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為避稅做低房價的買賣合同的效力認定

為避稅做低房價的買賣合同的效力認定

為避稅做低房價的買賣合同的效力認定

【關鍵詞】做低房價

做低房價:房屋買賣雙方真實的成交價格與備案的價格不一致,備案合同價低於真實成交價,企圖達到減少交納交易契稅的非法目的。

【關鍵視點】

二手房買賣活動中,買賣雙方為了避稅,在簽訂買賣合同時往往會做低房價,以達到少繳甚至不繳稅的非法目的。為避稅簽訂的做低交易房產價格的條款是對國家稅收權益的一種侵害,根據《合同法》第52條的規定,此類條款應屬於無效條款,自始不發生效力。但部分條款的無效不影響整個買賣合同的效力,且房屋交易行為確屬買賣雙方真實意思下達成的合意,因此房屋買賣合同是合法有效的。審判實務中,為了促進交易的安全和穩定,為了促進經濟發展,針對此類案件,對整個房屋買賣合同仍然認定有效,對該避稅條款認定無效,在實際交易中應按照當事人真實的意思表示履行合同。

陳某等訴賴某等房屋買賣合同糾紛案

【案情】

2010年3月11日,被告賴某、鄒某(反訴原告,甲方)作為出售方,原告陳某、馮某(反訴被告,乙方)作為買受方及居間方A房地產經紀事務所簽訂了《房地產買賣居間協議》,原告向被告求購上海市某區某路某弄某號某室毛坯房產(以下簡稱涉案房屋),房屋總價為202萬元,此為被告的凈到手價;買賣雙方的交易稅費、居間傭金均由原告承擔。同日,原告支付被告定金5萬元;3月18日,原告再次支付被告定金5萬元。

2010年3月18日,買賣雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》,雙方在合同中約定房地產轉讓價為155萬元;被告應於2010年5月10日前騰出房屋后通知乙方驗收交接;雙方確認於2010年4月15日前辦理產權轉讓過戶手續。合同附件三「付款協議」約定了房款具體的支付時間、支付期限和支付方式等。同日,馮某通過銀行轉賬方式將62萬元房款轉入賴某的銀行賬戶內,賴某出具收條。馮某於該日又向賴某的銀行賬戶轉入47.94萬元,賴某出具收據,內容是:茲收到買方馮某先生支付的人民幣47.94萬元,此款為馮某因購買涉案房屋中,賣方實際售價為202萬元做低為155萬元的差價和馮某在交易中應支付的個稅(個人所得稅)差價的款項。此款(47.94萬元)不包括在買賣合同的約定價款(155萬元)中。另外,由於做低房價,閔行區房地產交易中心不予通過而造成交易中斷及產生的法律責任和其他稅費增加,均由買方馮某承擔。賣方所收取的購房定金10萬元將不予退還。收據落款處由賴某、馮某簽名,另有居間方的經辦人曹某作為見證人簽名。之後,乙方辦好銀行貸款手續。4月15日,買賣雙方及居間方經辦人曹某共同至上海市閔行區房地產交易中心辦理產權過戶手續。上海市閔行區房地產交易中心對上述房屋進行核價,核定的房產最低價為168萬元,遂拒絕以買賣合同中155萬元房價辦理相關稅款繳納和過戶手續。此後,馮某、陳某要求以202萬元房價進行交易,而賴某、鄒某則認為買方做低房價逃避交易稅費,應承擔造成不能辦理過戶的相關責任,拒絕再行配合買方重新辦理過戶手續。

原告訴稱:原告同意按實際成交價202萬元辦理過戶手續,並承擔被告的全部交易稅費。然而,被告卻拒絕辦理過戶手續。原告多次催告均未果。被告拒不履行房產過戶的相關義務,已構成違約。現要求被告繼續履行買賣合同,辦理上述房產的產權過戶登記手續;要求被告償付逾期辦理過戶手續的違約金8.33萬元(自2010年4月16日起算,要求計算至實際辦理過戶登記手續之日為止)。

