沒有錢只有房，「以房養老」的可能性有多大？

所謂以房養老，目前多指「住房反向抵押養老保險」，本質上是指將住房抵押與終身年金保險相結合的商業養老保險業務。從操作層面來說，就是老人將所擁有的房屋抵押給保險公司，仍繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。通俗點說，就是將老人的「死房子」變成了「活錢」，既能實現「居家養老」又能「增加養老收入」，一舉多得。然而，在以房養老的試水效果一直不太理想，箇中原因主要有5點。

一

自古以來，人根深蒂固的的養老觀念是「養兒防老」，子女具有贍養義務，老人去世后，房產由子女繼承。房產也是大部分家庭財富里佔比最高的資產，是老人奮鬥一生積攢下來的主要財富。老人如果選擇抵押房產，可能會引起家庭糾紛，或者面對社會非議，老人能否堅持選擇，值得商榷。因而，參加以房養老的人群中以無子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群體興趣寥寥。

二

房屋價值的波動是以房養老業務的主要風險。

房屋的價值是養老抵押貸款的關鍵，也是產品定價的核心影響因素。自從1998年福利房改革以來，房地產市場走向飛速發展的市場化之路，中間歷經國家多次宏觀調控，房價出現數次大幅波動。就當前階段而言，新一輪房地產調控大幕開啟，房價的未來漲跌如何，誰都說不好。如果抵押房屋價值下跌，下跌損失風險由保險公司承擔；如果房屋價值一直上漲，保險公司則面臨一定的道德風險——部分早期投保的老人可能會選擇退保，而後再重新購買「以房養老」產品，以獲取更多的養老金。

三

涉及房屋的產權政策、法律制度也是推動以房養老業務的障礙。

對於城市居民而言，住房有著70年土地使用許可權制，用來「以房養老」的房屋一般居住了幾十年，保險機構拿到此類住房面臨很大的政策風險——土地使用權到期之後，如何續期和處置，當前國內尚無明確規定。而對於真正有養老困難的農村老人來說，農村宅基地在法律上是嚴禁流轉的，其使用權是不能抵押的，可以說「以房養老」很難在農村走得通。另外，房屋還涉及稅收等法律制度，物業稅、遺產稅尚未出台，房產稅如何徵收也沒有明確。說到底，「以房養老」缺乏頂層設計，沒有配套政策，政府支持力度也有限。

四

以房養老還面臨貸款利率變化和被保險人的長壽風險。

一方面，抵押貸款一般要運作幾十年，貸款利率隨著經濟形勢、宏觀調控一直在波動，保險公司缺乏鎖定利率的工具和機制。另一方面，從1982年到2010年，男性平均壽命從66.28歲增長到72.38歲，女性則從69.27增長為77.37，分別增加6.1和8.1歲。人均壽命的增加，意味著出售「以房養老」產品的保險公司要支付更多的養老金，甚至有可能超過房屋的價值，這就進一步降低了開展業務的意願。

五

在以房養老業務的具體操作上也面臨諸多難題。

作為一款保險產品，合同條款複雜，一般老年人難以理解。同時，在業務流程中，包括房產登記變更、對房屋的價值評估、公正等環節，都需要中介機構的參與，並支付不菲的中介費用，這就提高了交易運營的成本，而提高的成本，最終還是由投保人買單。

綜合來看，目前無論是買方、還是賣房，對「以房養老」都不怎麼滿意。而要走出目前的困境，需要各方形成合力。

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