增城從化定成資金宣洩口，佛山調控或近期跟進

昨日深夜廣州突然宣布樓市調控全面升級，涉及限購升級、首付提高等多個方面的措施。

因為政策將在第二天執行，所以整個市場都措手不及——完全沒有過渡期說明管理層在全力避免出現過渡期的集中交易。

由於本次樓市調控政策內容多，範圍廣，預計成交量將萎縮30%以上，市場整體也將進入觀望期。

其實，調控加碼是極為必要的。從春節后開始，廣州樓市就再次進入高熱狀態：春節月份的成交量就已經超過去年同期，2月的成交又創過去8年的新高，3月首周成交就破了3000套……

成交記錄不斷刷新之下，廣州的庫存急速下降，官方統計數據在3月初為約5.5個月。如果除去因為限簽而未顯示的部分，廣州實際的庫存其實更低，多個區域應該已經無房可賣了。

這次調控加碼之後，市場或進入短暫的冰凍期。這麼多年以來，全國各地每次調控政策后都會出現3個月左右的市場冰凍期，在此期間，無論是投資者還是剛需族都會有強烈的觀望情緒，市場整體成交量或出現30%~40%的萎縮。

但由於目前全市一手庫存極低，所以價格在此階段絕對不會下跌，更多可能是漲幅快速放緩。

就算這三個月內，價格有些微下跌，在三個月後也會重拾升勢，只不過由之前的快漲轉為慢漲而已。因為調控升級只是抑制了需求，但沒能增加有效供應。

首先目前全市的庫存極低，缺貨狀態將持續；其次2016年廣州土地供應也創歷史新低，未來新建住房的供應也會減少；再有就算近兩年來，廣州的外來人口增速明顯，對住房的需求旺盛。所以，供求關係並未發生大逆轉。

而在這次限購升級后，增城、從化或成投資資金的宣洩口。此次調控中，增城、從化並沒有加入限購範圍，而房貸首付提高也只是毛毛雨。

最近一年半的時間，增城、從化作為北上廣深四大一線城市裡唯一不限購的區域，吸納了來自全國各地大量的投資資金，庫存也由近20個月下降到目前的3個月。

限購不跟進，兩地的房價也一定持續快漲。

除此之外，佛山也將吸納更多廣州外溢的購買力。由於社保3年變5年使得外地人在廣州的購房門檻進一步提升，外地戶口的剛需族只能被迫轉戰佛山——首套不限外的佛山將因此獲益。預計佛山實際成交量將有所放大，而價格也會加速攀升。

但是，房價上漲壓力加大了的話，佛山調控在近期加碼的可能性就很大了，但預計力度並不會太大。

這次的調控加碼可以說是，錯殺一批也不可放過一個：對於剛攢夠3年社保、計劃購房的新廣州人來說是個悲劇，因為新政變5年了；單身也被定義為可能的「炒房者」，所以只能買一套了；剛攢夠首付的改善型買家也會因為首付提高，而只能推遲購房計劃……

為了控制市場投機氣氛，調控升級只能將改善型、外地買家等一併列入調控範圍內了。看到這，不知各位作何感想……