,而是使命與追求,是使人生絢麗多彩和滿足人生價值的最佳途徑」。說得非常好,格調非常高。

進入房地產領域 最終會變得越來越富裕

1、如果社會穩定,像深圳這樣的大都市核心城市,優勢有可能更突出,省會城市也還可以,但是廣大的四線、五線輕易別動。萬科老總郁亮說現在進入白銀時代,不是白銀時代,是比以往更好的時代,因為以往的需求是更多源於深圳自發的需求,我們發現全國人民都把眼光盯著深圳、北京、上海,如果你放開,你會發現深圳的漲幅比以往更厲害。

2、不要去弄股票,儘管萬科很好,萬科的股票要隨著大市走,當大市不好的時候也沒辦法。我們看到的是雖然打壓,房地產市場沒太受到大的影響,但股市稀里嘩啦往下走,二十年來在股市裡能贏的人絕不超過5%,但在房地產市場贏的人幾乎是99%,這就是差別,只要你進入房地產領域,最終都變得越來越富裕,這是規律。

一線城市的房價不存在天花板

1、這次打壓能持續多久?房價上漲牽涉到社會穩定,所以這次打壓很強,這也很正常,但是不可能一直這麼嚴厲地打壓,究竟哪天放開我們推斷不了,停兩年還是停三年?不管是兩年還是三年,一直這麼緊是不行的,我實際上一直是反對限購限貸的,因為它違反了市場規則,特別是限購,市場第一個基本特點是市場是開放的,誰想買都行,市場認錢不認人,幹嘛跟戶口、跟社保連在一起?所以限購也好,限貸也好,製造出大量的衝突,我們不希望發生這一切。

2、保持穩定是最好的,怎麼樣保持穩定?尊重規律,即使我們要理順市場秩序,也要把舊的問題、遺留問題和今後的發展區分開來,就像小產權房,深圳有很多小產權房,歷史形成的,你上來強行扒掉行不行?不行,要尊重事實、尊重歷史,這樣才能穩定,才能共贏。

3、我不主張長期這麼搞下去,違反市場規律,打壓導致供應萎縮,打壓會導致GDP下降,打壓會導致地方財政收入急劇下滑,孕育更大的波動風險。打壓的結果是開發商不敢開發了,未來的供應受到影響,未來的供應受到影響,但是需求沒有消失,因為房地產這種產品是沒有替代品的,沒有替代品是什麼結果?你今天不買,明天不買,後天必須買,當大家一塊冒出來的時候,市場的供應量減少的時候,房價就會暴漲。

4、未來大約還有三分之一的城市是可以投資的,三分之二的城市你別碰了,即使暫時有點上漲,也別碰了。最終人口要大整合、大遷移,形成幾大板塊,其中南方這個板塊就是以深圳、廣州為雙核。

5、一線城市的天花板在哪裡?有四個基本前提,如果社會穩定,如果的金融體系不崩潰,如果不進行幣制改革,收入隨著經濟發展而繼續增長,一線城市的房價不存在天花板。房價沒有天花板,就像收入沒有天花板一樣,人民幣最終的結果是奔著日元、韓元而去。

6、現行房價之間的落差是城市價值差別的體現,主要是由城市功能和綜合競爭的差別導致的,所以像深圳這種城市功能極其強大的城市,仍然是非常有前途的。當全國幾乎都不行了的時候,深圳理論上也能挺在這裡,儘管它有波動。

7、不同城市人口規模和產業結構的差別,會導致房地產需求進一步向大都市核心城市聚集。推動房價上漲的因素仍然是大量存在的,它的合力比過去更強大,特別是在某些大都市核心城市。我們以前的房價上漲,是沒有限購限貸甚至限售這樣的政策打壓的,而今天在打壓之下房價漲幅都達到這個程度,你把它取消了是什麼結果?人口在加速聚集,房價在繼續上漲。

8、未來經濟增長的主要力量來自貨幣供應,經濟在衰退,在這樣一個背景之下,我們要保證經濟增長,不管是5%也好,6%也好,兩個基本思路,一是減稅,使企業減輕成本,增加一點收入,但是這個路是走不通的,因為有龐大的六項支出,六項開支決定的結果是稅收不能降下來,降下來整個社會無法運轉,那麼只剩下一條路——貨幣投放,即老百姓說的放水,如果放水,你最好有一個救生圈,但是我們研究了半天,別的都不能當救生圈,只有房地產。跑贏的只有房地產,儘管有些衰退區域可能房價穩定,沒怎麼漲,但是即使那些地方,它也比買e租寶這些產品要強。

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