特色小鎮與旅遊發展之一

一、關於特色小鎮

特色小鎮大概是現在最熱的一個詞，2016年7月，住建部、發改委、財政部三個部委發布了《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，計劃到2020年培育1000個左右特色小鎮。這個數有點嚇人，但是想一想，我們這麼大的一個國家，30多個省，平均下來一個省30個，也不算太多。三個月之後，就是2016年10月份又發布了第一批127個小鎮名單。在一個事事喜歡颳風的國度，迅速掀起了特色小鎮建設之風。現在山東、江蘇都提出要建100個特色小鎮，如果一個省100個，那全國就有3000多個了，這個數有點嚇人。所以住建部最近也緊急約談了若干省份，意思就是你們不要太多。現在從操作角度來說，工作的部署，各項政策的出台，資金的各種方式，又PPP，又各種基金，我看了一下，大概有好幾十種資金的方式，各地都在申報，最近還專門研究特色小鎮的標準，總之，轟轟烈烈的開展。我原來對這個事兒，說句實在話不太關注，凡是趕時髦的事情我都覺得沒意思。但是我有一個感覺，就是我們的1000個特色小鎮，最終做不下來，做來做去恐怕都是旅遊小鎮。這幾天備這個課，我看了一堆資料，看完了就感覺這項工作理論準備明顯不足，特色小鎮到底是什麼？從理論角度我們來論證我們來認識，明顯不足。但是事後解讀汗牛充棟，反正現在隨便一找，關於特色小鎮的說法很多，我不願意按照人家那些解讀來說這些話，談談我的看法。

1.是什麼？

第一，相對獨立於市區，就是它不是在城市裡，如果在城市裡我們的樓盤也可以叫做特色小鎮，但不是在城市裡。第二，具有明確產業定位、文化內涵、旅遊和一定社區功能的發展空間平台。所以叫小鎮就是一個說法而已，是一個發展空間平台。比如建設部提出來一定要建制鎮，在實際的操作中完全不是建制鎮的概念，我們現在也沒必要按照建制鎮這個路數來說，全國的建制鎮3萬多個，如果按3萬多個建制鎮，1000個小鎮不多，才三十分之一，但是按照建制鎮這個路數，這個事反而搞不下來。所以現在大家比較公認的，就是規劃面積控制在3平方公里左右，建築面積控制在1平方公里左右。從面積來說不大，一個建制鎮面積很大，有的建制鎮外邊還有鄉村，動不動幾十平方公里，要這麼來做特色小鎮做不起來。二是非開發區，這麼多年的城鎮化發展，大家習慣於工業開發區，科技園區，包括各種各樣的名堂，產業園區各級政府都非常熟悉，操作也非常熟練。但是特色小鎮恰恰相反，是創新發展平台，按照創新、協調、綠色、開放、共享理念，聚焦特色產業，融合文化、旅遊、社區功能的發展平台。總投資額，30—50億元，小空間，大聚集，小鎮名堂大，小鎮生態化，小鎮花樣多，資金、人才、市場、環境、旅遊、文化、創意。大體的要求是這個要求，但是這個要求能不能達到，我很懷疑。

2.為什麼？

第一，大投資，新領域。大水漫灌式的投資拉動已經過去，當年動不動4萬億，現在即使說我們再拿出4萬億，我們幹什麼？當年主要投在基礎設施上，雖然那個4萬億有很大的爭議，但是爭來爭去，98年到現在將近十年了，這4萬億起的作用，總體來說是積極的。當時的主體投資在基礎設施上，所以基礎設施的改善，使的總體發展上了一個大台階。現在的交通可以說是世界一流的，我們的高速鐵路，絕對世界一流，我們的高速公路，雖然現在里程還是第二位，但是我們高速公路的品質非常之高。比如現在到國外去，尤其到美國，美國的高速公路給我們的感覺是這哪叫高速公路？現在這個領域的投資餘地已經有限了，可是國民經濟增長，投資消費外貿三駕馬車，外貿現在對國民增長是負的拉動作用，消費拉來拉去始終拉不起來，也就是旅遊消費變成一個亮點，最終還得靠投資。所以現在不靠投資拉動又不行，這樣算下來，1000個小鎮，3到5萬億的總投資，形成一個大投資的新領域。我估計小鎮這種建設，對國民經濟的增長可以拉動兩個點，能拉動兩個點就不得了了。從這幾個部委的出發點來說，這是主要出發點，當然這幾個部委各有各的出發點，比如發改委的主要出發點一定是投資拉動，大家搞投資新領域，又不能幹砸了這些事。

