市場|樓市租售並舉大勢所趨 房企搶灘布局長租公寓市場

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在十九大即將召開之際，培育和發展住房租賃市場作為供給側深化改革的重要內容得到實質推行。

8月28日，國土資源部與住房和城鄉建設部確定了第一批包括北京、上海、廣州在內的13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，旨在增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建租售並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展的長效機制。

事實上，2017年以來，從中央到地方相繼拋出一攬子發展租賃市場的政策文件，構建「租售並舉」的模式已是大勢所趨，「房子是用來住的」這一政府主導方向得以進一步落實，樓市調控呈現深化發展態勢。

政策密集支持

據住建部統計，目前約1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在人口凈流入城市，面對高房價，這部分人群往往只能望房興嘆，租房而居。

以上海易居研究院發布的《50城房租收入比研究報告》來看，2017年6月全國50城超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、三亞、上海四城房租收入比均超45%，屬於租金嚴重過高城市，這意味著在這些城市租房的居民近半收入花在租房上。另外，租賃市場中亂象叢生、信息不透明等問題也亟待解決。

為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建租售並舉的住房體系，建立健全房地產平穩發展長效機制，8月28日，國土資源部及住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，首批選定北京、廣州和上海等13個城市進行試點。

相較於前兩年，2017年以來，從中央到地方對於培育和發展租賃市場的態度上升了一個高度，推進速度明顯加快，政策密集程度與2016年樓市調控可相提並論。

值得指出的是，在2016年國務院對於培育和發展住房租賃市場提出具體要求以來，全國已有近20個省市相繼出台了與發展住房租賃市場相關的政策。2017年，九部門聯合印發《關於人口凈流入的大城市加快發展住房租賃市場的通知》在確定首批試點12個城市后，各大城市也響應發布了相應的政策細則。

其中，廣州租賃新政最大亮點為「租購同權」，從落戶、入學向醫療、就業、社保等更多社會福利領域拓展。北京則從建立住房租賃監管平台、提供便捷公共服務、明確住房租賃行為規範、維護當事人合法權益等方面提出具體措施和要求。

《經營報》記者注意到，除了廣州、北京外，包括南京、深圳多個城市租賃新政都更多向保護承租人權利傾斜，同時多渠道增加租賃市場供應。

多位受訪專家表示，大力推行租售並舉，培育和發展住房租賃市場作為房地產的長效調控方案之一，目前較為可行。「在高房價背景下，一線城市亟須通過擴大租房比例來為中低收入者及年輕人解決住房需求。住房租賃市場的發展，一方面保證人口凈流入城市年齡結構均衡，幫助進入城市的年輕人解決住房問題。另一方面，對於整體房地產市場價格的平抑也能起到一定作用。」區域經濟學會副理事長兼秘書長陳耀在接受本報記者採訪時表示。

廣東省體制改革研究會副會長彭澎則指出，目前市場普遍在觀望兩方面問題，一是小孩入學、社會公共服務保障等是否能獲得較好實現，即「同權」是否能落到實處；二是能否完成大量租賃房建設，讓購房者具備更多的選擇，享受更便捷、便宜的租房服務。

企業風口佔位

站在租賃政策風口之下，長租公寓的專業運營者布局公寓市場的節奏加快。此外，如萬科、金地、碧桂園、鏈家、世聯行(11.470, -0.33, -2.80%)等品牌房企及其上下游企業也加快了在公寓市場布局的步伐。

記者了解到，魔方公寓已在全國15個大中型城市進行布局，投放的長租房數量約3萬間；世聯紅璞的布局規模則覆蓋了國內25個城市，長租房數量亦多達約3萬間；窩趣公寓在2017年8月完成了58同城領投的5000萬元pre-A輪戰略投資，目前在北京、上海、廣州和深圳等一二線城市已擁有15家開業門店，簽約超過50個加盟項目，總房間數達8000間。

窩趣公寓方面在接受記者採訪時表示：「目前一系列新政對租賃市場的影響是正面的、樂觀的，必然會推動公寓行業規模化發展，且可預見對社會對民生的改善：越來越多的具備安全性、規範性的品牌公寓能普遍提升消費者的生活環境和居住體驗，在某種程度上促進國家稅收，且『居住+社交+辦公』新模式也能促進青年人才在資源上的有效交流與置換。」

房企方面，以萬科為例，其長租公寓品牌「泊寓」目前覆蓋了21個一二線城市，累計獲取房間數超7萬間，預計在2017年可獲房間數超10萬間；龍湖地產2017年也計劃在北京、上海、廣州、深圳等12個目標城市試水長租公寓；碧桂園則在2017年4月成立了長租事業部。

「近期的一系列租賃市場相關的政策，長遠看若能落實到位，對整個社會安定、供給側平衡等問題均具有深遠意義。」萬科泊寓深圳負責人袁軍在接受本報記者採訪時表示。同時，他也指出品牌公寓的發展還得靠自身經營能力、運營能力的提升，在政策風口下，企業需量力而行，切勿盲目跟風。

值得一提的是，8月底，萬科董事會主席、CEO郁亮對媒體公開表示，宏觀調控政策的核心是通過長效機制解決普通人居住問題，租售並舉、租售同權等政策都是長效機制建立而作出的努力。保證年輕人有房住，這是核心。

「租售同權是房地產下半場最重要的政策，具有重大意義。第一，將改變人根深蒂固的買房觀念；第二，可以改變房價不斷上漲的局面；第三，可以挖掘非商品房價值，打開巨大的市場。」世聯行董事長陳勁松表示。