真的賣不動！新政半月 ，廣州公寓成交狂減7成，均價跌3000！

一直以來，樓市調控政策都只針對住宅。但 「3·30新政」對廣州的商服類房產也介入了干預，大幅提高了廣州物業的購買門檻。

截止至4月15日，「3.30新政」已滿半月，那麼新政后廣州的公寓市場怎麼樣呢？

對於公寓產品，新政規定了「一手商服類物業只能出售給法人單位作為商業、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位」，換句話說，就是公寓產品不能賣給個人了！

這個規定讓備受關注的公寓市場受到了「毀滅性」的打擊。新政打擊下公寓的銷售量有受到影響嗎？

「330新政」滿半月，廣州公寓的成交「量價齊跌」

我們先來看一組數據：

據克而瑞數據顯示，3月31日~4月15日，廣州全市11區公寓產品共成交1619套，環比減少21%，其中增城以419套奪得榜首，南沙番禺分別以303套和271套緊跟其後。

而均價方面，全市公寓成交均價為20357元/平米，環比下跌14.87%，越秀區以51080元/平米奪魁，荔灣區34493元/平米名列第二，天河區33731元/平米排在第三。

總體上來看，新政實施后廣州一手公寓整體呈現了「量價齊跌」的現象。

廣州公寓成交套數方面，從圖表可以看出，從3月15日到3月29日有小幅波動，到了3月30日和3月31日這兩天，成交達到了峰值，公寓網簽數量暴增。

為什麼會出現這種情況呢？其實不難理解！

因為新政頒布當天正是3月30日，眾多投資置業者紛紛搶趕搭乘公寓置業的「末班車」。而3月31日是新政執行的第一天，很多投資置業者在3月30日晚上就已經下了訂金或者認了籌，待3月31日再憑相關票據確認網簽，所以這兩天的網簽量才會大幅飆升！

所以，整體上看，2017.03.15-2017.04.15這段時間的數據被3月30日、3月31日和4月1日這三天分成兩段。由於這3天數據異常突出，我們剔除這3天一起來看看「330新政」前後廣州一手公寓的銷售情況：

從數據可知，3月15日-3月29日，廣州一手公寓共網簽2750套，平均每天網簽183套；而4月2日-4月15日，共網簽725套，平均每天網簽52套。通過計算可知，新政前後對比，新政後日均網簽量比新政前暴減71.6%。

廣州公寓成交量逐年攀升 庫存僅夠賣4.8個月

那麼現在廣州公寓的存量還剩多少？

據克而瑞數據統計，近7年來，廣州一手公寓成交量逐年攀升，2016年更是賣出了33921套的好成績，相對於2010年的5250套，增幅達到了546%！

觀察圖表可知，2010年至今，2012年是廣州公寓市場的轉折點，總共成交了11920套，環比2011年的5417套大增120%，之後逐年增加。

其實自從2013年廣州限購政策加碼后，公寓市場便紅火了起來，數據顯示，2013年賣了15550套，較2012年多賣了3630套。

直到2016年，廣州公寓成交套數竟達到了33921套。可謂成績喜人。

從價格上看，廣州公寓的成交均價自2010年以來，呈波浪線走勢，而其峰值出現在2011年和2017年這兩年，均價在20000元/平米以上，其中，2011年均價最高，為23836元/平米。

為什麼2012年-2014年廣州公寓均價連續下降呢？原來，廣州的公寓產品在2011年以前主要集中在中心區，2012年開始，隨著外圍區公寓產品的供應量大幅增加，成交均價開始發生了結構性的下降。

直至2016年，在廣州樓市整體行情的帶動下，廣州公寓均價重新回到軌道上。得益於各種政策以及交通的利好，廣州的公寓市場越來越火熱，供求關係越發緊張。

而公寓庫存方面，截至到2017年3月，廣州11區一手公寓庫存面積為89.84萬平米,庫存量為16146套，按6個月的消化周期來算，僅夠賣4.8個月，達到了近一年來的最低位。

在廣州11個區中,所有區域的公寓庫存消化周期都在7個月以下,其中外圍區域中，白雲區最為突出，僅剩2個月，增城區剩3個月緊跟其後；而中心區域的黃埔區和越秀區庫存量也相當緊缺，去化周期均為3個月。

數據告訴我們，截止至2017年3月31日，廣州公寓庫存告急！不過，考慮到「330新政」的影響，廣州公寓市場依然前程未卜。

最後，我們來看看廣州公寓4月半月成交TOP10！

從4月半月成交TOP10來看，10個項目有8個位於外圍區一區，2個位於中心區域。從數據中可以看出，增城區的中海聯智匯城以215套奪得榜首，南沙區的星河壹號公館以及花都區的廣州國際空港中心分別以66套和56套緊跟其後。熱銷項目普遍在「330新政」當日及次日有集中補簽的現象。

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