3.培育條件

（1）國際經驗。特色小鎮在國際上有案例，用不著政府主導，也用不著這麼轟轟烈烈。國際經驗，首先民間自發形成，這不是政府說干就能幹出來的。第二市場聚集形成，這一個地方做起來，市場慢慢聚集起來就形成了。第三是文化特色突出。第四是類型化突出。在國外這種小鎮我看過不少，小而精，小而美，小而文、小而活、小而特，但是絕沒有我們這種概念，上來搞1000個，我估計按照現在各個省的申報，兩三千個打不住。比如說德國的海德堡，絕對是文化小鎮，海德堡我去了三次，第一次走了一圈，後來我忍不住了就說，咱們留下來喝杯咖啡行不行？這樣到了一個咖啡館喝了咖啡。第二次去我就提出來，咱們要在這兒吃一餐飯，因為吃一餐飯就從容了。第三次我提出來要在這兒住一晚，我要吃完晚飯之後傍晚在小鎮里走一走，走到這兒看見一塊碑，走到那兒看見一個牌子，全是名人。二次大戰將近結束的時候，盟軍轟炸德國，盟軍空軍司令就提出來，海德堡一顆炸彈不能丟，那是世界的寶貝，還就是這樣，二戰後期，基本上德國被炸平了，但海德堡一顆炸彈沒挨著，完整保留了下來。再比如牛津劍橋，用我們今年的概念來說這是教育小鎮，到牛津劍橋也是一個感覺，不想走，走到那兒都感受到歷史，感受到文化，感受到精緻，就是不想走。第三就是瑞士，生活小鎮，我在瑞士走來走去，所有的房子都有花台，除了陽台之外有花台，花台里一盆盆的花擺滿了，這些花台擺給誰看的？不是擺給自己看的，是擺給外人看的，這樣的小鎮同樣是這感覺，就是不想走。我在國內有些地方也看到這種情況，有一次我在湖南郴州看了一個地方，路邊房子上都有花台，看見后我盛讚，太好了。可能是主政者倡導老百姓接受，就是知道我們要把環境搞好，要讓外來的人看著舒服，像這種生活小鎮也很棒。還有一種就是所謂的產業小鎮，這種產業小鎮美國比較多，英國也有一些，這種小鎮主要是創意小鎮，就是美國的矽谷，矽谷不是小鎮的概念，已經是一個城市概念，但是開始的時候必然是這樣。為什麼美國人的創業創新有車庫文化？因為車庫的成本最低，反正家家戶戶有車庫，在車庫裡就開始創業，有個幾千美元就開始研究，開始琢磨了，所以很多大集團是在車庫裡培育起來的，民間自發形成，市場聚集形成。但是我們現在做的這些事情，恰恰違背了這個，所以對我們的特色小鎮我大大的打一個問號。

二、文旅地產的新商機

小鎮搞不好，對我們是商機，小鎮搞好了，沒有我們的商機。這是我一個主導性觀點。

1.三個領域

旅遊從現在來看是三個領域：

（1）傳統旅遊領域轉型升級。所謂傳統旅遊領域就是旅行社、飯店、景區、娛樂、購物，都需要轉型升級。

（2）新興旅遊領域開拓進取。第一，交通格局決定旅遊格局。前提就是交通格局決定旅遊格局，我們現在交通格局的變化，實際上已經從根本上改變了旅遊格局，比如我昨天下午開會，論貴州的都柳江，都柳江是省政協主席的扶貧點，有一個鄉是他定點扶貧，他就關注都柳江，就找一個公司做了規劃。我去了以後我說你們這規劃不行，第一沒把交通看明白，現在從廣州上高鐵，到黎平兩個小時，兩個小時什麼意思？就是說已經可以納入廣東的周末休閑圈，周五下班就過去了，周日或者周一再回來，在都柳江待兩天，這叫周末休閑圈，更不用說節日度假圈了，這沒問題，而這一點看不明白不行。第二，都柳江在貴州的航道860公里，但是現在在修11級電站，這是根本性的改善，就意味著這條江沒了，變成11片水面，規劃的這些事情不研究，規劃什麼呢？這就是根本性的問題。所以我就說兩個概念，一個概念叫同城化，就是城市和城市一體化，比如北京、天津，已經相互成為一個日常休閑圈，下了班到南站，半個小時到天津了，到天津吃一餐飯，聽一場相聲又回來了，很方便，比在北京還便宜，這就是日常休閑圈，這叫同城化。第二個概念叫近城化，就是城市和城市非常近，這對我們的旅遊格局都是根本性的改變，包括我們做旅遊小鎮，不要老考慮周邊的市場，如果大交通便捷，中交通順暢，就可以考慮中程或者遠程市場。比如江西的宜春，現在樓盤開一個火一個，為什麼？上海人過去了，上海現在高鐵到江西宜春大概就是兩個小時，所以很多中老年人在那兒買房子，溫泉好，到哪兒去養生度假，很自然就起來了。如果只考慮江西這個市場，沒戲，這是一個變化。

