地產下一戰場：租售並舉時代來了

近段時間，租賃市場可謂炙手可熱。媒體頭條、政府推廣、私下談論……彷彿人人都嗅到了時代發生改變的氣息。尤其是7月20日，住建部額外選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批租賃住房試點城市。

九部委聯合釋放租賃紅利 首批12城試點

推動「購租並舉」，從地方政府到中央部委都在快馬加鞭。在四大一線城市先後「出招」力推租賃房后，7月20日，包括住建部在內的國家九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》）。《通知》要求，在人口凈流入的大中城市，通過培育機構化、規模化住房租賃企業，建設住房租賃交易服務平台，增加租賃住房的有效供應，創新住房租賃管理和服務體制，多措並舉加快住房租賃市場發展。

目前，住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

《通知》提出加快發展住房租賃市場的4點具體舉措：培育機構化、規模化住房租賃企業；建設住房租房交易服務平台；增加租賃住房有效供應；創新住房租賃管理和服務體制。

這九部委分別是：住房城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會。為何會是這九部委？公安部、央行和證監會為何也出現在部委名單之中？看著和租賃市場干係不大，其實各司其職：

公安部：要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統，實現對租客信息的有效對接；

央行：加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，加大對租賃住房項目的信貸支持力度；

證監會：支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。積極支持並推動發展房地產投資信託基金(REITs)。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。

《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

《通知》要求加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行公司信用債券及資產支持證券。鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵地方政府出台優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信託基金。

《通知》進一步落實「放管服」改革：針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施並聯審批。

人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋，包括：國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

早在去年6月，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設。去年以來，住房租賃市場獲得國家層面大力支持，今年相關政策已進入落地期。

2

7月21日，佛山市開展全國住房租賃試點工作動員會議宣布了自己的住房租賃新政！成為住建部等9部委發出通知之後第一個宣布住房租賃新政的試點城市！

佛山已上報「租賃9條」未提「租購同權」

目前，佛山首批房源開始招租，將以搖珠方式分配，計劃8月底入住。

一是培育機構化、規模化住房租賃企業；

二是建設政府住房租賃交易服務平台；

三是探索增加租賃住房供應的有效途徑；

四是創新住房租賃管理和服務體制；

五是規範城中村住房租賃；

六是鼓勵住房消費；

七是完善住房租賃支持政策；

八是提供金融支持；

九是加強行業管理。

佛山的新政並沒有出現廣州市政府的租購同權！可能還出於如下幾點考慮：

第一，從房屋買賣的角度來說，佛山的房價與收入比較為合理，沒有太過強烈的需求，藉助租賃市場化解樓市價格上漲的壓力。

根據智聯招聘發布2017年夏季佛山僱主需求與白領人才供給報告，佛山今年夏季求職期平均薪酬為7152元，在全國37個主要城市中排第12位。相比春季平均薪酬7873元低了721元。

佛山的房價目前為1.4萬左右，結合收入和房價，佛山的房價收入比為7.33，屬於全國平均水平，相對來說比較合理。

第二，從租房的角度來說，佛山的房租收入比也較為合理，所以可能目前來說暫時不需要推行租購同權，緩解租房的壓力。根據「房格爾係數」（即房租占可支配收入的比例）：「房格爾係數」超過30%則表明房租壓力過大。佛山目前僅為25%，也是比較合理的。

第三，佛山市的教育和醫療等資源也沒有廣州和其他城市那麼不平衡，供需矛盾相對不突出，這一點也是需要考慮的。

其實，關於推動租賃市場健康發展的建設一直就未停歇。據不完全統計，去年至今，已有杭州、海南、南京、杭州、武漢，長沙、成都、福州、無錫、鎮江、上海、北京、廣州、深圳等地相繼出台文件或政策，促進住房租賃的規模化、專業化發展。具體來看：

廣州實施租購同權 租房也可就近上學

7月19日，作為房地產市場重要一環的廣州，可謂重拳連連。根據廣州市政府最新文件規定，為了鼓勵租賃市場發展，廣州市政府一口氣連推16條扶持政策，其中最勁爆的舉措就是「保障租購同權」，可謂轟動全國，刷爆朋友圈。

文件規定，凡是具有廣州戶籍的適齡兒童少年，將由各地教育部門安排到附近學校就讀。這意味著，以後在廣州租房，租房人子女可就近入學。

此外，在推動住宅市場健康發展上，提高公積金租房提取額度；落實出租住房稅收優惠政策；增加租賃住房用地有效供應；甚至允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，都被一一包含在16條扶持政策之中。

