北京樓市調控再加力 房貸利率不打折

樓市調控再加力 房貸利率不打折

「五一」假期后，多家銀行調整房貸利率折扣。從5月1日起，北京市多家銀行以網簽時間為節點，5月1日及之後網簽的，首套房房貸執行基準利率，不再有任何折扣；二套房房貸執行基準利率的1.2倍。

對於房貸利率折扣越來越少，有人認為，這是一種「定向加息」。在業內專家看來，折扣少了並非加息，這是在前期調控政策之下，銀行根據市場變化、調整資產負債結構的結果，利率調整針對的是增量，以抑制「炒房」行為，對於存量房貸，居民的負擔沒有加重。

今年以來，全國首套房房貸平均利率折扣變化明顯，自1月份以來，居民首套房房貸實際利率已連續4個月上升。

「房貸利率折扣少了，這既受到各地出台房地產調控政策的影響，也有銀行自身業務調整的因素。」社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為。

去年以來，為抑制房價上漲過快，多地出台了差別化的房地產調控政策。

「一方面，銀行要配合各地出台的住房金融政策，抑制房價過快上漲；另一方面，住房按揭雖然風險較低，但並不是銀行較賺錢的業務。」曾剛分析，此前大多數銀行的房貸利率都是有折扣的，這無論與個人消費信貸還是企業貸款相比，銀行發放住房按揭貸款的收益率水平要低得多。

去年，不少銀行將住房按揭貸款作為貸款投放的「大頭」，不少銀行2016年新增貸款中超過一半都是住房按揭貸款，還有的住房按揭佔比超過六成。

現在，情況發生了變化。一季度，宏觀經濟數據亮點頻現。與此同時，貨幣市場利率中樞上行，導致銀行資金成本上升。

融360分析師李唯一認為，對於銀行來說，房貸業務回籠周期長，收益較低，房貸業務量過大將會降低銀行的資金回籠速度，加劇銀行現金鏈壓力。

「從負債端看，銀行成本上升，因此首套房房貸折扣越來越少也是銀行根據市場變化調整的結果。」曾剛說，尤其是對資金成本較高的小銀行來說，在當前市場利率之下，房貸折扣越多，其收益率也就越低。

銀行隨著市場的變化調整資產負債結構，這從一季度的數據中也能看出端倪。一季度，個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。與此同時，更多的信貸資金投向了企業。一季度，企業部門新增中長期貸款佔全部新增貸款的63.3%，較上年末大幅上升，提高了30個百分點。

資金成本上升，導致銀行需要尋求「更賺錢」的資產。因此，曾剛認為，今年銀行的資產負債結構會發生較大變化，這意味著房貸在其中的佔比會明顯下降。「如果成本上行，資產收益率不跟著上去，那麼銀行利潤就難以保證。」

利率作為宏觀調控的重要手段，能夠起到抑制房地產價格過快上漲的作用。從資金面來看，銀行成本上升，會影響房貸的價格，進而影響需求。由於各地住房金融政策及限購等政策相繼出台，從而給過去非理性的房地產市場「潑了盆冷水」。

「目前市場預期趨於平穩，購房需求可能有所下降。」曾剛認為，無論是資金面還是購房預期的變化，都會影響購房者的意願和交易量。目前看，在穩定預期上，前期房地產調控政策起到了明顯作用，此前購房者普遍預期房地產價格會較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。

有人擔心，房貸折扣少了、利率高了，會不會誤傷剛需？住房按揭利率折扣變少直接提高了購房成本。「目前來看，調整針對的是增量，對於存量房貸，居民的負擔沒有加重。」曾剛表示，從中長期看，房地產市場漲幅放緩，對於剛需購房者來說是好事，尤其是部分城市房價出現了小幅回調。總的來算，成本說不定不升反降。

從後期看，房貸利率在部分城市上調至基準利率的基礎上，仍有上浮的可能。曾剛認為，房貸利率是否會繼續上浮要看接下來市場利率的變化。「對於銀行來說，如果資金利率繼續走高，那麼房貸利率可能會繼續上漲。」李唯一預計，房貸利率繼續上調可能性較大，銀行會繼續收縮房貸業務、控制房貸增量，並在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點。但從總體來看，房地產調控一系列「退燒藥」已初見成效。（記者 陳果靜）