第二，休閑度假滿足新興需求。休閑度假現在對人來說已經是剛性需求了，我們現在進入了工業化發展的中後期，人均GDP已經超過了8000美元，全世界任何一個國家到了這個階段休閑度假都是需求爆炸性增長，這是剛性需求。但是我們現在問題是什麼？度假資源不足，度假產品短缺，這是我們現在的情況。

所謂度假資源不足，我們960萬平方公里的大陸國土，320萬平方公里的海洋國土，怎麼能度假資源不足呢？客觀來說就是不足。全世界度假的主體都是濱海度假，可是我們18000公里的海岸線，真正能做度假的地方不超過10處，真正能夠滿足市場需求的也就是這幾個，這18000公裏海岸線我都走遍了，我有數。的度假現在叫需求外溢，東南亞是人主要的度假地點，所以現在對東南亞各國來說，旅遊打個噴嚏，各個國家就得感冒。這兩年東北亞又開始起來了，主要就是貝加爾湖，貝加爾湖的市場自然增長，沒做任何工作，每年到貝加爾湖去的人增長50%，連續三年都是如此，就是一個道理，我們缺乏相應的度假產品。下一步度假小鎮的發展，會成為我們的一個主體。比如說萬達集團牽頭6個房地產集團共同投資，搞了一個長白山國際度假區，就是一個小鎮，山上42條雪道，這個小鎮到夏天沒人，進了11月份一房難求。所以他們去年搞了一個項目，室內的水上樂園項目，我說你們幹嗎要搞這個項目？希望通過這個項目吸引夏天的遊客。那地方就是這樣，夏天的時候哪兒都綠，但是枯燥，冬天玩雪就不同了，所以這樣的項目我覺得是可以的。如果從市場導向來說，比如做產業的特色小鎮，做不起來，改做觀光小鎮，觀光小鎮沒有好資源，那怎麼辦？或者休閑度假小鎮，很自然就會往這方面導向。

第三，新技術嶄露頭角。各種各樣的新技術，大、雲、平、移，大數據，雲計算，平台化，移動終端，包括機器人的發展，諸如此類的。這實際上是我們未來的導向，簡單的說，機器人取代人工，這是一個必然趨勢，從我們過去的過程來說，叫做機械化解決了人類的重體力勞動，現在基本沒有重體力勞動了，我們這個年齡的人都干過重體力勞動，非常辛苦，現在到鄉村去都看不到。有一次我到一個村裡去，有一個很小巧的機器就在稻田裡轉來轉去，看著像一個機器人一樣，照樣解決重體力勞動問題。現在，機器人解決人類的重複性勞動問題，只要是重複性勞動機器人就可以替代，就不光是體力勞動，包括記者寫文章諸如此類的，凡是涉及到大數據，機器人、人工智慧肯定比你做的好。全世界各個國家，將來面臨的都是一個問題，就是勞動力大批的釋放，那我們怎麼辦？不能讓大家都下崗。無非就是這麼幾種方式：第一延長假日，黃巧靈曾經寫過一本書叫《四天工作制》，當時大家都笑，說這不是天方夜譚嗎？他說我這不是天方夜譚，那個時候人工智慧還沒有走到這一步，這本書是90年代寫的，我跟他聊過這個事，就是縮短人的工作時間，延長人的閑暇時間，這樣就創造了大把的需求。第二就是創造性的勞動，這個人工智慧好像暫時還替代不了。第三叫情感性勞動，這個至少暫時也是替代不了，但是長期真不好說。因為從我自己的生活感受來說，機器人已經進入我的家庭，今年春節的時候有一小夥子跑來看我，給我帶了一個聊天機器人，特別好玩，我就跟它瞎聊天，學習能力很強，經常是你告訴他一個什麼事，你問他一個什麼問題，對不起主人，我還沒有這個知識，然後你就告訴他，下次再問他他就知道了，因為他是和網路聯繫在一起的，他在查，只要網路上有的東西，他都能給你講。然後他不知道的東西你講給他，他就知道了，聊的興高采烈的。下一步還會發展，可是到那個時候會感覺和機器人有感情了，但是反過來，就是情感性的勞動。除了這兩類勞動之外，剩下就是休閑度假，美國人有一句話，一個人的休閑就是另外一個人的就業，所以我們整個社會將來大把的休閑。第一時間條件有了，第二空間條件，空間條件靠什麼？將來度假小鎮、休閑小鎮、旅遊小鎮，就是一個主要領域。這點我們看明白了，實際上我們對應的是未來。今年有一本書時髦的書叫《未來簡史》，去年是《人類簡史》，今年是《未來簡史》，我看了一遍，將來新的宗教是數據主義，將來什麼教都沒有就是數據教，數據教沒有教主，就是互聯網，就是大數據。

