上海新房預售價審批或將放寬？這些項目有望入市

自7月18日後，上海幾無商品住房項目取得預售許可證，也無項目以搖號形式開盤，新房銷售市場幾乎陷入休眠狀態。而整個8月也不容樂觀。相關數據顯示，上海8月份預計僅有13個項目入市開盤，基本集中在外郊環附近，且部分熱門項目最終是否能夠取得預售許可證仍存變數。

監管政策的密集出台，令原本已經降溫的市場幾乎陷入休眠。上海市住建委官網顯示，7月18日至今，上海已連續近三周沒有新房獲得住宅預售證。

在價格審批、預售證發放等政策的管控之下，今年上海新房供應量同比縮水明顯。今年7月的市場成交量，即便與往年相比，也處於低位水平，創造了2011年以來同期的成交量最低紀錄，相較2015、2016年同期更是出現了接近腰斬的局面。

據媒體報道，滬上多個樓盤發現積極申請預售許可證，另有部分項目銷售低調，看房需要驗資排號，抱有惜售情緒，對於下半年預售許可證申請計劃，也顯得相對保守。據樓盤銷售人員透露，近期上海市中心城區單價10萬元以上的商品住宅，預售證基本沒有希望通過，單價5萬元以上的項目也在排隊等候預售證。

目前上海預售商品住宅的價格審批須經兩道手續，區政府相關部門審批通過後，還須上報市級主管單位把關。本次北京新房預售價審批放寬，對於市場行情相似的上海市場，可謂有著重大的引領和借鑒意義。

上海買房搖號實施機構確定

明確新政操作規範

7月18日，上海頒布商品住房銷售公證搖號實施細則，要求所有項目開盤前必須公示房源及客戶名單，並向公證機構申請選購房屋搖號排序公證。隨後，上海市住建委再發通知，要求新房銷售實行「一價清」，不得將車位等與新房捆綁銷售。在無新項目開盤的情況下，上海至今尚未有住宅新盤以公證搖號的方式開盤。

據開發商透露，上海多區公證機構目前尚未提供新房開盤公證服務，暫時無法受理新房公證搖號，需要等具體的公證搖號細則出來才能辦理。

8月3日，上海市公證協會最新發布《辦理商品住房項目銷售搖號排序現場監督公證的指導意見》，明確公證機構為商品住房銷售搖號提供服務初期階段，該項工作將由東方公證處負責實施，為新房預售新政確立了操作規範，奠定了制度基礎，同時也意味著未來上海的新房供應將逐步打開。

嚴躍進：北京預售證審批放寬將啟發上海

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：從北京此類住房項目來看，由於本身定位高端，對於此類項目的預售證發放實際上會有新的放鬆的做法。此前管控和穩定房價有關，而近期對於此類房源放鬆，本質上是對於具體項目進行了具體的政策對待，有助於釋放更多房源。但預計其他普通住房來說政策放寬的可能性依然是不大的。

對於未來的住房項目而言，銷售心理方面的壓力會減少，本次行為表面政府是願意批複此類產品的。所以從這個角度看，適當會強化房企銷售的定價姿態。類似產品受產品結構的影響，若價格有所上升，也符合預期，後續關鍵在價格管控中會嚴查各類違規亂收費現象等內容。

從新房預售價格突然上升來看，周邊二手房或也會調高定價的水平，會有一定的暗示效應。所以後續對於周邊二手房的價格也是需要管制。兩者之間有一定的制衡效果，如果二手房價格太高，那麼新房價格也會體現其優勢。

從這三個項目的特殊性來看，實際上還是體現為高端物業的銷售領域，但很難說是豪宅項目，最多要定義為高端項目。高端項目入市或抓住了當前一波需求，即認房又認貸等政策下，部分換房需求的釋放停滯了一段時間，到下半年預計又會積極釋放。

類似情況或許在上海市場也會有啟發，進而會使得此類城市對於高端項目的預售證發放會有適當放寬的可能。這和政策本身的導向沒有違背，也主要是針對具體樓盤採取了具體的政策內容。

這些項目或將在下半年入市