上海首推租賃地塊 100%自持國內尚屬首次

上海方面，優淘城總裁薛建雄表示：「上海主要是直接在土地方面，就要求開發商自持為主，這在國內很罕見。」

公開資料顯示，為推動上海租賃市場發展，今年7月上海率先在全國改變傳統地塊出讓形式，將地塊由售改租，並推出兩塊租賃宅地，引起市場廣泛關注。根據出讓文件要求，本次掛出的兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，且要求競得人須100%自持70年。

這並不是上海首次在土地實用許可權中，給租賃市場增開閥門。在去年多數土地出讓條件中，都有增設「15%的面積需企業自持」的要求，但是地塊100%自持在國內尚屬首次。

北京公租房推行職住平衡 將為住房租賃立法

在鼓勵租賃市場，北京恐怕是繞不開的大都市。其實早在去年12月，北京已經推出四幅地塊，競拍要求是除卻商業部分外，土地中的住宅部分100%由開發商自持。

此外，日前北京市住建委還發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2017）》指出，今年北京還將推進住房租賃地方立法，以建立購租並舉的住房制度為方向。並且，本市各區的公租房將由各區組織分配，進一步推行職住平衡。

值得注意的是，北京在2013年就已經實現了公租房孩子就近上學問題。其文件指出，父母承租公租房的本市適齡兒童少年，其家長可持《北京市公共租賃住房租賃合同》、戶口簿等有關證明材料，辦理入學手續。

深圳享受租房一次性補貼 大學部生1.5萬元/人

鼓勵和推動租賃住房，怎麼能少的了深圳。根據《中共深圳市委深圳市人民政府關於促進人才優先發展的若干措施》，經2016年3月23日，深圳市人力資源保障部門接收的應屆畢業生、引進的歸國留學人員和首次調入的在職人才，均可享受大學部1.5萬元/人、碩士2.5萬元/人、博士3萬元/人的一次性租房補措施。

杭州租房補貼也不手軟 碩士每人2萬

2016年11月，杭州發表《若干意見22條》顯示，新引進到杭州工作的應屆碩士或研究所以上學歷的人員、歸國留學人員，將給予一次性生活(或租房)補貼服務政策，其中，碩士每人2萬元，博士每人3萬元。

南京學士和技師也享受優惠 每人補貼1.44萬

2016年7月1日施行的《南京市發放高校畢業生住房租賃補貼實施辦法》規定，在南京工作且符合一定條件的畢業生，博士生每人每月補貼1000元，碩士生每人每月補貼800元，學士和技師每人每月補貼600元。補貼期限累計不超過24個月。

福州租房補貼半點不馬虎 最高可享12萬

關於租房補貼，眾多城市可是半點不馬虎。據不完全統計，目前除了深圳、杭州、南京外，武漢，長沙、成都、福州、無錫、鎮江也都出台相應政策，給畢業生髮放一次性或者階段性的高額租房補貼。其中，福州在博士生租房補貼方面，每人每月2000元，期限最長為5年。即每人最高可獲取12萬租房補貼，為眾多城市之最。

需要特別指出的是，據相關媒體報道，《通知》中明確，選取12個人口凈流入的大中城市開展試點工作，通過試點總結經驗，形成一批可複製、可推廣的試點成果，向全國推廣。

有媒體曾對部分大中城市2015年的統計公報(其中成都、昆明、瀋陽、濟南為2014年數據)，根據常住人口與戶籍人口數據，對各城市的凈流入人口情況進行了梳理。

數據顯示，在列入統計的26個重點城市中，有10個城市的凈流入人口超過了200萬，主要位於東部沿海發達地區，只有成都和武漢位於中西部。8個沿海地區城市中，珠三角有4個，長三角2個，京津冀2個。

據報道，這次公布的12個城市中有10個城市包含其中(已標紅)，意味著未來還將有至少16個大中城市將推出發展住房租賃市場的政策。

數據顯示，有700萬大學畢業生，2.45億流動人口……每年，在人口凈流入的大中城市中，都要湧入大批「新市民」。

目前公布的12個城市名單中，廣州、佛山先後發布了具體的政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，租賃權益大增對於大城市的租房者來說，無論從經濟價值還是社會價值角度，都能夠看出租房的性價比在提高。

此外，租賃權益大增有助於房地產市場轉型，對於很多企業來說，在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的切入點。

