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安徽最大房企面臨資金危機申請破產 樓盤虧本大甩賣

獨家|安徽最大房企去年拿地太猛,已面臨資金危機!地王只能虧本大甩賣

櫻桃小房子,一個沉淪於房地產江湖十年的財經女記者,敢於報道真相,善於挖掘獨家。

今天櫻桃小房子接到線報:安徽最大房企,文一集團,遭遇資金危機,申請破產,合肥市不同意,安徽省政府已介入調查。因去年拿地太猛,現在有三個樓盤在虧本大甩賣!

怎麼這麼快就要破產了?簡直不可思議,連我都懷疑真假。

雖然我打電話問文一集團,對方矢口否認,表示破產是謠言,但我隨後向地產行業內人士打聽了下,卻都說它真的出現資金問題了!

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我們先來了解下文一集團,它在全國沒什麼名氣,但卻是安徽省本土最大的房企,公司網站上稱是全國排名兩百多位的民營企業500強,全國房企50強。

前50強倒是他們自己吹牛逼,我查了下房地產業協會做出2017年上半年的排名,文一集團排108位。

下面是公司網站上的介紹:

當然文一集團不止是有地產,還有別的業務。

好歹也還是有點實力,怎麼會突然面臨破產嗎?

這就要從它去年的激進擴張說起了。

2

作為合肥最大的地頭蛇,文一2014、2015年在合肥的拿地和銷售勉強平衡。其中,2015年在合肥土地市場共收穫8宗693.64畝地,耗資62.78億元,隨著銷售轉暖,意外成為市場大贏家。

嘗到了甜頭后,文一在2016年就跟打了雞血一樣,在合肥花費了166.7億拿地,而在合肥全年銷售額只有115億。

在合肥,文一地產的銷售額,確實是遠遠超越了在合肥布局的一線房企,比萬科多出了近一倍。

這業績讓文一地產驕傲了,拿地的信心爆棚,當然,也與大環境有關,2016年合肥樓市異常火爆,房價同比上漲50%以上,一房難求,地王頻出。

來自於整個二線城市的行情爆發,包括其他城市的銷售業績在內,2016年,文一地產銷售額達272億元,位列百億房企榜單第60名,較2015年125億增117.6%。

房子好賣,那就拚命拿地,2016年,文一166.7億在合肥拿了8塊地,總計1299.33畝地,獨領風騷,如下圖。

其中,文一塘溪津門是最大的一塊,總價76.89億元,住宅部分溢價400%,力壓融創、萬科、置地、綠地等一線房企,是合肥總價地王。

文一地產高管公開對媒體稱,」快「是文一地產發展的根本,拿地到開工甚至到開盤一般時間為4~6個月,16~24個月基本實現項目結算。文一地產在合肥常是數十個項目同時開發,項目資金並聯,為文一地產提供了大量現金流。

但文一地產的高管可能沒有想過,這種如意算盤高周轉率,是建立在行情火爆的前提下。一旦行情轉淡,銷售去化難,一切都不成立了。

3

不止是在合肥,文一還渴望改變單一布局,進軍其它二線城市。2016年6月,文一地產還通過股權收購的方式成為上市公司中發科技的實際控制人。

2016年7月,文一地產以總價5.53億元競得武漢東西湖一塊居住用地,樓麵價45556元/平方米,溢價率208.59%。

2016年9月,文一地產以5.5億元總代價,溢價率217%,樓麵價9838元/平方米,競得南昌青山湖區單價」地王「。

文一拿的地都是2016年前三季度,基本上都是高價地。

而去年四季度,合肥迎來限購、限價、限地王等調控政策,市場驟然降溫,不少樓盤都面臨去化難問題。

今年合肥樓市形勢更加嚴峻,文一地產在合肥的多個高價項目面臨考驗。

舉牌的時候風光無限,拿到手卻成了燙手山芋。沒錢是最大的掣肘。

文一塘溪津門近77億的地王開發,融資是個難題,直到上個月市場才爆出,該地王已易主,文一僅佔10%,平安資管佔90%。這個項目的股權一共變更了三次:

2016年5月24日,深圳平安大華匯通財富管理有限公司收購了安徽瑞泰置業有限公司90%股權;

2017年6月27日,文一地產有限公司購回了深圳平安大華匯通財富管理有限公司手中的90%股權;

2017年6月29日,深圳平安大華匯通財富管理有限公司收購了文一地產有限公司90%股權。

這是怎麼回事呢?櫻桃小房子(ytxfz8)請金融圈專業的人士幫我分析了下。

深圳平安大華匯通財富管理有限公司是平安大華基金的子公司,應該屬於明股實債的資管計劃。這種融資方式的時間,基本上是18個月,從前兩個看,差不多一年左右就回購了,然後同一時間平安又入股了。

這種情況有三種:一,第一次融資規定一年就還款,然後進行了第二次融資;二,一年還款了,然後平安入股;三,還不了款,平安實際上接手了文一的股權。

目前來說,應該還只是平安的一個資管計劃,佔有該地王項目90%的股權,而實際上是以整個文一地產公司作為擔保的。只要項目能如期還款給平安,那就沒問題,還不了款,平安再以90%的股東身份作為處置權。

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文一是否到了破產的地步,我目前尚無法從官方得到確認,但文一的資金問題,確實已經出現了。

今年3月,文一以2.24億元轉讓了合淮路地塊的40%股權和債權給泰禾地產。

同時,名下的項目,開始虧本大甩賣,以儘快回籠資金。

冬粉提供給我的合肥目前在售要虧本的項目有如下:

文一地產就佔了三個項目,其中,8月份開盤的地王塘溪津門售價2.2-2.5萬,樓面成本價就到了2萬,還不算其它建築成本、營銷成本、財務成本。蓄客一年時間,第一次還只敢開400套,這樣才能保證賣的不錯。

這個地王項目,基本上決定了文一的生死,因為佔用的資金成本太高了。

所以不管什麼項目,只能按照市場定價,甚至不惜降價大甩賣,比如文一豪門金地從2.2萬降到1.7萬,參加銀行團購就是1.5萬/平米。只為了儘快回籠資金。

其實合肥因降價維權的已經不是一起兩起了,如下圖,久違的感覺。

回到文一,除了降價虧本甩賣,還在發動內部員工買房。文一將濱湖地塊建40年產權公寓,賣給員工,均價7000元/㎡,採取以下支付方式:

現在合肥調控才一年,就出現了房企資金問題,要是調控持續個三五年呢,恐怕又有一批高潮時瘋狂拿地的房企要倒塌。

實際上,在上一輪調控中,合肥就有幾個當地曾經盛極一時的房企比如元一、藍鼎,因為瘋狂激進拿地王,最後資金鏈斷裂,轟然倒下。

教訓總是容易被忘記,沒有親身經歷,不知道痛。

大家不要覺得這是個例,實際上這還只是開始,你現在看到的樓市瘋狂,不久都會終結的,沒有哪個城市可以獨善其身,只是先後的輪候罷了。



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本文由 yidianzixun 提供 原文連結

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