深圳商務公寓要跟進北京上海調控？

一波未定，一波再起

繼北京廣州之後

上海也加入商辦調控的大隊伍！

這，不是重點

更重要的是

在上海出台商辦政策后

深圳成了四大「一線」中

唯一沒有出台商辦政策的城市了！

那麼，問題來了

深圳公寓要調控了嗎？

一線城市限商牌局「三缺一」

上海公布了對限制商務公寓的措施后，四個一線城市限商牌局「三缺一」，北上廣就差深圳上車了。現在我們一起來回顧一下北上廣「限商」之前的情況：

北京

2017年2月北京新建各類住宅成交總套數4920套，其中商住成交3142套，佔到總套數的72.8%！

上海

實際上上海在今年1月就對商住樓進行了調整，去年12月商住成交1620套，今年1月、2月成交數據降到了352套和413套。對於這次調控，媒體評論「結束了商住的歷史」。（上海出台調控新規！商辦地不準建公寓、商辦物業需整層賣）

廣州

從去年9月開始至今，廣州公寓市場成交量每月都維持在3000左右的網簽量，佔到住宅成交套數的3成。

商務公寓有什麼優劣勢？

目前市面上的商務公寓類別

商務公寓

商改住（商辦）

產業類公寓（工改）

商務公寓有什麼劣勢

產權年限：相比70年的住宅，商務公寓只有40或50年產權，具體可在政府官網查詢

購房貸款：購買商住公寓，貸款一般只能進行商業貸款，最高貸款年限10年，且利率上浮至少10%，不能使用公積金貸款。

交易稅費：商住公寓在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本較高。

生活成本：商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高於住宅；且商住基本上不能開通燃氣，物業費、供暖費一個字「貴」。

得房率：商住的公攤通常情況下都特別大，得房率不到70%那是常事兒。

入戶：買商住不能遷入戶口。

入學：商住一般沒有學位。

這樣說起來好像商務公寓真的是一無是處，但不能否認的是商務公寓畢竟總價低，而且深圳目前市場上在售的公寓大多處於較好的地段。

兩類人買公寓或是好時機

對於年齡40+或50+，需要在深圳買房自住，而且對於十年以後還貸能力不確定，同時不願意捨近求遠，對於學位沒有要求的人群。

對於在其他城市已有住房，並不考慮在深圳終老，手頭有閑置資金，並且在深圳工作的人群。

目前，深圳一些公寓存在在政策出來之前搶跑的現象，在價格方面有所讓利。 從這一層面來說，如果覺得商務公寓適合自己，在這個時候入市，也未必不是一個好的選擇。

真正商務公寓不屬「商改住」 不在打擊範圍

1.什麼是真正的商務公寓

是「房屋用途」上明確寫明是「商務公寓」的房產類型。這種真正的商務公寓，是完全合法合規，符合規劃用途的。在實際生活中，很多人都把「公寓」的概念擴大化了，認為產權不是70年的都是公寓，這是很大的誤區。

2.什麼是「商改住」

是原本其規劃房屋用途是辦公、商業，卻擅自改變用途，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。也就是說，原本拿地時政府規定是寫字樓或者工業、產業、商業用途的，開發商改成公寓賣了。這從一開始就不合規，這才是政策打擊的對象。

所以說，真正的商務公寓，本身就具備居住用途，不需要改變。

深圳限商箭已在弦上？

歷史總是驚人的相似，與上海一樣，早在1月深圳相關部門已先後出台三份文件。其中，媒體披露1月13日深圳規土委出具《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知（徵求意見稿）》（以下簡稱「通知」）。《通知》強調兩點：

一是關於建築平面布局，商業、辦公、研發用房建築平面不得採用住宅套型式設計，並嚴格限制外牆凹槽設計，這意味著改造方向為類住宅的「商住房」將面臨叫停

二是套型建築面積的規定，明確規定研發用房單套建築面積不得小於250平方米

然而，該文件只是一份「徵求意見稿」，實際操作中有未嚴格執行不得而知。

從最近的市場情況來看，3月全市商務公寓共成交975套，成交量依然超過了一手住宅成交套數803套。加上二手房成交的5510套，3月深圳住宅成交7288套，商務公寓佔到了所有成交的13.38%。而在價格方面，3月深圳公寓成交均價達到了66649元/平，比新房均價54730元/平高出1萬多元。不過也有分析指出，3月成交的商務公寓中，59.2%都位於南山，因此難免價格拉高。