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真的賣不動!新政半月 ,廣州公寓成交狂減7成,均價跌3000!

真的賣不動!新政半月 ,廣州公寓成交狂減7成,均價跌3000!

一直以來,樓市調控政策都只針對住宅。但 「3·30新政」對廣州的商服類房產也介入了干預,大幅提高了廣州物業的購買門檻。

截止至4月15日,「3.30新政」已滿半月,那麼新政后廣州的公寓市場怎麼樣呢?

對於公寓產品,新政規定了「一手商服類物業只能出售給法人單位作為商業、辦公使用,再次轉讓時也只能出售給法人單位」,換句話說,就是公寓產品不能賣給個人了!

這個規定讓備受關注的公寓市場受到了「毀滅性」的打擊。新政打擊下公寓的銷售量有受到影響嗎?

「330新政」滿半月,廣州公寓的成交「量價齊跌」

我們先來看一組數據:

據克而瑞數據顯示,3月31日~4月15日,廣州全市11區公寓產品共成交1619套,環比減少21%,其中增城以419套奪得榜首,南沙番禺分別以303套和271套緊跟其後。

而均價方面,全市公寓成交均價為20357元/平米,環比下跌14.87%,越秀區以51080元/平米奪魁,荔灣區34493元/平米名列第二,天河區33731元/平米排在第三。

總體上來看,新政實施后廣州一手公寓整體呈現了「量價齊跌」的現象。

廣州公寓成交套數方面,從圖表可以看出,從3月15日到3月29日有小幅波動,到了3月30日和3月31日這兩天,成交達到了峰值,公寓網簽數量暴增。

為什麼會出現這種情況呢?其實不難理解!

因為新政頒布當天正是3月30日,眾多投資置業者紛紛搶趕搭乘公寓置業的「末班車」。而3月31日是新政執行的第一天,很多投資置業者在3月30日晚上就已經下了訂金或者認了籌,待3月31日再憑相關票據確認網簽,所以這兩天的網簽量才會大幅飆升!

所以,整體上看,2017.03.15-2017.04.15這段時間的數據被3月30日、3月31日和4月1日這三天分成兩段。由於這3天數據異常突出,我們剔除這3天一起來看看「330新政」前後廣州一手公寓的銷售情況:

從數據可知,3月15日-3月29日,廣州一手公寓共網簽2750套,平均每天網簽183套;而4月2日-4月15日,共網簽725套,平均每天網簽52套。通過計算可知,新政前後對比,新政後日均網簽量比新政前暴減71.6%

廣州公寓成交量逐年攀升 庫存僅夠賣4.8個月

那麼現在廣州公寓的存量還剩多少?

據克而瑞數據統計,近7年來,廣州一手公寓成交量逐年攀升,2016年更是賣出了33921套的好成績,相對於2010年的5250套,增幅達到了546%

觀察圖表可知,2010年至今,2012年是廣州公寓市場的轉折點,總共成交了11920套,環比2011年的5417套大增120%,之後逐年增加。

其實自從2013年廣州限購政策加碼后,公寓市場便紅火了起來,數據顯示,2013年賣了15550套,較2012年多賣了3630套。

直到2016年,廣州公寓成交套數竟達到了33921套。可謂成績喜人。

從價格上看,廣州公寓的成交均價自2010年以來,呈波浪線走勢,而其峰值出現在2011年和2017年這兩年,均價在20000元/平米以上,其中,2011年均價最高,為23836元/平米。

為什麼2012年-2014年廣州公寓均價連續下降呢?原來,廣州的公寓產品在2011年以前主要集中在中心區,2012年開始,隨著外圍區公寓產品的供應量大幅增加,成交均價開始發生了結構性的下降。

直至2016年,在廣州樓市整體行情的帶動下,廣州公寓均價重新回到軌道上。得益於各種政策以及交通的利好,廣州的公寓市場越來越火熱,供求關係越發緊張。

而公寓庫存方面,截至到2017年3月,廣州11區一手公寓庫存面積為89.84平米,庫存量為16146套,按6個月的消化周期來算,僅夠賣4.8個月,達到了近一年來的最低位。

在廣州11個區中,所有區域的公寓庫存消化周期都在7個月以下,其中外圍區域中,白雲區最為突出,僅剩2個月,增城區剩3個月緊跟其後;而中心區域的黃埔區和越秀區庫存量也相當緊缺,去化周期均為3個月。

數據告訴我們,截止至2017年3月31日,廣州公寓庫存告急!不過,考慮到「330新政」的影響,廣州公寓市場依然前程未卜。

廣州公寓半月成交TOP10

最後,我們來看看廣州公寓4月半月成交TOP10!

從4月半月成交TOP10來看,10個項目有8個位於外圍區一區,2個位於中心區域。從數據中可以看出,增城區的中海聯智匯城以215套奪得榜首,南沙區的星河壹號公館以及花都區的廣州國際空港中心分別以66套和56套緊跟其後。熱銷項目普遍在「330新政」當日及次日有集中補簽的現象。

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