恆大發行38億美元債券,再加上要約交換28.24億美元債券,合計發債66.24億美元。創下企業發債規模最高紀錄。
☑ 商業地產
佳兆業探索旅遊+商業的新商業模式,城市候機樓進駐旗下商業廣場,可綜合辦理機場客運、旅遊服務、餐飲酒店等業務。
☑ 房企創新 · 大健康
魯能集團與互聯網醫療平台微醫達成戰略合作協議,接入微醫全科中心,在「互聯網+家庭醫學+地產」領域進行深入合作。
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5 月 22 日,嘉興拍地盛況刷爆了社交網路,此次嘉興推出的 8 宗地塊參拍方竟達到了 425 家,導致了拍賣地點不得不改到了 1500 座的嘉興大劇院。而由於此次土拍並無資質審查措施,為了提高中標率,許多大型房企都攜帶了大量「馬甲」公司,另外本次拍賣時長也創下嘉興記錄,前兩塊地的成交就用了三個小時。
近期土拍政策的改變並沒有限制住房企拿地的熱情,儘管部分城市要求現房出售,要求競價之外還附加自持比例限制,甚至出現了 100% 自持和 70 年限售的苛刻條款,但房企還是在積極囤地,行業巨頭還是在不斷沖規模,希望在「后黃金時代」不要掉隊。
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而與之相比的是今年以來,在強限購背景下,商品房銷售和開發情況的「剪刀差」現象。
數據來源:企業年報、wind 克而瑞諮詢製圖我們可以從圖中簡單看出,今年以來,由於一二線城市紛紛出台限購政策,商品房銷售量價齊跌,而房企拿地和開發的增速卻逆勢上揚,形成了驚人的剪刀差缺口。這反映出了房企,尤其是非龍頭房企希望繼續走「快周轉,沖規模」之路。以銷售數據滯后開發數據 6 個月來計算,在今年下半年,這些沖規模房企勢必要衝銷售規模,以沖抵目前拿地開發的巨額財務成本,否則,財務壓力將至。
參照和香港市場上上市房企的財務數據來講,近六年時間內,隨著拿地成本的上升和財務槓桿的上升,房企的 ROE 和凈利率呈現明顯下滑的趨勢,換言之,同規模下,房企的賺錢能力在不斷減弱。鑒於地產已經進入了「后黃金時代」,行業「馬太效應」不斷增強,行業集中度不斷上升,中小房企生存日益維艱,龍頭和想要向前沖的二梯隊的房企來說,不得不提高槓桿,沖規模以求不掉隊。
下面我們就來看一下主要上市房企的槓桿情況:
房企 | 資產負債率(%) | 流動負債率(%) | 速動比率 |
綠地 | 89.43 | 70.52 | 0.40 |
景瑞 | 88.01 | 69.64 | 0.64 |
融創 | 87.92 | 65.40 | 0.72 |
碧桂園 | 86.20 | 79.48 | 0.58 |
佳兆業 | 86.10 | 41.18 | 0.92 |
恆大 | 85.74 | 63.31 | 0.62 |
信達地產 | 85.69 | 45.13 | 0.49 |
陽光100 | 85.53 | 50.99 | 0.51 |
華夏幸福 | 84.78 | 75.37 | 0.47 |
陽光城 | 84.28 | 51.37 | 0.76 |
建業地產 | 84.21 | 65.34 | 0.65 |
新城控股 | 84.13 | 81.87 | 0.57 |
當代置業 | 83.40 | 66.22 | 0.65 |
朗詩 | 83.04 | 54.08 | 0.63 |
榮盛發展 | 82.70 | 70.74 | 0.58 |
泰禾集團 | 82.39 | 42.78 | 0.43 |
中糧地產 | 81.57 | 63.61 | 0.68 |
萬科A | 80.53 | 86.69 | 0.44 |
旭輝 | 80.46 | 63.10 | 0.95 |
融信 | 76.65 | 56.25 | 1.17 |
由於行業普遍的加槓桿現狀,我們以總資產負債率 75% 為閾值選取了一些典型上市房企的數據,其中可以發現,高位負債的房企數量已經達到 20 家,包括了行業龍頭的恆大、萬科、碧桂園等,國有背景的綠地、信達等以及一向激進的閩系融創、泰禾如果算上上市的城投系房企,則會遠超這個數字。
根據公開數據顯示, 2016 年上市房企的平均資產負債率已高達 77.26% ,在經歷了 2015-16 的大規模發債高峰期之後,目前行業已到償債高峰期,在銷售遇冷和拿地成本上升的雙重打擊下,房企目前的資金壓力巨大。
而流動負債率則是一年以內到期的負債比率,反映的是房企短期的償債壓力,也反映了房企債務結構是否合理。其中碧桂園、華夏幸福、綠地、萬科以及新城的流動負債佔比高達八成,因此我們在市場上看到的是以碧桂園、萬科為首的快周轉模式,以沖抵其償債壓力,據統計,碧桂園在 2017 年 1-5 月銷售額達 2521.6 億元據首位,而萬科銷售額達 2271.7 億元,緊隨其後。
與之相對的是一向激進的閩系融信、融創、泰禾和總債務規模巨大的恆大等企業,流動負債率並不算太高,這些企業更多的是受到長期或永續債的壓力較大,承受的是長期而高額的付息壓力而非短期的償債壓力。
另外,速動比率反映了房企短期可變現資產對短期到期負債的保障力度,換言之是衡量房企的短期償債能力,一般被認為維持在 1 左右是比較安全的狀態。表中我們看到,綠地、碧桂園、恆大、信達、陽光 100 、華夏幸福、新城、當代、朗詩、榮盛、泰禾、萬科等企業速動比率較低,這些企業手裡的流動資金不足以保證短期債務到期的償付,在限購限貸的背景下,若不能保證順暢的銷售回款,有可能會發生債務違約的風險。
最後需要強調的是,房企的償債壓力風險是整個行業的系統性風險而非個別企業的風險。根據 2016 年年報數據, A 股上市的房企平均總資產負債率達 77.28% ,其中流動負債比率超過六成,因此若行業銷售數據持續下行,出現的可能是房地產整個行業償債的系統性風險,至少可以說,下半年會出現所謂的「投資拐點」,即高投資低銷售的現象不可持續,兩者的剪刀差缺口將收窄,依現狀來看,投資將會下滑至合理水平,房企在下半年的「錢袋子」也會非常的緊。
2017 年 6 月 22 日,恆大發布公告,其成功發行 38 億美元債券,再加上要約交換 28.24 億美元債券,合計發債 66.24 億美元。這次發債值得關注的點是恆大此次發行的多為長期票據,超過七成的票據期限長達 8 年,而利率也比之前的短期債要低得多。
可以看出,在行業集體高舉槓桿沖規模的當下,行業龍頭開始率先優化債務結構,以「長期低息」代替「短期高息」,這樣既比降低槓桿容易得多,又可以降低短期清償債務的壓力,還可以給資本市場以「長期穩健發展」的信號,相信這也是多數高槓桿房企接下來要做的事。
附表:典型房企近期償債壓力
證券簡稱 | 流動負債數額(億元) |
綠地控股 | 469 |
泰禾集團 | 506 |
華夏幸福 | 1750 |
碧桂園 | 4053 |
萬科A | 6276 |
恆大 | 7334 |