北京樓市進入複雜博弈狀態, 預期下半年房價會止漲回落

2月第3周（02.13—02.19）北京房價地圖出爐。筆者得到的房天下數據中心數據顯示，2月第3周北京新房均價47020元/㎡，環比上周的43368元/㎡上漲3652元/㎡，漲幅高達8.42%；二手房掛牌均價57569元/㎡（包含燕郊和北京周邊），較前一周的57150元/㎡略微上漲0.73%。

作為存量房交易佔主導的市場，二手房的價格能更大程度上反映北京樓市的真實價格。就北京房價走勢來看，9·30調控前北京房價上漲較快，市場充滿了焦慮，恐慌性入市明顯，成交量節節攀升，隨著成交量的放大，成交價也一路上揚，對於被玩成了股市的樓市來說，「量在價先」的資本市場交易規律表現得很明顯。

9·30以後，隨著政策打壓、信貸收緊，北京房價漲幅收窄，成交量也大幅萎縮，市場觀望情緒濃烈。單純從北京二手房掛牌均價走勢來看，目前北京二手房掛牌均價仍處於慣性上漲階段，但漲幅較9·30調控前有明顯收窄，行情由「瘋牛」變「慢牛」。

這一方面顯示作為資源稟賦最集中最優質的城市，北京的樓市具有極好的抗跌性，市場中的賣方堅定看好後市，縱觀9·30以來的北京二手樓市，掛牌價不降反升。另一方面，政策的出台，更大的目的是通過抑制需求尤其是投機投資需求給市場降溫，改變市場預期。只要市場預期還是看漲後市，哪怕成交量繼續萎縮，靈敏性較差的樓市房價依然會短期上漲，直至達到臨界點，房價止漲、盤整、回落。

當前受政策影響，房價漲幅有了明顯的收窄，市場尤其是買方越發理性，希望房價下跌的期望佔主導預期，交易價格也有了一定的談判空間，但作為市場強勢一方的賣方，由於預期還未改變，因此市場陷入了複雜的博弈局面。

其實，無論從房價收入比、房屋租售比等通用指標來看，北京的樓市無疑是充滿泡沫的，但北京樓市的極佳抗跌性使得房價易漲難跌，何況當前還處於抑制過熱階段，但從經濟學上來講，價格有向價值回歸的需要，尤其是這一波近兩年的行情使得北京房價積累了太大的漲幅，價格嚴重偏離價值，價格的回落是價值規律的內在要求。

而且，由於樓市被玩成了股市，在「量在價先」規律下，成交量萎縮必然帶來價格的向下調整，只是樓市靈敏性較差，這種規律效應還需要較長時間來顯現。

筆者預期當前北京房價還會慣性小幅上漲。3、4月份作為傳統樓市旺季，成交量會達到上半年一個高峰，但同比肯定會大幅下跌，房價預期會在3、4月份止漲，經過盤整、博弈，下半年北京房價會進入調整期，只是跌幅多少，這要視整體樓市大環境而定，但有一點可以預期的是，樓市當前的一個大周期已經接近尾聲，2017年房價以向下調整為主。