長沙推萬套限價房保剛需 多地住房供給改革再深入

長沙推萬套限價房保「剛需」 多地住房供給體系改革再深入

本報記者 宋興國 北京報道

導讀

對於人口凈流入的熱點城市，為了通過住房制度的改革，使這些城市能留住年輕人和高端人才，應當建立多層次的產品體系，覆蓋不同收入家庭的不同層次住房需求。

9月12日，一則「推出萬套定向限價商品住房，部分住房的銷售價格僅為每平方米4950元」的新聞被熱烈的轉載和討論。

安居客顯示，長沙二手房均價已經超過9000元。在這一湖南省會城市，推出均價低於市場價的限價房，仍然撩動了很多人的心神。

目前，多地在進行房地產租賃市場改革，但是人的土地情結仍然讓很多人希望擁有屬於自己的房屋。而許多地區，也在針對這些「剛性需求」提供滿足。

近日，北京市住建委表示，截至8月底，北京保障房新開工4.9萬套，完成全年5萬套任務的99%；竣工7.1萬套，完成全年6萬套任務的118%。今後五年，將按照建設150萬套住房的要求，推進其中25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房的落地。

其中，25萬套共有產權住房的來歷，據北京市住保辦主任鄒勁松透露，由已經入市但尚未銷售的2.3萬套自住房和未來的20萬套自住房轉成。

指數研究院近期發布報告指出，北京共有產權住房戶型以中小套型為主，表明當前政策更多的是惠及剛需和無房群體的首套購房需求。此次共有產權住房政策是通過對原有自住房政策的升級，從商品化走向商品化與保障性並重，完善住房多層次供給體系，讓更多人「住有所居」。

隨著改革的深入，從公租房到租賃住房、再到共有產權住房、限價房等保障性政策住房和普通商品住房，多層次的住房供給體系，雛形已現。

多手段增加保障房供應

儘管北京仍然是住房政策創新最前沿的城市，但在各地積極探路房地產長效機制的背景下，帶有保障性質的政策性住房建設，開始從北京等一線城市向全國熱點城市擴散。

近日，長沙市住房保障服務局表示，長沙市日前正式面向中等偏下收入家庭推出定向限價商品住房，首批已（擬）開工20個項目，建設11682套，預計其中2702套住房年內即可上市供應。

據了解，長沙市推出的定向限價商品住房，以90平方米以下戶型為主，單套面積不高於120平方米，銷售價格由政府相關部門確定，低於同地段商品房。其不動產權屬證書上由主管部門特別註明「限價商品房」字樣，而購房人取得不動產權屬證書後，5年內不得轉讓所購住房。取得不動產權屬滿5年的，則可按普通商品住房進行正常交易。

這被認為是長沙方面在房地產風險管控的「未雨綢繆」。國家統計局公布的70個大中城市新建住宅價格指數顯示，長沙7月同比上漲17.9%，在70個大中城市中排名前列。

不僅是北京和長沙。近期，多地發布了與保障房建設的相關計劃。

武漢市2017年度全市國有建設用地供應計劃顯示，2017年住宅用地供應規模為18800畝，其中保障性安居工程和其他還建項目供地規模預測為1890畝。

而在《廣東省新型城鎮化規劃（2016-2020）》中，廣東省則提出要探索將存量房轉為保障房和棚戶區改造安置房。建立「以需定建」的住房保障供應模式，按照需求逐步增加保障性住房供應量。

此外，也有部分城市採用了強制配比的方式，推進保障房建設。

南京在8月發布的《南京市住房租賃試點工作方案》中明確，出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時，將配建5%保障性住房（含租賃性住房）納入出讓合同條款。

《深圳市住房租賃試點工作方案》（徵求意見稿）則提出，自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應按不低於規劃建築面積20%的比例建設自持租賃住房，自持年限為70年。

易居研究院研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者指出，共有產權住房等保障房，主要針對有購房需求，卻又難以承擔城市商品房高房價的「夾心」層居民。而租賃住房，則主要針對更低層次、支付能力更弱的需求群體。

多層次住房體系待建立

實際上，不僅是保障性住房，過去的數月間，在中央層面的密集推動下，地方政府對於完善多層次住房體系的嘗試層出不窮。其中，又以地方政府對租賃市場的扶持政策力度最為空前。

據統計，截至8月底，九部委公布的12個住房租賃市場試點城市，已有11個城市陸續公布了住房租賃扶持政策，廣州、南京明確提出「租購同權」。而另外一些非試點城市，如北京、上海、煙台等，也在近期出台租房可落戶、探索建立「租購同權」制度等措施。

其中，北京公布了《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知（徵求意見稿）》，首次出台了細化承租人權益的相關規定。

在住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌看來，包括租賃住房、保障房、商品房等，對於人口凈流入的熱點城市，為了通過住房制度的改革，使這些城市能留住年輕人和高端人才，應當建立多層次的產品體系，覆蓋不同收入家庭的不同層次住房需求。

而在房企人士看來，住房制度改革可以邁向更加市場化的方向。

新城集團高級副總裁歐陽捷告訴21世紀經濟報道記者，他認為理想的住房制度，應該由高端商品房、普通商品房、租賃住房和公租房組成。其中，高端商品房沒有價格和政策限制，但供應量相對最少；普通商品房則面向廣大剛需群體，且通過各種政策限制其交易資質和價格，核心在於防止炒房導致的房價過快上漲；最後則是滿足年輕人、購買力較弱家庭的租賃住房和滿足最困難群體的公租房或租房補貼政策。

他認為，共有產權住房可以作為政策性保障住房向普通商品房的過渡，但在北京現有的政策條件和市場環境下，為了儘可能發揮共有產權住房的居住屬性，防止傷害居民購買積極性，應當由政府在產權比例分配中佔到大頭。

不過，也有房地產行業人士向21世紀經濟報道指出，在住房制度發生根本性變化的同時，新老政策的銜接和轉變，涉及不同性質住房的轉化問題，與居民的實際利益息息相關，需要特別謹慎對待。

（編輯：陳潔，如有建議意見請聯繫：[email protected]，[email protected]）