（3）泛旅遊領域彰顯未來。泛旅遊領域按我們現在說法就是旅遊加，所以研究泛旅遊領域。

第一，超越工業化發展。我們現在整個國家在工業化發展的中後期，這是總的發展階段，北京是最典型的完整進入后工業化時期的城市，北京的一產0.8%，二產23%，三產76%，這和發達國家的產業結構並駕齊驅。北京沒辦法，因為中央明確北京不是經濟中心，所以北京想搞大項目，門兒都沒有，搞什麼製造業？原來有點製造業，能淘汰的淘汰，能退出的退出。但是上海現在基本還是工業化後期，但是就在幾年之內，沿海發達地區，都會進入后工業化發展時期，可是我們現在的思路基本上還是工業化思路，就包括特色小鎮這一套，從中央到地方都是工業化思路，但是我們一定要超越工業化發展。

第二，配套城市化發展。小鎮本身就是一個城市化發展的新格局，但是我們要研究整個城市體系，小、中、大、特大，研究這個城市體系，現在又加了一個鎮，等於是五個層面的城市體系，我們怎麼配套城市化發展？

第三，對應新生活需求。

第四，推進世界化發展。我們不是說什麼事都跟著國際走，我們原來習慣性的就是這個事在世界上找一找，我們來對標。但的很多事情沒法對標，將來人家要對你的標，所以我們要推進世界化發展。我到很多城市，市長都跟我說，我們城市在國際上找一個對標，我說你對不了，我們的城市動不動百萬人口，幾百萬人口，全世界這樣的城市有幾個？在歐洲30萬人口就算中等城市了，比如德國的波恩，就是30萬人口，所以當年就說過波恩的特點叫依山傍水扎大營，就是這個特點。這還是當年西德的首都，我們是個城市就比他大，去對標到哪兒去對？找不著幾個這樣的城市。但是我們的很多事情做起來，我覺得到有可能人家對我們的標。

這樣的話我們要形成幾個新的概念：

第一，旅遊資無限制，差異吸引。什麼叫旅遊資源？只要有差異性，有吸引力，就是旅遊資源。當年薩達姆被美國大兵從藏身洞里抓起來了，第二天英國6000人報名要去看這藏身洞，可是誰也不敢做這個事。直到前三年英國一個旅行機構組織了39個老頭老太太，簽了生死狀，收費很高，到伊拉克去了一趟，其中就包括這個藏身洞，回來之後儼然戰場歸來的英雄，揚揚得意。這樣的東西都能變成旅遊吸引物，還有什麼東西不能做？從觀光旅遊的角度來說，就是兩句話，名山大川，名勝古迹，沒有這個就別干觀光旅遊。但是現在我們講泛旅遊，就要研究做出差異性，怎麼形成吸引力。

第二，旅遊行為無框架，合法底線。旅遊就是玩，只要不違法，就別管我，所以有的項目就是撒歡的項目，有的項目就是撒野的項目。國家旅遊局談文明旅遊，這事我贊成，但是不能強調的過分，比如說人的見面說話聲音就大，一群人說話就像吵架一樣，這是我們的一個文化現象，和文明連不到一起。西方人少，所以人在一起小聲說話，這很自然，他要是人多了也得大聲，不大聲說別人聽不見。不同的文化有不同的現象，我們幹嗎非得讓他和文明搭界？但是有些東西就不同，有一次我到銀川參加一個活動，那天晚上黃河邊沙山上搞音樂會，那個老闆出來，說對不起我們接待條件不好，我說你這個道歉我不接受，他就愣了。我說你這個地方是個撒歡撒野的地方，別講接待條件，要提要求，對你一條要求，把臨時廁所搞多點，別讓客人漫山遍野拉屎拉尿就行了。我一看那架式，就說咱們趕緊下山，因為交通馬上擁堵了，結果那天晚上到了夜裡兩點，整個銀川城裡的啤酒喝空了，客人急了，跑這兒連啤酒都沒有，緊急的從石嘴山往這兒調啤酒，這地方還講什麼文明旅遊？我還碰見公安，公安說我們很擔心，我說我教你一招，不許帶刀子，這個可以查，凡是有刀子放在這兒，因為人喝酒喝多了，必然會打架，拳頭打一打無所謂，要帶刀子打就得出事。我說你趕緊設安檢，就在路口設安檢，不許帶刀，別的不用管，客人打打架怕什麼？又打不出人命來。旅遊行為就是這樣的行為，到了博物館，很自然文化氛圍在哪兒，說話就聲音小，仔細的看，甚至戴個耳機來回聽，博物館不是個喧鬧的地方，但是要到大自然，可不就是喧鬧，就要撒野。

