很多人還不知道！紐西蘭如何挑選靠譜公寓？

隨著奧克蘭房價上漲，不少奧克蘭人因為承擔不起高昂的房價，已經開始選擇合股買房了，雖然合股買房能節省下不少資金，但是不少問題也接踵而來。

如果你資金有限，但是又不願意合股買房，那麼唯一的方法就只有去買公寓了。

對於投資者來說，儘管一直以來奧克蘭的舊公寓都以小戶型為主。雖然貸款困難（或貸款比例較低），但是相對親民的整體價格（8000-10000紐幣一平米）讓公寓投資門檻相對別墅來說仍然更低，並且租金回報率通常會更好一些。對於奧克蘭自住者來說，低廉的價格與便利的交通對於供需不平衡的奧克蘭市場來說仍然是極佳的投資選擇。

房哥覺得，對於二手公寓來說，經歷了時間的考驗，如今不漏水，不需要大規模維護的優質二手公寓還是很值得購買的。

因為即使老牌開發商開發的新房也可能無法經受時間的考驗，然而如果舊房在當初設計、建造上存在問題的話，現在已經需要大規模維護和翻修了。

不過，面對奧克蘭市中心400多棟公寓樓來說

房哥今天就教你從以下幾個方面入手，避開爛公寓。

一般現在的公寓都是Freehold公寓，不過奧克蘭仍然有許多公寓是Leasehold哦。

比如說Downtown海景公寓Scene 2（

），該公寓修建於2007年，至今已經幾乎經歷了十年風雨。即使是58平米的超大帶車位公寓要價也不到22萬紐幣，這是為什麼呢？因為買下了這裡的屋主每年都要繳納地租給這塊土地的主人Ngati Whatua o Orakei Maori Trust Board。更慘的是由於土地是別人的。所以只要對方願意，租地合同里又沒有限制，那麼

。並且

。由於公寓產權的特殊性質，即使是Freehold公寓，每年都需要交納一筆管理費，即傳說中的Body Corp。這些錢是用來維護公寓，支付保險和管理費的。有一些樓有健身器材、桑拿房甚至游泳池，這些雖然讓住戶更方便，但是同時也都是需要付錢的。所以，公寓里的設施越多越高級，每年要交的Body Corp就越高。

房哥不太願意講這個話題，因為太沉重了。但是買公寓，建造質量是繞不開的一個問題。如果你不願意找個懂行的來檢測一下順便給你講講公寓潛在的風險，那你需要注意 「

」(PCDS)和「

」（AGM）的

（Meeting mins）這兩個文件。

在紐西蘭公寓每年需要開業主大會，會上有兩件重要的事：選舉一個業主委員會Management Committee （MC），以及投票修改Bylaw（附例）。不過通常大家都不太會去（最多二成的業主願意去）所以基本上去的都挺閑的。不過如果你有中介公司幫你管房子，可以讓中介過去聽一下。考慮了一圈，你還是決定要買公寓的話，那麼你一定需要注意這些地方。

紐西蘭是一個神奇的國度，因為

。雖然公寓的框架大多是堅固的鋼筋混凝土，但是如果窗戶、陽台沒有密封好，或者使用了不是很適合的外牆材料，甚至是為了節省成本而在施工甚至設計上偷工減料，這些房屋的漏水風險都會大幅增高。除了

，如果在建設時市議會的工程

沒有做好本職工作，這些存在的問題將會變得更加隱蔽。房產菌在這裡特彆強調一下陽台漏水的問題。因為陽台相比於房屋其他部分，能夠漏水的地方更多一些。

通常陽台都是落地窗聯通室內外，有許多接縫處。如果陽台排水不好，雨水聚集后不能迅速排出，隨著交界處材料的老化，很容易漏水；另外外牆在這裡開了個大洞（為了修門窗），門窗與外牆交界處各種接縫也會慘遭雨水的滲入。

除了室外漏水，還要注意公寓室內的Shower Box漏水（房產菌在奧克蘭見過好多套Shower Box漏水的房），一般不明顯，好在壞了之後BC是承擔公共區域維修的。

房哥決定放出一棟漏水公寓的地址，135 Victoria St West，由於房屋漏水，該公寓預計的維修費用高達4000萬紐幣！！！

其實上面提到的Scene2 的難兄難弟 Scene One也存在漏水問題。還有02年修建完成的Scotia Tower也曾經漏水。

已經出現漏水的公寓還算好的，因為只要你做一個最基礎的房屋檢測，甚至看一下BC的mins通常就能夠發現問題。

這也是一個大坑啊，並且在出現問題之前很難看出來。並且一旦能看出來通常已經晚了。一些開發商沒有做好工作，導致房屋建成后地基沉降不均。房哥曾經在奧克蘭市區某公寓地下室見到了驚人的混凝土開裂。

還有中區St Lukes Mall附近有一公寓，沉降不均導致電梯都不好用了。（

）。後期修復與加固的費用都不低。其實天維網曾經報道過這個公寓項目，當時預計的維修費用高達6000萬紐幣。

結構缺陷避免的方法一般也比較簡單，看一下公寓開發商的歷史即可。由於是二手公寓，普遍房齡都在10年以上，結構缺陷基本都藏不住的，地基沉降已經發生、混凝土開裂走近了就能看出來。不過過於老的公寓（30年以上）維護費肯定是要比近新公寓更高的，除此之外，改造、維修起來也更麻煩。

通常消防問題都和結構缺陷和漏水放在一起講，但是這裡房哥想講的不是一般的防火要求（消防通道等），而是由於設計或者施工導致的防火設計問題。許多漏水公寓維修時都會發現防火安全隱患。因為平時這些問題都隱藏的很好，維修時一拆開才能發現這些問題。

比如說在處理Grey Lynn的 Pulse公寓樓漏水問題時，又發現了更為隱藏的問題——

。大樓的維護費用增長了60-70%。位於Eden Terrace的Uptown公寓樓，也是在維修漏水問題時發現了防火的結構性缺陷，這導致施工延長若干個月，維修成本也增加幾百萬。消防問題和結構缺陷類似，通常如果真的存在問題，經歷了時間的洗禮，通常都會暴露出來。如果真的問題大，可能已經燒沒了。

沒錯，就是抗震等級問題。雖然奧克蘭不是基督城，但是基督城的那些大地震真的是嚇死保險公司了。至於說奧克蘭從來沒有過地震的，一定要看一下這條新聞了。

不過這些問題通常存在於1976年以前造的老式公寓樓。據房哥了解，奧克蘭市區還是有一些老式公寓防震等級很低的哦。通常抗震加固花費沒有前面那幾樣花的多，但是如果你對房屋的抗震性能存在疑慮，直接詢問上市房源的中介或者大樓的Building Manager即可。

房哥今天要講的就這麼多了，關於公寓的優缺點分析已經做過許多次了，關於買公寓現房的注意點差不多也就這麼多了。希望大家在買公寓的時候都能擦亮雙眼，繞開爛公寓，多多收租、多多升值。