樓市『』波濤洶湧『』, 三四線城市『』前赴後繼地漲『』!

房價是人最關心的問題之一，這兩年更是經濟問題的熱點：從2015年提出去庫存，到2016年一二線城市輪番上漲，再到如今三四線城市接棒。5月19日，國家統計局發布了5月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，其中15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅回落。但整體來看，5月份70城均價環比上漲幅度達0.8%，仍然偏熱;上漲的城市基本全部為三線城市和部分西部二線末城市，如蚌埠、北海、湛江、哈爾濱、瀋陽、西安、九江、濟寧、宜昌、徐州、揚州、溫州、常德、金華、洛陽、寧波等。

70個大中城市數據不包括三線以下的中小城市，但這些城市的熱度也毫不遜色。景德鎮房價1年翻倍達每平8000，筆者月前途徑安徽省黃山市，市區新建商品房住宅價格也在8000一平米左右，而一年前不過4000出頭。今年5月，莆田、張家口、威海、蕪湖等城市的新房成交面積，環比分別上漲了27%到55%不等。可見，房地產市場的熱度，已從過去的一二線轉移到三四線。

如果說此前一線城市和熱點二線城市房價上漲，有人口凈流入、城市住宅用地供應不足等因素影響，尚情有可原。但如今房價大漲(因此前基數不高，所以動輒翻倍)的三四線城市，既面臨較大的去庫存壓力，又有人口凈流出的困境，且住宅用地供應一直大於需求。

三四線城市的上漲，原因之一是棚改的貨幣化安置，此舉與之前棚戶區改造住房安置有所不同，被安置者獲得一定的安置費，既「創造」了需求，又提升了購買力，因此房價趁勢上漲。當然，三四線城市房價上漲的原因並不完全是棚改貨幣化安置，地方政府希望通過漲價去庫存，也是重要原因。眾所周知，從2012年~2016年，三四線城市因為巨大的庫存壓力，房價一直停滯不前，房價不漲或者微跌，成交量反而低，因為買房者預期房價會繼續跌，一旦開始上漲，買房者就會湧入，上漲期間的成交量即可說明一切。

房價上漲了，庫存也減少了，似乎是「一舉兩得」的事情，但這背後隱憂不少。一方面，三四線城市原本不缺房子，人均住房面積不低，因為不限購，多套房產者比比皆是。「房子是用來住的」，房產既然已經飽和甚至過剩，再通過漲價預期讓民眾湧入購買，雖然可以增加地方政府收入和經濟數據，但長遠來看，對經濟和民眾生活並不是一件有利的事。

另一方面，地方政府沉湎房地產又可以多幾年。房地產行業對經濟的貢獻不言而喻，帶動了很多行業，是經濟近十幾年起飛的主要推手。但是，當一個行業過剩了，還繼續指望，必然物極必反。原本，隨著房地產行業過剩到來，地方政府思考的問題應該是推動經濟轉型，讓經濟發展擺脫房地產依賴。漲價去庫存之後，地方政府可以繼續躺在房地產繁榮的景象上再苟延殘喘幾年，可以說，這種繼續依賴房地產拉動經濟的思維和行動，無異於飲鴆止渴。

的房價相對於收入水平而言，無論是一二線城市，還是三四線城市，都已不低。房價的上漲雖然可以帶來經濟的繁榮，但對於居民生活和社會需求而言，都不是好事。多份統計顯示，居民財富主要體現在房地產上，工薪階層如果負擔的房貸過高，消費水平自然受到限制;鼓勵農村去庫存更是非常不可取，因為的農民基本沒有養老保險，買房的錢原本就是養老的錢，如果將畢生積蓄付之於一兩套房產，老有所養將面臨風險。

經濟也必須擺脫房地產的依賴。因為工業化和房地產等因素，登上了中等收入國家，殊為不易。但欲跨越中等收入陷阱，不可能繼續依賴房地產;要成為強國，也不是房地產可以成就，更為重要的是製造業升級、高科技企業與文化軟實力。目前來看，房地產行業繁榮、房價過高，對製造業、人才與科技的發展，都有不小的負面影響。

筆者昆少論金是金融投資分析師，從事金融行業多年，研究國際局勢和 熱點事件。金融領域博大精深，每天行情波折不斷，我所能做的就是用我多年的 研究經驗，給大家幫助。