被告辯稱:居間合同約定被告以到手價202萬元出售上述房產。原告要求做低房價,故在買賣合同中將房價做低至155萬元。由於合同做低了房價,而房地產交易中心認為同類房產的最低交易價應當是168萬元或者要求買賣雙方提供房產評估報告,否則拒絕按此交易價辦理過戶手續。因此,原告提出按168萬元進行交易,被告表示這種行為仍然是做低房價,故拒絕辦理過戶手續。原合同已不可能繼續履行,若要繼續交易,則需要雙方重新協商。現不同意原告的請求,並反訴要求沒收10萬元定金。

【裁判】

法院經審理認為,賴某、鄒某作為出售方與陳某、馮某作為受讓方就涉案房屋的買賣已達成合意,即出售方以202萬元凈到手價出售涉案房屋,交易中雙方應繳的所有稅費均由受讓方承擔。買賣雙方所簽訂的《上海市房地產買賣合同》中約定房價155萬元,確屬做低房價,為規避稅費。規避稅費的受益者是受讓方陳某和馮某,然賴某、鄒某作為出售方明知做低房價但仍與受讓方簽署了該買賣合同,雙方對於4月15日未能順利辦理過戶手續均有過錯。雖然買賣雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》中約定了虛假的房價,但雙方就202萬元房價進行交易的意思表示是真實的,故買賣雙方在2010年4月15日向房地產交易中心以155萬元房價進行過戶未果的情況下,雙方應當按真實的交易價格即202萬元進行交易。現陳某、馮某要求賴某、鄒某按202萬元的房價繼續交易,協助辦理過戶手續的請求,法院予以支持。但陳某、馮某要求對方承擔違約責任,償付違約金的請求,鑒於雙方對做低房價均負有責任,故此請求法院不予支持。

關於賴某、鄒某反訴要求沒收陳某、馮某10萬元定金的請求,法院認為,首先,該10萬元定金於雙方在簽訂買賣合同時轉為房款,該10萬元已不具備定金性質,賴某、鄒某缺乏沒收該筆款項的依據;其次,在2010年3月18日的479400元的收據中註明如果「做低房價導致房地產交易中心審核不通過造成交易中斷、和其他稅費增加,均由買方承擔」的約定,該約定並未表示如房地產交易中心對買賣合同審核不予通過則該合同解除,反而恰恰說明,「交易中斷」並非終止,稅費增加也就意味著按正常的交易價格而非155萬元的價格進行交易所產生的稅費由買方承擔,該約定的基礎是雙方按正常房價繼續交易。雖然,在該收據中亦約定「賣方所收取的購房定金10萬元將不予退還」,但該含義包括兩層,其一是雙方繼續交易,10萬元房款仍由賣方收取;其二是合同解除,10萬元房款不予退還。現買方要求繼續交易,履行合同,而《合同法》的立法目的之一是促進交易,故在合同能繼續履行的情況下,雙方應當繼續交易,賣方不應沒收買方的10萬元房款。因此,賴某、鄒某的反訴請求,法院不予支持。

最後法院判決陳某、馮某與賴某、鄒某就涉案房屋買賣繼續以人民幣202萬元的價格進行交易(202萬元為賴某、鄒某的到手價);賴某、鄒某協助陳某、馮某辦理涉案房屋產權過戶手續。

【評析】

二手房市場是房地產產權交易二級市場的俗稱,二手房是相對開發商開發銷售的商品房而言的,凡產權明晰、經過一手買賣之後再行上市的房屋均可稱為二手房,二手房主要包括私房和已購的政策性住房。當前二手房交易過程中,涉及的稅種主要包括營業稅、土地增值稅、契稅、印花稅、個人所得稅和土地出讓金等。在二手房買賣活動中,買賣雙方為了避稅,面對國家的稅收政策,常常會採取一系列手段以達到少繳稅甚至不繳稅的非法目的。

實踐中,二手房交易通常有以下幾種避稅形式:(1)從形式上採取簽訂虛假購房合同或者陰陽合同,壓低成交價格;(2)不以買賣的形式,而是通過私下交易或通過公證、贈與等進行交易,偷逃稅費;(3)房屋交易中介,與房產交易當事人、稅務人員勾結規避稅收。本案中當事人為了避稅而做低房價簽訂的房屋買賣合同,屬於惡意串通損害國家利益的行為。《合同法》第52條明確規定,有以下情形的,合同無效:(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(2)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規的強制性規定。