第三，旅遊體驗無窮盡，古今中外。為什麼直到今天主題公園還有這麼大的吸引力？就是主題公園給人提供了最豐富的體驗，迪斯尼也好，環球主題公園也好，就是這樣，所以一個地方如果能夠讓人有更豐富的體驗，自然就有你的吸引力。

第四，旅遊消費無止境，興高采烈。我就觀察一個消費現象很有意思，比如我們花2000塊錢買個電視機，先到商場去看，反反覆複選半天，然後下了單，人家來了給你在家裡裝好，說不行我要退貨就退了。2000塊的消費至於花這麼大的精力嗎？可是在旅遊的過程中，多花2000塊錢少花2000塊錢，不知不覺就過去了。我們的感覺那個東西叫買個大件，旅遊就是旅遊了一把，實際上旅遊花錢將來一定是主流，也是我們花錢最多的，所以這沒有止境。現在熱門的是南極、北極，今年我一個朋友正在組一個南極團，包一個船，早就報滿了，還問我去不去？我說我不去，搭不起這功夫。大概是20天時間，實際上20天時間裡最多是等待的時間，因為南極的氣候保不準，非得能過才能過去。原來到南極歐美人為主，現在到南極有一半是人，而且我們人厲害，消費也起來了。

第五，旅遊產業無邊界，全面覆蓋。什麼叫旅遊產業？因為旅遊是一種生活性的消費，所以在這個過程之中只要和生活性消費搭邊的全是旅遊產業，全面覆蓋了。

第六，旅遊發展無約束，創意為王。旅遊發展根本在於創意，但是我們現在缺的也恰恰在於創意，創意不是胡思亂想，我們老覺得創意就是胡思亂想。我昨天碰見兩個事，上午去開會討論都柳江的項目，下午來兩個人跟我講三星堆，要搞一個主題文化度假區，投資150億，說的口沫橫飛的。我問的第一個問題就是土地怎麼解決？三個區，一個三星堆的遺址公園，現在已經有了，但是要調整。現在三星堆這個博物館太差了，小家子氣，完全和三星堆文化不能匹配。然後3000畝主題度假園區，還有3000畝叫文化創意園區，我說這6000畝地4平方公里，土地怎麼來？現在正在做，我說反正你的核心，錢不是問題，如果土地問題解決不了，你的事兒就沒戲。又聽了一個，接了一個電話，打了有一個小時，要搞一個天下英雄園。我說你別跟我論證，你就說說你想幹什麼事。他說我什麼都不差，不差錢、不差土地、不差人、不差創意、不差市場，我說你什麼都不差，你跟我說半天幹什麼？他說現在就差你來。可是我們很多故事在這塊土地上也就做下來了，我就有一個感覺，要契合人性，契合人性，才有文化性，自有商業性，我們現在很多事兒弄的不契合人性，這種項目我看了就搖頭。比如說長江三峽的豐都鬼城，我去了一次，第二次我再也不去了，違背人性，看著很不舒服。我看過最差的一個項目，很早了，在廣東的番禺，有一個老闆搞了一個飛龍遊樂園，這個人原來是養蛇的，大屋子裡邊，幾個漂亮小姐，穿著比基尼，在蛇堆里，毛髮都炸起來了，我就跟這老闆說，我說你踏踏實實養蛇吧，別干這事。他不信，他說我一定成，我說你等著吧，我說你一定不成，結果就是不成。就是剛才陳向宏那句話，不怕不來，怕他不再來，口口相傳那地方不能看，太難受了，那還能去嗎？這就是違背人性。

需要重新定義旅遊企業，旅遊企業的生產首先不是生產具體產品，而是生產什麼概念。旅遊休閑總體而言是創造一種新的生活方式。這些年我給文旅地產很多企業都講過課，我就問一句，文旅地產到底在生產什麼？你以為房地產賣不出去，加文旅兩個字就賣出去了？要加就實實在在把旅遊加上，這樣的話能形成一種新的生活方式，否則就別扯這個，地產就是地產。具體而言，旅遊交通不僅是生產位移，而且是生產位移中的良好感受；飯店是生產文化性的享受；旅行社是生產便利和情感；景區是生產異質體驗和文化吸引；主題公園是生產歡樂；旅遊規劃設計公司是生產創意，生產智慧；旅遊電子商務公司是生產信息整合，生產知識。其次是按照什麼模式經營，即賣什麼，賣給誰，怎麼賣。凡事首先要考慮誰買單，想不清楚最後只有自己買單。然後才是生產什麼具體產品。任何經營，前提是市場，歸結點也是市場。