另外，租賃權益大增對於購房需求本身沒有擠壓的導向，但可以說是有分流的效應，這也是對沖高房價的一個重要舉措。

中原地產首席分析師張大偉認為：

第一，政策的原則是建立租購併舉的房屋消費制度，一定程度上有利於穩定租賃市場，提高租房者權利。

第二，這一政策其實並非新政策，實際在過去的全國房地產市場發展中，租賃是可以就近入學的。

第三，租賃的就近入學，並不能保證優質學區入學，從過去的政策看，廣州的政策其實並無新意，租房也是可以上學的，只是前提是學區有餘量的情況下，租戶才可以上學，而且是如果學區房，租戶上優質學校的可能性並不存在。

從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學資格的，但就學的基本原則是就近入學，所以一般都是優先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過租房集中到優質學區資源。

第四、相比商品房的投資行為，學區房產生的原因更多的是發展問題，除非全國教育資源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入學學區房。

張大偉表示，最近租賃市場的政策非常多，對於租戶的權益來說，有一點的積極意義，但總體看，租賃客戶依然處於弱勢地位，特別是如果房價繼續上行，租戶也不會選擇長期租房。所以租售同權只是開始，目前看，這一政策還需要更多的落地細則配套才能發揮積極意義。

對於對房價，特別是學位房的影響，業內人士表示，這會增大名校學區房的租賃需求量，租金會上漲。同樣的供應量和價格條件下，名校學區房的投資回報率會升高，這會吸引投資者繼續買入而不是賣出名校學區房。

還有業內人士認為，九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場，再聯繫到廣州的租售同權，以後有可能是社會主流。這些措施並不是為了打壓房價，而是政府希望引導和增加房屋的持有價值，鼓勵老百姓持有，而不是買賣投機。用股市來舉例的話，就是希望多一些現金分紅，然後鼓勵大家長期價值投資。

從長遠來看，租賃市場的發展和租賃權益大增會不會對高房價帶來衝擊？

4

據不完全統計，目前長租公寓品牌超500家，除專業運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等房企邁入該行列。比如，萬科的泊寓、雷軍投資的YOU+、中航信託投資的魔方公寓等。

近日，萬科董事會主席、首席執行官郁亮此前曾表示，的房地產行業真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊，房地產行業面臨重新洗牌。

住房租賃市場方面，郁亮表示，租售並舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現在主要是業主個人放租，服務商太少。萬科是少數幾個試水者之一，目前已經開辦長租公寓1.2-1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

鏈家研究院報告顯示，2020年和2025年，房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

比起其他國家來，的房屋租賃市場遠未成熟，路透社稱，房屋租賃市場一直處於不發達狀態，很大程度上缺乏管理。蔡春煥對《環球時報》記者表示，大中城市的住宅租賃市場還處於初級階段，九部委明確提出了具有針對性的市場規範措施，甚至強調國有企業的引領和帶動，以及建立政府住房租賃交易服務平台，這對監測和規範市場起到重要作用。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池告訴《環球時報》記者，「相信後續各地實施細則不斷出台後，的房屋租賃市場也會走上良性發展的軌道」。

趙秀池認為，從《通知》內容來看，政策力度比較大，「當民眾覺得租房比買房更划算的時候，大家會選擇租房而不是買房，這樣會對目前的高房價起到明顯的抑制作用」。

面對頻密的政策信號，東方房地產學院常務副院長華偉表示，發展租賃市場是建立房地產市場長效機制的有益嘗試，因而要讓企業看到市場的盈利空間。現在，國內大中城市的年租金房價比大約在3%以下，企業如果僅靠住房租賃收入來獲得投資回報，勢必面臨較大資金壓力。他認為，現在的政策更多是緊盯住房租賃市場的增量，而非存量。但要加大有效供應，各地一方面應大力發掘存量租賃房供給潛力，另一方面則應積極引導增量租賃房需求。

「《通知》提到了加大對住房租賃企業的金融支持力度，如拓展直接融資渠道等，而這些政策最終如何落地還有待觀察。」新城控股高級副總裁歐陽捷表示，儘管政府鼓勵企業向住房租賃模式轉型，但傳統房企出於投資回報率偏低的考慮卻可能先進行觀望。「現在有些拿了自持地塊的企業，或許更多還是感覺未來可售型商品住宅會越來越少，地價會越來越高。所以，企業通過自持一些地塊希望未來可以將其資產證券化。」

不過，這個規模巨大的市場蛋糕並不是那麼容易嘗到甜頭。「租房市場這片萬億市值的藍海 ，未來一定是租售並舉，但這一制度從落地走向成熟完善，還需時日，也對參與者運營能力提出考驗。」業內人士說。

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