一、無效合同的概述

合同的效力問題是合同法的一個基本問題,也是不容忽視的審判實踐問題。合同成立后並不當然有效,只有符合法律生效要件的合同才會產生法律拘束力。合同無效是指當事人所締結的合同因嚴重欠缺生效要件,在法律上不按當事人合意的內容賦予效力。

(一)無效合同的特性

一是當然性,即合同的無效為當然無效,無須當事人的主張,也不必經由一定的程序使其失效。無效的合同不僅對當事人是無效的,原則上對任何人都是無效的(即絕對無效),只在例外的情況下始為相對無效。

二是自始性,無效的合同於成立時即自始無效,自始不發生當事人所欲發生的效力。

三是確定性,無效的合同確定無效,不因時間的經過而補正。

(二)無效合同的分類

1.全部無效與部分無效

就某一單一合同,以合同無效的原因是存在於合同內容的全部或部分,可區分為全部無效與部分無效。全部無效,則該合同當然全部不發生效力。如果無效的原因僅存在於合同內容的一部分,則民事行為部分無效,不影響其他部分的效力,其他部分仍然有效,主要有以下情形:(1)合同標的之數量超過法律許可的範圍;(2)合同的標的,由數種不同事項拼合而成,其中一項或數項無效;(3)合同中的某項條款,因違反法律禁止性規定或公序良俗被法院認定無效。

2.絕對無效與相對無效

以無效效果的範圍為標準,可將無效分為絕對無效與相對無效。前者任何人均得主張,並得對任何人主張之;後者因為侵犯特定第三人的利益,該第三人是具體的利害關係人,所以應該由當事人特別是受害人主張,並且不得以其無效對抗善意第三人。

二、惡意串通行為

惡意串通,是指合同當事人在明知或者應當知道某種行為將會損害國家、集體或第三人利益的情況下而故意共同實施的行為。

(一)惡意串通行為的認定

對惡意串通所訂立的合同,一般通過以下三個方面來認定。

1.雙方當事人主觀上是出於故意

為了獲取非法利益他們明知這樣的合同會損害國家、集體或者第三人的利益而故意為之。

2.當事人之間有相互串通的行為

所謂互相串通,是指當事人雙方為了他們的非法目的互相配合或者共同實施了損害國家、集體或者第三人利益的行為。

3.雙方當事人惡意串通是為了獲得非法利益

這種非法利益可以有不同的表現,在本案中具體表現為,通過做低價,當事人可以少繳甚至不繳稅。

(二)惡意串通導致部分無效不影響整體合同的效力合同法中將惡意串通的合同分為兩類:一是惡意串通損害國家、集體利益的;二是惡意串通損害第三人利益。本案中的避稅行為屬於第一種,是對國家利益的損害。合同法中關於惡意串通合同的規定是對私法自治原則和合同自由原則的限制。惡意串通損害國家利益有違合同制度的初衷,即便是私法自治原則和合同自由原則也不能成為認定其無效的障礙。但是在本案中我們也看到,交易雙方的買賣行為本身是合法的,是當事人真實意思的合意,避稅條款認定無效后不影響合同其他條款的效力。即當事人雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效;其中的避稅條款是虛假的意思表示且侵害了國家利益,認定為無效,應判定按照當事人真實的意思表示進行交易。這樣的認定既符合《合同法》第56條:「合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效」的規定,又符合審判工作要兼顧社會效果的要求,民事審判實務中不僅要依法裁判,也要促進交易的安全和穩定,促進經濟發展。

為了二手房交易活動的健康和有序發展,僅僅依靠司法救濟這樣的事後手段顯然是不夠的。規範二手房買賣必須多管齊下,要加強立法和宣傳盡量完善相關的房屋轉讓稅收立法,縮小稅收的彈性空間,實現稅收法定。新的稅收政策出台後,稅務機關應及時加大宣傳力度,提高納稅人依法納稅遵從度。要建立有效的反避稅機制,在反避稅過程中形成有序的並能夠良性循環的反避稅系統。要合理界定二手房交易參考價格,增強對房價的指導。要採取有效措施,有效控制虛假交易合同銷售價,這是徵稅機關有效控制二手房交易過程中涉稅金額的重要一環。

【法律法規鏈接】

《合同法》

第五十二條有下列情形之一的,合同無效:

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十六條無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。

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