中國的樓市和股市，究竟哪個才是超級泡沫？

房價與股價，樓市與股市，永遠是國人茶餘飯後樂此不疲的話題.經濟學家、股市研究員、以及諸多投資者們也總是在探討樓市泡沫與股市泡沫，究竟誰更大？雖然經濟學中並無關於「泡沫」的確切定義， 但一般來說，泡沫被認為是土地、股票等資產價格背離資產定價基礎條件的膨脹現象。據准入門檻來劃分，很顯然，人們對股市泡沫更具有包容性，對於低價股甚至僅需幾千元本錢就能炒股，簡言之，炒股可謂是零門檻。

相反，樓市投資門檻則很高，至少需要數十萬才能參與投資，投資者准入門檻較高，只有中高收入者，才能進行不動產投資。不過，房價的大幅上揚則可能讓許多收入不足的人失去購房能力，或被迫退出這一市場。從某種程度來說，房價的變動也許更讓人驚心動魄。不過，不動產投資的收益真的能和股市投資一拼嗎？

樓市與股市，究竟誰玩的是心跳

牛熊交易室為各位投資者統計了百城樓市價格指數與上證指數的走勢的統計對比，此處我們將2010年6月的房價指數與股指作為基年，其後每年的指數與之比值作為縱軸數據，得到如下的統計對比：

圖一 紅線為股指變動，藍線為房價變動

從上圖可見，從2010年6月2016年底，股市經歷了一波又一波的行情，股指也如座過山車一般波動震蕩，令人感到驚心動魄，最高點達到基年的兩倍，最大回撤幅度很大，但是反觀樓市，則如縷縷青煙，平步青雲。經過計算，樓市指數波動率為僅為9.7%，股市波動率24.3%，是樓市波動率近3倍左右。

因此可見，樓市表現較為平穩，實際上對於投資房地產的投資者來說，並沒有股市投資者一樣「玩的是心跳」，更多的看重不動產的預期升值空間。但也需要注意的是，有不少不動產投資者藉助槓桿投資房產，在這樣的情況下，也許投資者的命運也與樓市指數同呼吸共命運。

樓市與股市，到底誰能笑傲江湖？

目前，網路正在熱議為何「學區房」竟然比學歷更「貴」，清北的碩士紛紛出逃北上。不動產投資的巨大空間，從中可見一斑，我們再來看看深圳，20多年前，深圳還是一個荒蕪的小漁村，彼時估計沒人會想到，如今的深圳卻變身為現代化國際大都市，躋身全國四大一線城市。深圳在大步前進的同時，房地產行業也迎來它的「黃金時代」， 2004年4月16日，香蜜湖1號地塊拍賣，中海地產與信和置業聯手以7700多元/平的樓麵價拿下，創下深圳地價新高，也創造了深圳首個樓麵價超出平均樓價的記錄。

作為深圳豪宅的標杆——香蜜湖1號在2005年年中開盤，多層住宅賣2.5~3萬元/平，聯排別墅賣3~5萬元/平。如今，香蜜湖1號最新的在售樓盤掛牌價在14萬元/平至18萬元/平不等。單價漲了5.6倍~6倍之間，如果再按照首付三成，簡單計算，12年間投資回報在18.67倍~20倍之間，年化投資回報率28%左右。

從房地產業協會公布的全國房價行情城市數據來看，從2007年1月份開始，深圳住宅平均價格為9733元/平，至2017年2月份，最新價格為48862元/平，漲幅5.02倍。假設仍然按照三成首付計算，10年間投資回報為16.73倍，年化投資回報率32%左右。

目光再聚焦目前國內均價最高、關注度也最高的北京房價：2017年2月份，最新住宅平均價格為60738元/平，2007年12月份住宅均價為11922元/平，還按照前述方法簡單計算，9年多時間投資回報為16.98倍，年化投資回報率36%左右。相信這個成績已經遠遠超過了其他絕大多數大類資產投資。股神巴菲特「傲視群雄」的20.8%年均收益率在房價面前，也只有黯然失色的份兒。

反觀股市，如果僅按照投資收益來看，股票市場也有不少金子，足可以讓各地的房價黯然失色。同樣我們以2010年6月為節點來計算，篩選出了區間漲跌幅排名前十的個股，我們整理篩選整理出如下：

區間內，漲幅冠軍由華夏幸福摘得，漲幅高達85.43倍，亞軍由中航資本摘得，漲幅為67.16倍，ST*恆利則為探花，漲幅達22.89倍；

我們在聚焦房產市場，我們在可獲得的數據（2010年6月至2016年6月）進行篩選，從2010年6月至2016年10月的區間進行排序篩選：

從上表中可見，廣東省笑傲榜單，其中深圳、珠海、東莞等城市都榜上有名，深圳也毫無疑問成為榜單中漲幅最大的樓市霸主，廈門市獲得第二名，河北省廊坊與保定兩城市上榜，而北京上海兩個城市分別8、9位。

從上圖可見，投資股市能在短期內獲得更多的超額收益，但是股市的震蕩性並非一般投資者所能承受，雖然股市門檻低，但是一波行情一代神，有人黯然神傷，有人笑傲江湖。唯有樓市投資者，居廟堂之高而不語，不動產投資者也更加淡定、波瀾不驚，笑看雲捲雲舒。兩種不同的投資標的，兩種不同的投資理念，孰能更勝一籌，還需看官自我定奪。