房地產上半年總結與展望：分化與集中！買大不買小！

作者：格隆匯陳希賢

2017年已經過半，上半年房地產可謂風雲變幻。

2016年國慶調控后，房地產市場高燒不退，三月再出重拳加碼調控。

一季度內地房地產開發商湧入香港拿地。

恆大、融創逼空，連創新高。

萬科股權之爭落幕……

趁著七月的伊始，做一下房地產的年中總結，再展望下半年房地產市場。

一、分化與集中

在經歷了2015-2016兩年房地產熱后，去年國慶出台調控政策，但是今年一季度房地產超預期的保持火熱，三月加碼出台第二輪調控，但上半年依然延續因城施政主基調，維持三四線去庫存，一線和熱點二線城市則採取緊縮調控措施。

從銷售面積和房價看，上半年一二三線都呈現出分化走勢，尤其是一線城市，銷售同比明顯下降，房價也環比下降，二線城市和重點三線城市成交普遍量價齊升。根據最新的數據，一線城市中深圳房價已經九個月環比下跌，北京和環京地區的成交量和房價也普遍回落。

與一二三線銷售分化相反的是，上半年房地產行業龍頭強者恆強的馬太效應凸顯。

根據克爾瑞數據，房地產前十、前30和前50企業的市場佔有率上半年明顯提升，前十開發商上半年銷售金額佔比達到26.6%，比去年底增加約8%，排名前50的開發企業已佔據半壁江山。

由於因城施政，城市受到調控力度不同，銷售情況出現分化。大型房企是全國化布局，能具抗風險能力，東方不亮西方亮，一線城市受調控緊縮，三線城市還有可售資源，城市布局越多收到調控的影響就越小。另一方面，大型房企過去積累足夠的土地儲備，在調控下，一些項目即使降價也能保持不錯的利潤，更具有競爭力。此外，大型房企的融資成本要低於小型開發商，再利率上行時融資的壓力比較小，可以拿地補充庫存。

比如在三四線有深入布局的碧桂園上半年的銷售金額達到2842.2億元，奪得榜首。恆大則在銷售面積和權益金額蟬聯冠軍，曾經的老大萬科則緊隨其後。

根據中指院的數據，今年上半年主要的上市房企銷售目標完成率平均高於50%，比如碧桂園、龍湖、旭輝和禹洲地產等都超過70%的完成率。

另一個集中還體現在拿地上。

中資上半年集體湧入香港拿地。據高力國際數據顯示，2016年初至今年第一季度，內地發展商在香港市場競標獲得10幅土地，總耗資588.9億港元，占同期香港整體土地招標成交金額的57.7%。其中，今年第一季度更是勢不可擋，香港政府招標出售的三幅土地均被內地開發商收入囊中，金額達致361億元。2016年中資企業入標比例為65%，中標的比例為26%。下圖中的中資入標比例逐年上漲，2016年已經超過六成的項目有中資企業進行投標。

二、房地產處於周期中什麼位置？

房地產行業是典型的周期行業，任首席就說過：地產周期長期看人口、中期看土地、短期看金融，當然還要加一個政策因素。

先回顧下上半年房地產大環境的變化，看看現在房地產處於周期中什麼位置。上半年很明顯的兩個變化是：政策加碼和金融周期轉變加快。

1、政策加碼主要體現在兩方面，一是採取了新的限售手段；二是從交易環節延伸至開發商，再到金融去槓桿，政策手段體現出全方位覆蓋、多維度特點，涉及到房地產各個環節。

截止到今年上半年，共有65個城市執行限購限貸，約45個城市執行限價，限售城市也超過30個。以下是一些城市的限售信息，可以觀察到有以下變化：執行四限政策（限貸限購限價限售）城市逐漸增多，且政策手段也不斷增加，限售範圍也從一線和核心二線城市向三線漫延，限售的時間也在增加，比如今年5月珠海和保定推出的土地就規定限售時間為10年。預計接下來」限售「城市會繼續上升。

大多數城市限售的年限在2-3年，考慮到新房建造交付拿證時間約2年，也就是說購房者至少需要持有4-5年時間。對於投機炒房者來說，持有周期變長說明風險增加，限售新政能有效打擊投機炒房者。

2、美聯儲自2015年開始停止寬鬆，啟動加息周期。今年以來加息步伐加快，上半年已經加息兩次，下半年預計還要加息一次，且計劃進行縮表。在美聯儲加息的帶動下，國內貨幣政策也轉向中性趨緊。

市場實際利率開始上升，比如十年期國債收益率在2016年底就開始上升，餘額寶的7日年化收益也達到4.16%，意味著社會資金成本都在上漲，且還有進一步收緊的預期。再疊加金融去槓桿，嚴查銀行信貸資金違規流入房地產領域。房地產企業的資金壓力將越來越大。

