萬科宣告：準備迎接樓市下跌！炒房客也傻眼了！

萬科宣告：準備迎接樓市下跌！12個城市被看淡

綜合自：財經韜略（tttmoney8） 、新聞網、牛爺財經（youthinking）、櫻桃小房子（cherryhouse2017）等

3月26日夜，萬科公布了2016年報。在年報中，萬科表示對國家的樓市調控政策「感到欣慰」，已經對12個城市的13個項目計提了「跌價準備」。

也就是說，萬科已經做好了準備，迎接即將到來的房價下跌！

萬科在年報里說：

報告期內，項目存貨跌價準備為13.8億元，較2015年底增長82.3%，原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。具體情況如下：

本年計提的存貨減值準備，考慮遞延所得稅因素后，影響本報告期稅後淨利潤6.7億元，影響歸屬於母公司股東的凈利潤5.4億元。

通過上述表格，我們可以清晰地看到，被萬科「不太看好」的城市有12個，分別是：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南通、南充。

這12個城市中只有寧波、大連是二線城市，其他都是三線城市或者四線城市。

這些城市要麼是人口增長緩慢（比如南充、鎮江），要麼是經濟處於調整期（比如東北的三個城市），要麼是樓市庫存量大（比如寧波、南通），要麼是前期漲幅太大仍然在調整之中（比如溫州），要麼位於胡煥庸線以西（烏魯木齊）。

但如果你認真閱讀年報，就會發現不是所有位於上述城市的項目，都計提了跌價準備，比如另外幾個大連的項目就沒有計提。所以，還有項目自身的問題。

上圖是大連計提跌價準備的「海港城」的位置圖，可見距離大連中心城區比較遠，超過了50公里。

但也有很多樓盤位置並不偏，甚至位置還很好，比如煙台的「海雲台」（圖中紅圈的位置）：

寧波的「萬科城」位置也不算很差：

南通的「金域藍灣」位置也不算差：

對於樓市調控，萬科在年報中這樣評價：

當2016年10月，國家對部分熱點城市出台針對性的調控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志於長期發展的企業來說，無疑是一個利好。

一直以來，萬科堅持「為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子」。我們始終認為，房屋應該回歸居住屬性，房地產應該回歸實業屬性。面對市場的又一次亢奮，我們更應該不忘初心。

2016年，萬科實現了業務收入2400億元（見下圖），歸屬於上市公司股東的凈利潤210.2億元（增長16%），每股收益1.9元，每股凈資產10.28元，市場佔有率3.1%；全年交付住宅21.4萬套，創下歷史記錄。年末，萬科持有的現金達到了870億元。

對於樓市形勢的判斷，萬科是這樣說的：

短期來看，市場環境依然複雜。熱點城市和三四線城市持續分化，土地市場的調整滯後於住宅市場，以及行業自2016年底以來的去槓桿趨勢，都加大了企業經營的不確定性。

長遠來看，房屋回歸居住屬性是大勢所趨。

萬科在2017年的策略是：

2017年本集團將繼續堅持「為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子」的宗旨、「以客戶為中心，以現金流為基礎的持續真實價值創造」的業務指導思想，全面落實「城市配套服務商」的戰略定位，推動2017年各項重點工作的展開。

在投資上，本集團將堅持「不囤地、不捂盤、不拿地王」的原則；保持穩定、持續、謹慎的投資節奏，確保資源儲備支持長期可持續增長；2017年隨著行業回歸理性，前期部分高價獲取的項目存在潛在的併購機會。本集團將積極關注土地存量市場的合作機會，充分發揮資金優勢，加強和各類機構的合作，採取更加靈活的合作方式，發掘盤活優質的項目資源。

知道為什麼萬科對調控「表示欣慰」了吧，它正懷揣著870億現金，等著那些2016年瘋狂拿地的「愣頭青」們資金鏈出問題，到時候萬科就可以「我為刀俎，人為魚肉」，大舉抄底買便宜貨了！

最強殺招來了！論打擊投機炒房手段，我只服廈門！

對很多人來說，人生有三大幻覺：「國足會贏，房價會跌，股市會漲」。

現在第一個幻覺實現了，3月23日，世界盃預選賽，國足以1:0贏了韓國足球隊。

現在最大的幻覺——房價下跌，也可能會實現了。

繼北京出台史上最嚴限購政策后，廈門也紛紛開啟限購模式。最新的調控政策堪稱史上最嚴，且不但嚴還嚴出了新意！

24日，二線城市中房價最高的廈門發布了樓市調控新舉措，在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上，廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房；通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。

財經評論員原上草在牛爺財經（youthinking）中表示，

這個限制買賣，比提高房價買賣成本還要命，此前，上海等地出台了未滿5年，增加交易成本，提高稅費的措施，但畢竟只是增加成本，很多炒房客還是不在乎的。而廈門這一次，是直接不讓你買賣。這招殺傷力太強，直接剝奪你的買賣自由，萬一缺錢很著急了，也不能買賣，這對炒房客會是致命打擊。

這意味著，在這兩年廈門房價上漲時期鑽進去的炒房客，都會傻眼了。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，

此次新規最嚴的一條規定，是房屋買賣以後需要三年才可以交易。「這個規定在全國其他城市都沒有，廈門應該是全國首個。此前也有傳言說上海要出台類似的規定，最終沒有出台。這次政策的出台很有必要，一定程度上將住房交易背後的漏洞補上了。」

微信公眾號櫻桃小房子（cherryhouse2017）對此評論道，

1、據廈門人說，去廈門炒房的大多是外地人，部分中介圍盤加忽悠製造緊張，這次投資客要哭了，比如借錢炒房的，利用銀行首付貸、信用貸、消費貸湊首付和月供的；手上有多套房的投資客，資金周轉不過來的；想短期賺差價，一年半載轉手的，要麼繼續捂在手上，繼續籌集資金，每月背負巨額按揭貸款，要麼違約。

2、市場成交量會迅速下滑，中介要關門一批，市場觀望兩個月後成交價很快會下跌，資金不夠的投資客要想套現，只能降價通過私下籤訂買賣協議，等拿到產權證再過戶，但是政策又規定沒有房產證的不能辦委託公證，這就麻煩，很多買家不可能冒這個風險付了錢還不去公證，所以投資客基本上沒法套現了。

3、購買二手房的，最多只需要被套2年，而購買新房的投資客，起碼要鎖死三四年，因為從交房到拿到房產證差不多要一兩年。短期投資買新房是最大的坑，拖的時間越長，月供周期長，光是銀行利息就嚇人，給銀行打工了。

最關鍵的是，一旦打響了第一槍，有了典範，預計後續會有其它城市跟進，學習此種打擊投資炒作方法，進一步加碼限購調控，落實中央所說的「房子是住的不是炒的」精神。

總之，房價如果暴跌了，甚至是腰斬了，受傷害最大的恐怕是瘋狂的炒房者，這些人需要被教訓，才知道房價暴跌帶來的痛。

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