巴曙松:調控力度空前 房貸政策繼續收緊

2017博鰲房地產論壇觀點：在本屆博鰲房地產論壇上，銀行協會首席經濟學家巴曙松發表主旨演講，演講主題為2017年下半年房地產市場趨勢展望。巴曙松表示，現在房地產行業調控力度範圍空前，關鍵詞是範圍廣、力度強、手段新和頻率高。

調控力度空前，房貸政策正在收緊

巴曙松在演講中講到，本次房地產調控力度空前，並且不同省市對戶籍、區域、限購套數進行了調控，本次限購相對於之前幾次調控，中小城市進入到限購清單，這意味著城鎮化進入到以大城市群為主要動力的發展階段。

「以前誰會想到張家口、滄州會限購呢？」巴曙松解釋，這是典型的城鎮化發展特徵。

巴曙松表示，房貸政策正在收緊，兩次調控后，購房者使用槓桿比例及槓桿力度下滑，貸款變得越來越難。銀行信貸收緊，大部分銀行首套房恢復基準利率，部分銀行開始將基準利率上調。數據顯示，2017年5月房貸利率較同年3月增加了10％。此外，房貸周期也在逐步增加。

重點城市降溫，二線城市冷熱不均，三四線城市加槓桿

京津調控后交易下降明顯，滬深雖然無行政調控，但是房貸利率上升；在二手放市場方面，京津二手房房價連續下跌，深圳、上海、杭州、南京等城市上漲漲幅收窄；北京的市場交易節奏放緩，交易價格也開始下跌。

巴曙松介紹，在二線城市，出現了冷熱不均現象，分化情況明顯。傳統熱點城市降溫，二線新房成交量3月之後有所下跌；南京、杭州調控加碼，二手房市場出現下行；長三角地區去化周期明顯縮短。

「供應下滑是銷售下滑的重要動因。」巴曙松分析，調控首先表現在供應減少之上。

新熱點城市崛起，三四線城市成交量處於較高位置，部分三四線城市成交量大幅增加。如桂林、崑山、徐州、濰坊等城市5月成交量相比3月均增加了50％以上。調控時期，環京城市圈也出現了分化。如固安、香河新房成交量回落，燕郊新房成交量有所上升。

市場洗牌加速，土地焦點轉移

市場下行期間加速行業洗牌，開發商集中度進一步提高。TOP50開發商銷售額和銷售面積增速分別高出全國41和35個百分點。

從土地市場來看，巴曙松認為，現在的土地市場是競爭激烈市場。另外，土地市場焦點轉移，表現在河北、長三角、珠三角地區土地市場在4-5月有回暖現象。三四線城市土地溢價率處於前位。從開發商來看，一些房企拿地金額、拿地面積相較於2016年有大幅度上升。

最後，巴曙松建議，調控應該與城市圈發展相契合。長效機制應該從發展租賃，增加共計，加快流通等方面解決住的問題。