從過去的歷史看，政策周期與房價的走勢基本吻合。過去經驗告訴我們，不斷加碼的調控政策和加緊的貨幣周期都預示著未來房地產行業壓力將增大。

歷史總是不斷的重演,卻又不是簡單的重複。由於實業正處於轉型升級的陣痛期，一些資金跑入房地產市場投機，過去兩年的房價快速上漲也逼得一些購房者恐慌「上車」，將周期轉向時間拉長。

但是從二季度單月數據看，無論是一線還是二三線，銷售和開發投資的增速不是放緩就是環比下跌。調控周期和貨幣周期雙重夾擊下，房地產周期轉變慢慢開始有實質的變化。從第一部分的一二三線銷售面積累計同比和房價環比數據就可以看出來。

根據克爾瑞選取的有公告單月業績的26家典型房企數據，這些典型房企第一季度單月業績同比取得較大增幅，其中二月增速最高達121%，3月雖然增速下降，但是單月業績規模達到上半年最高值。

但是隨著三月份第二輪調控，對房企的銷售業績的影響越來越明顯。這些典型房企第二季度的銷售增速相比一季度明顯回落。

三、未來展來

1、從整體趨勢來看，緊縮調控政策和中性偏緊的貨幣周期開始傳導到房價和房地產企業銷售上。

二季度以來重點一、二線城市房價漲幅持續放緩，成交量大幅回落。

下半年，在不斷加碼的調控政策影響下，多數房企銷售業績將受到影響，根據統計，在2014以來房企公司債中達到12925億，發債房企的償還壓力在2018年逐步顯現。在各種融資受限背景下，一些房企在下半年或會降價推盤，加快資金回籠。例如今年6月融創·象湖壹號二期以去年價格出售，但需要全款支付。

但是一線及熱點二線城市的有足夠的需求，供給有限，預計房價將保持平穩回調，不會有大波動。

從過去的經驗看，三四線的銷售增長可持續性較差。借鑒國外經驗，人口凈流入的城市更具有支撐，且三四線有足夠的庫存，經過這一輪上漲，現在的房價已經比較高，未來可能出台調控政策。

下半年一二三線的分化程度將會降低，房企的業績增速將進一步放緩。

2、而龍頭房企的優勢將會越來越明顯，集中度將進一步提高。

根據天風證券的研究，相比美國建築商和地產服務商集中度，房地產企業的集中度還有很大的提高空間。根據經驗，在每一輪調控周期中，都有一些房地產企業挨不過寒冬，資金鏈斷裂而死，未來具備規模優勢和資金成本優勢的大型房企市場佔有率將會逐漸提升。

3、更長期看，未來房地產企業朝多元化發展。

根據社科院《的能源革命——供給側改革與結構優化，2017-2050》報告，目前全國約70%的人口已經實際進入城鎮及其周邊地帶，的城鎮化進程已經完成。從2006年到2015年，相當於為每一個城市人口建成了約50平方米的建築。

房地產躺著賺錢的黃金時代已經結束，逐漸步入存量市場，現在一些房地產企業開始布局存量時代房地產業務：比如物業服務、物流地產、長租公寓、特色小鎮等。

尾聲：

上半年，一季度房地產仍熱火朝天，在三月加碼調控下，二季度調控周期和貨幣周期的開始傳導至房價和房企銷售。目前房地產調控政策對經濟增長影響有限，調控政策至少會持續至2018年，而且經過上半年的上漲，下半年三四線城市或也會出台調控政策，下半年調控傳導影響將會越來越深入，一二線和三四線分化將會縮窄，房企業績也將會進一步放緩。下半年三四線部分城市或還將面臨需求透支的情況。

下半年調控政策將持續，大型房企的強者恆強的馬太效應也將進一步凸顯，行業集中度將不斷升高。

值得一提的是，在加碼調控下，上半年房地產市場仍逆勢而上，而港股的內房股也強勢向上，在恆大、融創等帶領下，更是走出一波逼空行情。

實質上是互聯互通機制開通下，內資和在定價權佔比提升，疊加去年銷售結轉收入確定性和上半年超預期銷售數據，長期低估的內房股開始走出一波獨立的估值修復行情。

從港股通資金在持續買入內房股就可以看出。以融創為例， 2016年1月底，港股通渠道持有公司股份比例為7.7%，到2017年1月則達到19.12%，一年內提升11個百分點，而最新的數據顯示達到23.58%。

今日內房股再次大漲。下半年內房股將是定價權低估修復和調控下業績放緩的博弈。在下半年調控傳導至銷售業績后，這一輪定價權低估修復行情或將會迎來轉折，而現時的內房股性價比已經不高了。

如果你一定要配置地產股，如上文分析，買大型房企。

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