二手房過戶了居然還有大陷阱！ 一不小心就損失幾十萬！

365購房置業小課堂開課啦！

今天小5妹作為樓市小老師

將給大家帶來新課

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叮鈴鈴~下面開始上課

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不少人都在買房租房的環節中遇到了麻煩事，有人是買了二手房，但是原租客不肯搬走；有人是遇到了不講理的房客，不僅拖欠水電費，反而將房東告上了法庭。除此之外，老伴兒去世了，老太太想把房子留給大女兒可行嗎？

房子過戶了 原租客卻不願意搬走

3月5日上午，孫女士滿臉愁容地告訴律師，去年她買了一套二手房，各項手續都辦好了，但原房主是將房子出租的，目前租客拒絕搬出。按照買賣雙方簽訂的協議，如果房子逾期未交回，原房主應該付違約金。「這筆違約金我能不能要得到？」

孫女士說，當時她買這套房子時，租客是住在房子里的。當時原房主承諾，買賣雙方可以正常辦理過戶，至於租客，在交房前他會讓租客搬走。不但如此，原房主與孫女士簽訂的協議中還註明，如果房子逾期一個月不交，原房主應付不超過房款10%的違約金。前段時間，原房主要求租客搬走，但租客拒不搬走，並揚言「你去法院告我吧」。

目前原房主已經將這名租客告上了法院。現在孫女士一方面盼著這名租客儘快搬走，另一方面則想根據她與原房主的約定，向原房主要違約金，這套房子的賣價是200多萬，按照雙方簽訂的協議，目前房子已經逾期一個多月未交付，孫女士應該得到不超過20多萬元的違約金。「我能不能要到這筆錢？違約金我能拿到多少？」孫女士心裡沒底。

對此，江蘇荊瀾德律師事務所李博琳律師告訴孫女士，按照雙方的約定，孫女士顯然是可以向原房主主張違約金的。至於違約金多少，雙方的約定不是太具體，如果雙方協商達不成一致，孫女士可以向法院提起訴訟，法院會根據孫女士的實際損失來確定。目前來看，實際損失顯然是遠小於20萬元的。所以雙方最好協商解決此事。

平時，我們在買賣二手房的時候一定要注意，二手房交易陷阱特別多，一不小心就會中招！

老伴去世 她想將房子留給大女兒

胡老太太說，前幾年她老伴去世，留下了一套房產，房子雖然不到100平方米，但因為地段好，目前房子總價超過400萬。老兩口有兩個女兒，大女兒一家生活條件一般，二女兒的經濟條件則優越一些。

胡老太太有一個想法，等她百年之後，她想把這套房子留給大女兒。不過，她也不是一點也不留給小女兒，她可以貼補小女兒一些錢，作為補償。不過老兩口都是工薪階層，手上也沒有多少錢，「再說，前些年小女兒買房子，從我們老兩口手裡也拿走了幾萬塊錢，那時候的幾萬塊還是挺值錢的，她買的房子也升值了好幾倍，實際上也是賺到了。」

前一陣子，胡老太太把自己的想法告訴了小女兒，但小女兒有些不樂意。

對此，江蘇荊瀾德律師事務所李博琳律師表示，胡老太太的想法可以理解，也是可以實現的。

她建議胡老太太立遺囑，將老太太名下的財產指定由大女兒來繼承。比如，胡老太太的老伴去世后，胡老太太享有房產一半的繼承權，另外的一半由她和兩個女兒均分。也就是說，胡老太太的小女兒佔有房產六分之一的份額。

李博琳建議胡老太太可以立遺囑，由大女兒一個人繼承胡老太太名下的房產份額。

李博琳還建議，可請相關機構評估房產的現有價值，然後給小女兒相應的現金補償，之後將房產過戶到大女兒名下。

不過，這需要胡老太太與小女兒協商，如果小女兒不同意，現金補償這條路是行不通的。

《繼承法》規定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、兒媳、女婿。

繼承第一順序：配偶、子女、父母。繼承第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

房產繼承是不需要交稅的（包括契稅、增值稅和個稅等）。但是有兩個條件：

一是繼承應當在被繼承人死亡后才能發生；

二是繼承遺產的應當是被繼承人的法定繼承人。

叮鈴鈴~今天的課就上到這裡啦！

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