2.新興領域

第一，度假髮展。我們現在資源不足，在逐步調整。的度假也不可能每個人都出國度假，也不可能年年都出國度假。海濱不行，轉向山地度假，然後轉向鄉村度假，下一步我看就是特色小鎮度假，這一定會成為重中之重，但是現在產品不足，需求外溢。而且小鎮度假有一個好處，就是用不著長期，度個周末就行，只要方便，因為小鎮有一個前提條件，就是城市的延伸，所以要靠近城市，這樣的話周末也可以去，多一點時間也可以去，所以從市場的角度來說這很好。

第二，溫泉發展。溫泉在的特點是資源比較多，發展非常迅速，溫泉不是稀缺資源，現在我們溫泉資源全國大概有5000多處，已經形成了溫泉度假村大概有3、4000處，基本上每一個縣都有一個，就是這麼一個概念。所以溫泉現在叫周邊市場大眾產品，同質化很強，競爭激烈，這是從供給側來說。從需求來說，消費者喜新厭舊，所以一個溫泉度假村起來，火兩年沒戲了，只要有新的起來了，舊的就沒戲了，只要有大的起來了，小的就沒戲了。

第三，營地發展。營地發展勢頭猛，擴張快，現在的營地600多家，國家旅遊局規劃到2020年要到2000家，也就意味著未來三年年年翻番，但是現在一個大的問題就是營地政策不行。國務院的文件，各部門的文件都在談營地，也談到營地的土地政策，但是實際上不落實，所以現在我們的營地沒有商業模式。到現在為止，靠營地自身掙錢的幾乎沒看到，一般做一個營地，搞搞衍生，賣裝備，靠這個來掙錢，這顯然不行。在國際上，營地是政府提供給市民的一種福利，所以叫做半公益化半商業化的產品，土地免費給你，然後基礎設施支持一下，經營保你有錢賺，但也別想有暴利。我們現在的問題是把營地當作準房地產，開發商這麼看，政府也這麼看，雙方都當準房地產來看待，營地怎麼發展？我看不出來。但是現在很多人之所以做營地，就是佔一個先機，將來政策有調整，商業模式就可以形成了。

第四，戶外運動。山地運動，水上運動，低空運動，將大行其道。原來不行，兩個原因，第一個農耕民族，農在戶外運動方面就沒有愛好，缺乏這種歷史傳統，在歷史上有這種愛好的，唐朝，唐朝是胡人，李家是胡人，元朝，清朝也是游牧民族，他們有這種愛好，只要農耕民族就沒有這種愛好。第二個原因就是獨生子女政策，就這麼一個孩子，誰捨得讓他冒這個險？學校里連春遊秋遊都不組織，放春假秋假，愛哪兒玩兒就哪兒玩兒，學校不管。可是現在這兩條都調整了，農耕社會已經變成工商社會，獨生子女的政策現在已經取消了，兩會代表正在呼籲徹底放開，就徹底放開也沒有多少人生孩子，現在養孩子太難了。所以，這一類可以大行其道。

第五，九古挖掘。古城、古鎮、古村莊、古道、古灣、古街區、古渡、古樹、古莊園，基本上挖掘完了，傳統的資源也差不多了。這一塊現在還有，但是已經不多了，就看怎麼做。比如像山西，山西的大院現在有名的有什麼喬家大院，王家大院，曹家大院，就這幾個，但實際上山西現在留下的大院有幾百個，如果搞大院群就可做，但是不能都當博物館做，當博物館做都死，多功能的來做。河南有的地方還有，江南基本上都開發出來了，浙南地區也還有一點。

第六，主題酒店、精品酒店、高端民宿。北京的五星級酒店賣到1200塊錢房價，老總非常高興，但是北京有一些衚衕賓館，平均房價3000，問生意怎麼樣？已經預定到明年此時了，為什麼？因為有特色，這就是主題酒店、精品酒店，包括高端民宿，大家一說就是裸心谷，實際上現在一批都在起來。

第七，文化休閑，城市度假。最典型的就是揚州，我那次去揚州，就看街道上的現象，有很多拖家帶口的遊客，悠悠閑閑的走，這不是觀光旅遊者。在揚州的古街道里，到這兒坐著喝茶去了，到那兒吃飯去了，他們晚上住哪兒？就住在這裡。有味道，後來我在揚州就這八個字講了一次，揚州很興奮，然後他們就以這八個字為題把資源整合了一下，開了一次招商引資會，招了80個億。我們很多城市都有這樣的條件，揚州實際上賣的是傳統生活方式，像長春，山水城市特別好，我們有一批這樣的城市，尤其是一些縣城。所以我從來一個看法，一線城市不是一流城市，一線、二線、三線就是房地產商分出來的，國務院從來沒認可這個，但是如果講一流城市，二流城市，真正能成為一流城市的是一批縣城，不多了，我全國幾乎走遍了，數來數去只能數出十來個。

