商住「接盤俠」的瘋狂一周

接盤俠的投資故事裡，結局無非就那麼兩個，要麼熬過冬天，等到下一次風口成為被羨慕的對象；要麼，就是被割了韭菜。

於是，害怕被割韭菜的購房者們還是決定把房子退了。

自3月26日北京商住限購政策出台以來，購買商住的購房者瞬間成了接盤俠，一周之內，商住項目被暫停網簽、已購房業主在一手房和二手房市場紛紛要求退房的案例層出不窮，不過最鬱悶的恐怕是正在交易過程中使用高槓桿買房的購房者。

「我們這有很多購房者聽說了商住限購的消息，有些人認為越限購越稀缺，於是加緊簽約，限購之前很多商住房的二手房價格還在提升，好像進入了最後的衝刺。」位於回龍觀上北鑫座附近的鏈家門店經理介紹說。

他舉例說，有些人為了搭上末班車，寧可先向其他機構貸款買房，然後再用已購的房源向銀行貸款還錢，沒想到限購政策禁止了銀行了對商住房貸款，這些購房者目前最為難過。

高槓桿「接盤俠」砸了自己的腳

張瀾（化名）夫婦就是這樣一個典型的案例，為了儘快固定居所，尚未達到北京市購房資格的他們加緊簽約了回龍觀上北鑫座的一套房源。

不過張瀾二人東拼西湊也不夠這套房源的首付款，於是從其他渠道進行了貸款，二人又聽說全款可以降低相關稅費，於是索性將剩餘的購房款全部貸款，其貸款額相當於總房款的80%。

他們二人計劃，全款買房后再把房子向銀行抵押，用銀行的低息貸款還上此前的高息借款，但商住限購政策一出，張瀾二人無法從銀行獲得貸款，這買房的事情突然變得複雜起來。

張瀾二人使用的借款包含了招商閃電貸、萬用金等消費貸、信用貸，這些貸款利息較高，而且還款期限一般為三年，這樣導致張瀾二人的短期還款壓力就比較大。

「類似這樣的案例最近很多，很多業主都不願意退房，也不想退回定金等費用，還要求購房人繳納違約款。」鏈家門店經理表示。

事實上，導致這些購房者出現「趕末班車」心理的原因之一，是商住限購政策出台前價格的不斷走高。

據了解，由東亞新華地產開發的上北鑫座，2011年開盤時的單價為17000元／平米上下，進入2017年之後，該小區成交價迅速抬升到30000元／平米以上，截至鏈家下架商住房源之前，最後一套成交的單價為38000元／平米，總價不到180萬元。

很多購房者擔心限購后在北京固定居所的難度更大，眼看著房價上漲，不得不搶在限購前下單。

「我奉勸各位近期有買房計劃的朋友，在合同中補上一條因政策限制導致違約的免責條款。」早在北京加碼限購之前，易居智庫研究總監嚴躍進就對購房者提出了預警，不幸的是很多人都被言中了。

商住項目最怕要求改規劃

相對於二手房市場上多為個人之間的違約案例，商住一手房的違約糾紛更集中，很多商住項目的購房者近期都在向開發商申請退房，一些業主甚至希望組織維權活動。

「我剛簽了一套119萬元的房源，就出台了商住限購政策，這是不可控因素，而且中介機構也都不賣商住房源，我以後想出售都很不方便，所以希望項目方給我退掉這套房。」房山某商住項目的一位業主表示，如果項目方不同意，自己就要面臨24萬元的違約金。

另外，有購買遠洋商住項目的業主表示，自己還未網簽就被限購限制，因此失去購買資格，但遠洋並未將其首付退還；另外有開發商曾承諾簽約1年後可無理由退款，並返還10%的利息，但最終能否兌現還待定。

另外，還有部分業主正選擇觀望，等著第一批退房人有了結果再做定奪，20%的違約金讓他們不得不謹慎對待這件事。

而商住項目面臨的還不止業主退房這一項煩惱，隨著商住限購政策的出台，北京市住建委對商住項目的檢查也隨之而來，29日，萬科天地等知名商住項目均被市住建委暫停了網簽。

市住建委表示，上述項目存在違規宣傳現象，這些項目在宣傳時稱，項目交房時有獨立衛生間和廚房，讓購房者認為商辦項目可以居住，改變了項目的性質，應當讓商辦房回歸本質屬性。

很多項目表示，商住限購政策中要求新建商辦類項目最小分割黨員不得低於500平米，但對已建成項目是否要更改規劃沒有規定，如果按照上海限購政策執行，就要更改、拆除具有生活、居住功能的規劃，比如廚房、衛生間等。

「開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，在新政的高壓下 ，違規傷改住的供應和需求同步封殺，商改住這個商不商、住不住的怪胎將告別北京市場，成為歷史。」北京市房地產中介協會會長李文傑表示。

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