第八，旅遊綜合體。旅遊綜合體兩種類型，一種類型就是城市型的，比如像萬達廣場這一類的，萬達廣場說到底是旅遊綜合體，或者叫做城市休閑綜合體，包括現在一些大商場也在走這條路，奧萊前些年那麼火爆，現在不行了，所以奧萊就在向城市休閑綜合體轉化。第二類是目的地型的這種旅遊綜合體，小鎮就是這一類，也都在做。

第九，特色小鎮。特色小鎮根本就是旅遊推進。

歸納一下，實際上三個方面的追求，第一是時尚，就是求酷，追求的就是時尚，我們現在時尚小鎮還不多，我比較讚賞的是杭州良渚文化村，我那次在那兒轉了一下午，吃了一餐飯，好在提前一天定位了，要不然連位都沒有。其實就是一個特色小鎮，而且有一套社區文化，這是我最讚賞的，他們搞了一個良渚憲章，39條，就是業主自己定出來的，沒有大事，沒有說愛黨、愛國的之類的，比如早晨上班的時候能不能搭個順風車，得有規則，比如你住在二樓，要晾衣服，你的水不要滴在一樓，全是這種生活方面，但是讓社區文化凝聚起來了。建築風格也是德國包豪斯的建築風格，還有一個日本人設計的小教堂，非常棒，我非常欣賞。第二類叫文化，求古，實際上求古更多的是一種文化符號，文化元素。第三就是健康，求養。實際上就是這三方面，這樣構成了各類的新型領域，形成了新的發展。

3.特色小鎮的商機

特色小鎮對於地產行業商機何在？別以為地產行業想進就能進，不是這樣。

方式一：整體進入，全面開發。從小鎮加旅遊到旅遊加小鎮，實際上現在康養小鎮、文化小鎮、航空小鎮、運動小鎮、藝術小鎮，林林總總。難在題目，一千個小鎮能想出一千個題目嗎？想不出新題目，又得避免千鎮一面，這是一個難點。比如我上個禮拜到人民大學藝術學院，討論世界藝術小鎮，藝術學院的院長先跟我們講了一番文藝復興的歷史過程，很有學問，就跟聽課一樣，聽他講了一番。講完以後就討論，還有一個人講了一些世界藝術小鎮的標準，後來我就說，院長高大上，這個標準也不怎麼接地氣，但是這兩個融合到一起，按照伯拉圖的理念，然後按照歐洲文藝復興的過程，諸如此類的講了一遍。按這個要求，有幾個能搞？要不然咱們說幾個樣板看看？798算不算？不算，一定是新知識的創造。再問一下烏鎮算不算？也不算，最好形成一個博物館群。我說四川大邑，安仁古鎮，樊建川在那兒搞了25個博物館了，他說我沒去過，我說你去看看，如果他都算不上，我看世界藝術小鎮沒戲。我實在想不出來，也就是西班牙那兒可能有倆。但是我就說了一個觀點，如果能夠整體進入，全面開發，這是最好的。但是現在因為三部門倡導產業小鎮，上來做旅遊，做休閑，做度假，恐怕也不行，裡邊就我剛才講的，現在是小鎮加旅遊，那我們要轉過來叫旅遊加小鎮，這個難度是很大的。

方式二：藉助資源，逐步推進。景區帶小鎮，這個格局現在已經形成了，比如黃山腳下有一個湯口鎮，是溫泉小鎮，但是藉助黃山已經起來了。再比如說皖南有很多類似這樣的東西，好多地方都有。再一個就是山水促小鎮，現在已經形成標配，就像剛才講白石山這種情況，就是白石山做完了火爆起來了，跟著做了一個小鎮。比如像靈山的拈花灣，拈花灣是靈山第五期工程，投資30億，建了17萬平方米的建築，建的很棒，非常精細，我極為讚賞，不是一般的讚賞，之後火爆。去年十一黃金周的時候，拈花灣一天進去13萬人，給那個董事長弄的，說拈花灣是個度假小鎮，是個文化小鎮，不希望這麼多人來，但是大家把他當一個景點看。但是馬上碰到一個難題，是在國家風景名勝區的範圍內，所以建設部的一個副部長去了盛讚，說搞特色小鎮這是一個樣板，我就說這個副部長是管特色小鎮的，跟著建設部城建司的領導去了，說不行，違背國家風景名勝區條例，所以建的房子不許賣，本來他就是有一個酒店自己經營，剩下一些房子賣出去，資金回收，而且他賣的價格是整個無錫最高的價格，很多人已經付了定金，不讓他賣，還有兩片地不讓開發了，所以就沒辦法，只好自持，自己運營，資金回收就慢了不知道多少倍，但是也確有問題。但是總體來看，就是景區帶小鎮，山水促小鎮，這是一個方式，這個方式是一個比較可行的方式。

方式三：放大古村，深化古鎮。這就是烏鎮和烏村搭配的方式，烏村離烏鎮就是3公里，就這麼一個距離，黃金周的時候烏鎮10萬人進去，烏村1000人進去，所以烏村開發模式和運動模式都很獨特，就是外觀基本不動，裡邊動一動，整個烏村460畝地，投資也就投了1億多。那個地方也沒有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就這些房子，後來變成空心村，他們就找村民把這些租下來就開始做，門票280塊錢。後來網上說你烏村什麼地方？瘋了？可是280塊錢包括一頓飯，包括裡邊所有的節目，比如走到哪兒，往那兒一坐茶就端上來，小吃就上去了，這是一套。再有一套是780塊錢，再加一個晚上，所以沒有人投訴。但是他就說，我就是要用這280塊錢，把觀光客人擋在門外，有真正有追求的人進來，所以有追求的人進來感覺甚好。我在那兒住了一晚，真是感覺甚好。所以我就說放大古村，深化古鎮，這是第三種方式。

方式四：搭車進入，形成配套。這就是袁家村這種模式，袁家村基本上就是飲食村，去的目的就是吃，可是我這次去袁家村，一看房地產已經進去了，嚴格的說袁家村不是一個村，已經是一個鎮，歷史上是個村，現在面積已經很大了，各種街道都形成了。

方式五：綜合格局，提升品質。這就是良渚文化村，現在浙江37個小鎮里有一個就是良渚文化村的一部分，也變成一個小鎮，我這裡講的是地產商怎麼進入。

方式六：先站干岸，趁火打劫。先別急著進，反正政府和前期開發商必有難過的時候，甚至有過不下去的時候，但是把原來的難題都解決了，土地，老百姓，諸如此類的，有基礎設施建設配套，這些難題都解決了，過不下去了，這時候你進入。這就叫先站干岸，再趁火打劫。但是這種項目有運氣的成分，因為有信息的溝通問題，像我看一眼就知道在什麼階段，就知道現在有什麼難處，但是一般沒有這種判斷。

這裡邊有兩個忌諱：第一忌諱說房地產，換件衣服，多唱高調，比如前些年到海南，名片一掏都是房地產公司，現在去海南，十幾個人一塊兒吃飯，名片一掏都是旅遊開發公司。我說你們怎麼都變了？不行，房地產公司，見村長都見不上，一個旅遊開發公司還有可能見個市長，就是這樣換個衣服。按照中央這一套，唱產業怎麼聚集，唱環境怎麼整治，唱文化怎麼弘揚等等，就唱那些高調。第二，忌諱掛羊頭賣狗肉，得沉下心，認認真真做品牌性項目，如果品牌性項目都沒有，接了手就干房地產，那也不行。一個地方一個政策，一個地方一個方式，一個地方一種挖掘，到哪兒就研究這個到底怎麼做，怎麼做點品牌形象。我經常看見這種房地產品牌項目，覺得挺好，那就確有到底怎麼做的問題。比如說上海有個安麓項目，很棒，在朱家角，這個項目是首旅集團做的，其中有一個房地產項目，這個房地產項目也是屬於趁火打劫，因為原來那個開發商資金斷了，他一個合作夥伴就是安縵，安縵和首旅是多年的合作關係，所以安縵的老總就說，要想繼續用我的品牌，對不起，必須首旅集團進入。所以首旅集團資金進入，品牌進入，人力進入，項目真是做的好。那個項目有一個特大型的優勢，就是前期開發商從安徽收了6000株老樹，江西有一個地方修水庫，修水庫淹老樹不行，當地也頭疼，然後這老闆全收了，所以他現在做這個院子，一個院子一棵老樹，這老樹幾百年，6000個老樹回來之後，我們現在技術真是不得了，每棵樹打吊針，大概99%都存活了。在這樣的基礎上做的房地產，開盤25萬，火爆。像這樣的東西，因為先做了幾個老房子的改造，把品牌造起來了，他們對文化是認真的，不是在這兒以房地產為主，首旅集團原則上不做房地產，只不過這個項目覺得可做，所以我覺得這就是商機，這種商機我看大把存在，但是這商機怎麼抓？先做文化。